3.5. ІНВЕСТИЦІЙНА НЕРУХОМІСТЬ

Згідно з МСБО 40 інвестиційна нерухомість — це нерухомість (земля чи будівля; або частина будівлі; або земля та будівля), утримувана для використання у виробництві або при постачанні товарів, або наданні послуг, або для адміністративних цілей; для продажу у звичайному ході діяльності.

Нерухомість, зайнята власником (операційна нерухомість у П(С)БО), — це нерухомість, утримувана (власником або орендарем згідно з угодою про фінансову оренду) для використання у виробництві або постачанні продукції, або наданні послуг, або для адміністративних цілей. Облік такої нерухомості та її подання у фінансовій звітності здійснюються згідно з МСБО 16 "Основні засоби".

Прикладом інвестиційної нерухомості є: -    земля, утримувана для довгострокового збільшення капіталу, а не для

короткострокового продажу у звичайному ході діяльності;

земля, утримувана для майбутнього, але ще не визначеного конкретно використання;

будівля. яка є власністю підприємства (або утримується підприємством згідно з угодою про фінансову оренду) та надана у оренду згідно з одною чи кількома угодами про операційну оренду;

будівля, яка не зайнята, але утримується для надання в оренду згідно з одною чи кількома угодами про операційну оренду.

Відповідно, не є інвестиційною нерухомість:

а)         призначена для продажу у звичайному ході діяльності або яка
знаходиться у процесі будівництва або забудови для такого продажу;

б)         яка будується або забудовується за дорученням третіх сторін;

в)         зайнята власником, зокрема:

утримувана для майбутнього використання як нерухомості, зайнятої власником;

утримувана для майбутньої забудови та наступного використання як нерухомості, зайнятої власником;

зайнята працівниками (незалежно від того, сплачують ці працівники чи не сплачують орендну плату за ринковими ставками);

продаж якої очікується;

г)         нерухомість, що знаходиться в процесі будівництва або поліпшення
для майбутнього використання як інвестиційної нерухомості;

д)         нерухомість, передана іншому підприємству на умовах фінансової
оренди. В певних випадках ідентифікація інвестиційної нерухомості потребує
застосування професійного судження та критеріїв суттєвості.

Первісною оцінкою інвестиційної нерухомості є її собівартість. Первісною вартістю частини нерухомості, утримуваної згідно з угодою про оренду, є менша з двох оцінок: справедлива вартість або теперішня вартість мінімальних орендних платежів.

МСБО 40 передбачає дві моделі оцінки інвестиційної нерухомості після первісного визнання:

за справедливою вартістю;

за собівартістю.

Дерево рішень, яке міститься в Додатку до МСБО 40 (рис. 3), допоможе визначити приналежність активів до інвестиційної власності чи застосування до них іншого МСБО.

Прибуток або збиток від зміни у справедливій вартості інвестиційної нерухомості слід включати до складу прибутку або збитку того періоду, в якому він виникає.


ПОЧАТОК

Ні



Ні



Ні



Застосовувати МСБО 16

"Основні засоби" (базовий або дозволений альтернативний підхід) до завершення


Ні

Нерухомість є інвестиційною нерухомістю


Яку модель обрано для всієї інвестиційної нерухомості ?

Подпись: Модель собівартостіПодпись:

Застосовувати МСБО 16 "Основні засоби" (базовий підхід) з

розкриттям за МСБО 40 "Інвестиційна нерухомість"

 

 

 

            '           Модель

 

 

справедливої вартості

Застосовувати МСБО 40

 

"Інвестиційна нерухомість"

            г

 

Рис. 3.6. Аналіз визнання та оцінки інвестиційної нерухомості

У разі переведення інвестиційної нерухомості, що оцінювалась за справедливою вартістю, до нерухомості, зайнятої власником, або до складу запасів, собівартість таких основних засобів або запасів визначається за справедливою вартістю інвестиційної нерухомості на дату такого переведення.

