5.3. Обґрунтування вартості об'єктів будівництва

Велике значення для оцінки проекту має визначення його вартості. Особливу увагу слід звернути на методику визначення ціни об'єкту будівництва, яка є предметом договору між замовником проекту і підрядною організацією, що укладається в процесі підрядних торгів (тендерів). Договірна або кошторисна ціна на готову будівельну продукцію виступає як основна форма ціноутворення в умовах інвестиційного ринку.

Договірна ціна визначається на підставі відповідної проектної документації. Загальні підходи та світовий досвід цього процесу розглядався у розділі 3. Більш конкретно розглянемо методику визначення вартості будівництва в Україні.

Договірна ціна (ДЦ) - це вартість підрядних робіт, за яку підрядна організація, визначена виконавцем робіт, згодна виконати об'єкт замовлення.

Договірні ціни можуть встановлюватись твердими, динамічними та періодичними.

Тверді договірні ціни, як правило, встановлюються для будівництва тривалістю до 1,5 років.

Тверді договірні ціни встановлюються незмінними на весь обсяг будівництва і не уточнюються, за винятком випадків, якщо:

а)         замовник змінює в процесі будівництва проектні рішення,
що викликає зміну обсягів робіт;

б)         в процесі будівництва в проектно-кошторисній документа-
ції виявлено безперечні помилки;

в)         виникають обставини непереборної сили - надзвичайні об-
ставини та події.

Динамічні договірні ціни встановлюються відкритими і можуть уточнюватися протягом всього строку будівництва, при цьому маса прибутку, врахована в договірній ціні на початок будівництва не уточнюється, крім випадків, наведених у твердій договірній ціні.

Періодичні договірні ціни встановлюються відкритими, мають елементи як динамічної, так і твердої договірної ціни.

На обсяги робіт, які плануються на визначений період (як правило, річний план) встановлюється тверда договірна ціна (фіксована частина ціни).

По закінченню року, вартість залишків робіт може уточнюватися з подальшим встановленням твердої ціни на весь залишок або його частину.

При погодженні ДЦ замовник, розглядаючи її складові, перевіряє вартість матеріальних ресурсів.

Після погодження ДЦ складається контракт на виконання робіт. У контракті зазначається документ, покладений в основу визначення вартісних показників; позначається вид ДЦ, порядок та терміни уточнення ДЦ, умови фінансування та розрахунків за обсяги виконаних робіт, гарантії, тощо.

Основою договірної ціни є кошторисна вартість будівництва. Кошторисна вартість будівництва (КВ) містить кошторисну собівартість (КС) та кошторисний прибуток (КП):

КВ = КС + КП [5.2]

Кошторисна собівартість - це величина коштів, необхідних на покриття витрат будівельної організації. Це витрати будівельної організації, пов'язані з виконанням будівельно-монтажних робіт із використанням у процесі будівельного виробництва машин, механізмів, устаткування, матеріальних, трудових та інших виробничих ресурсів.

Кошторисний прибуток (планові нагромадження) - це кошти, що враховують економічно обґрунтовану величину прибутку підрядної організації від виконання будівельних і монтажних робіт.

Кошторисна собівартість складається з прямих (ПВ) і загаль-новиробничих витрат (ЗВ):

КС = ПВ + ЗВ [5.3]

Прямі витрати включають: вартість оплати праці робітників будівельників, вартість матеріалів, виробів і конструкцій, витрати на експлуатацію будівельних машин і механізмів.

Загальновиробничі витрати (накладні витрати) - це сума коштів для відшкодування витрат будівельних організацій, пов'язаних із створенням загальних умов будівельного виробництва, його організацією, управлінням і обслуговуванням.

Загальновиробничі витрати включають: витрати на основну, додаткову заробітну плату адміністративно-управлінського персоналу (АУП), витрати на службові відрядження, амортизація основних засобів, призначених для обслуговування АУП, витрати на опалення, освітлення, водопостачання, водовідведення та інше утримання виробничих приміщень, витрати на дотримання правил охорони праці, протипожежної, сторожової охорони, санітарно-гігієнічних та інших спеціальних вимог, витрати на транспортне обслуговування АУП, будівельного виробництва, витрати, пов'язані з оплатою послуг комерційного банку, витрати на поштово-телеграфні послуги, витрати на користування лічильно-обчислювальною, машинописною, розмножувальною та іншою оргтехнікою, відрахування за соціальні заходи, витрати на організацію робіт на будівельних майданчиках та вдосконалення технології, витрати на геодезичні роботи, на упорядкування та утримання будівельних майданчиків, платежі зі страхування майна, а також окремих працівників зайнятих на роботах з підвищеною небезпекою для життя та здоров'я, витрати на охорону навколишнього середовища, тощо.

Для визначення кошторисної вартості будівництва проектованих підприємств, будівель, споруд складається інвесторська кошторисна документація.

До її складу входять:

локальні кошториси - складаються на окремі види робіт та витрат по будівлях та спорудах, на підставі обсягів, що визначилися при розробленні проектної документації (форма № 4, № 02-01-01);

об'єктні кошториси - об'єднують у своєму складі на об'єкт у цілому дані з локальних кошторисів. (форма № 3, № 02-01);

зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва -складаються на основі об'єктних кошторисів (форма № 1