Якщо нерухомість, зайнята власником, стає інвестиційною нерухомістю, що відображатиметься за справедливою вартістю, то до дати зміни використання такої нерухомості слід продовжувати застосовувати МСБО 16. На дату зміни використання нерухомості різниця між її балансовою та справедливою вартістю відображається, відповідно, як дооцінка або уцінка згідно з МСБО 16.

Приклад 3.10.

Балансова вартість об'єкта нерухомості, що використовується для власних потреб, складає 20 млн. грош. од. Об'єкт був переоцінений до 19 млн. грош. од. з відображенням уцінки в складі витрат, а накопичена амортизація після переоцінки склала 4 млн. грош. од. Потім об'єкт було переведено до складу інвестиційної нерухомості і відображено за справедливою вартістю - 23 млн. грош. од.

Необхідно відобразити пере класифікацію об'єкта в бухгалтерському обліку.

Розв'язок.

Дт "Інвестиційна нерухомість" 23 млн. грош. од.
Дт "Накопичена амортизація" 4 млн. грош. од.
Кт "Основні засоби" 23 млн. грош. од.

Кт "Дооцінка основних засобів" 3 млн. грош. од.
Кт "Дохід від переоцінки"   1 млн. грош. од.

При переведенні нерухомості зі складу запасів до інвестиційної нерухомості, що відображається за справедливою вартістю, різниця між справедливою вартості нерухомості на цю дату і її попередньою балансовою вартістю повинна визнаватися прибутком або збитком звітного періоду.

Коли підприємство завершує будівництво або забудову інвестиційної нерухомості, збудованої самостійно, що буде обліковуватися за справедливою вартістю, різницю між справедливою вартістю нерухомості на цю дату і її попередньою балансовою вартістю слід визнавати як прибуток або збиток звітного періоду.

Визнання інвестиційної нерухомості активом припиняється у разі її продажу або коли інвестиційна нерухомість постійно виключається з використання і не очікується жодних економічних вигід від її продажу. При цьому  продаж  (списання)  інвестиційної нерухомості та зменшення її корисності відображають в обліку аналогічно продажу (списанню) та зменшенню корисності основних засобів

Приклад 3.11.

Підприємство "Пропекс" має таку нерухомість, але не впевнено щодо її обліку.

Собівартість прибуткового будинку становила €150000 5 років тому. На будинок існує безумовне право власності. Будинок надано в оренду окремим особам на шість місяців. Поточна ринкова вартість нерухомості -€175000.

Собівартість "Стоу Плейс" - €75000. Цю нерухомість підприємство "Пропекс" використовує під свій головний офіс. Будинок придбали 10 років тому.

"Площа Крокета" - це будівництво, завершене на дві третини. Підприємство "Пропекс" планує надати його в оренду підприємству "Спідекс".

Опишіть найприйнятніший обліковий підхід до кожного виду нерухомості.

Розв'язок.

Оскільки ринкова ціна доступна, підприємству "Пропекс" слід обліковувати оприбуткований будинок за методом справедливої вартості. Якщо метод справедливої вартості приймається, суму, яка перевищує поточну балансову вартість (з урахуванням амортизації), слід відображати у звіті про прибуток або збиток.

Застосувати МСБО 16 "Основні засоби". Обліковувати "Стоу Плейс" за допомогою базового або дозволеного альтернативного підходу.

Поки будівництво не закінчене, слід використовувати МСБО 16 "Основні засоби". Після завершення будівництва - обліковувати за допомогою відповідного стандарту (в цьому випадку МСБО 40 "Інвестиційна нерухомість" з відображенням різниці між собівартістю і справедливою вартістю у звіті про прибуток або збиток).

Підприємству слід розкривати таку інформацію у фінансових звітах:

а)         яка модель оцінки застосовується - за собівартістю чи за
справедливою вартістю;

б)         якщо застосовується модель за справедливою вартістю, то де, і за
яких обставин нерухомість, яка утримується для надання в
операційну оренду, класифікована та обліковується як інвестиційна
нерухомість;

в)         критерії, застосовані для відрізнення інвестиційної нерухомості від
нерухомості,   зайнятої   власником,   або   від   нерухомості,   яка
утримується для продажу при звичайному ході діяльності (коли класифікація утруднена);

г)         методи і основні припущення, що застосовуються для визначення
справедливої вартості інвестиційної нерухомості;

д)         міру, якою справедлива вартість базується на оцінці, зробленій
незалежним оцінювачем, який має відповідну професійну
кваліфікацію, і який має недавній досвід оцінки в тій самій
місцевості і тої самої категорії нерухомості;

е)         суми, включені до звіту про прибутки і збитки щодо:

доходу від оренди інвестиційної нерухомості;

прямих операційних витрат (включаючи ремонт і обслуговування), що виникають від інвестиційної нерухомості, яка генерує дохід від оренди протягом періоду;

прямих операційних витрат (включаючи ремонт і обслуговування), що виникають від інвестиційної нерухомості, яка не генерує дохід від оренди протягом періоду;

ж)        існування і суми обмежень на можливість реалізації інвестиційної
нерухомості, або переведення доходу і надходжень від реалізації;

з)         суттєві контрактні зобов'язання купити, збудувати чи поліпшити
інвестиційну нерухомість або щодо ремонту, обслуговування або
поліпшення.

На додаток підприємство, що застосовує модель справедливої вартості, повинно також розкривати інформацію про узгодження балансової вартості інвестиційної нерухомості на початок і кінець періоду, показуючи таке (порівняльна інформація не потрібна):

збільшення вартості, розкриваючи окремо збільшення внаслідок придбання і ті, що виникають в результаті капіталізації подальших видатків;

збільшення вартості внаслідок придбання шляхом об'єднання підприємств;

вибуття;

чисті прибутки або збитки від коригування справедливої вартості;

чисті курсові різниці, що виникають при переведенні фінансових звітів закордонного підприємства;

передачі права нерухомості до і з запасів та нерухомості, зайнятої власником;

інші зміни.

За виключних обставин, коли справедливу вартість неможливо оцінити, слід розкривати таку інформацію:

опис інвестиційної нерухомості;

пояснення того, чому справедлива вартість не може бути достовірно оцінена;

якщо   можливо,   діапазон   оцінок,   в   якому,   найбільш   імовірно, знаходиться справедлива вартість;

-           при вибутті інвестиційної нерухомості, що не відображається за справедливою вартістю:

^   факт   того,   що   підприємство   реалізувало   інвестиційну

нерухомість, яка не відображалася за справедливою вартістю; ^   балансова вартість інвестиційної нерухомості під час продажу; ^   сума визнаних прибутку або збитку. На  додаток,   підприємство,  яке  застосовує  модель  собівартості, повинно також розкривати інформацію про:

застосовані методи амортизації;

строк корисного використання або ставки амортизації, що застосовуються;

валову балансову вартість і накопичену амортизацію (сукупно з накопиченими збитками від зменшення корисності) на початок і кінець періоду;

узгодження балансової вартості інвестиційної вартості на початок і кінець періоду, що показує таке (порівняльна інформація не потрібна):

а)         збільшення, що розкривають окремо: збільшення, які виникають в
результаті придбання, а також ті, що виникають в результаті
капіталізації подальших видатків;

б)         збільшення, що виникають в результаті придбання через об'єднання
компаній;

в)         вибуття;

г)         амортизацію;

д)         суму визнаних збитків від зменшення корисності і суму сторнованих
збитків від зменшення корисності протягом періоду згідно з МСБО
36 "Зменшення корисності активів";

е)         чисті курсові різниці, що виникають від переведення фінансових
звітів закордонного підприємства;

ж)        передача права нерухомості до і з запасів і нерухомості, зайнятої
власником;

з)         інші зміни;

справедлива вартість інвестиційної нерухомості. У виключних випадках (як зазначені вище), коли підприємство не може достовірно визначити справедливу вартість інвестиційної нерухомості, підприємство повинно розкривати:

опис інвестиційної нерухомості;

пояснення того, чому справедлива вартість не може бути достовірно визначена;

якщо можливо, діапазон оцінок, в якому найбільш вірогідно знаходиться справедлива вартість.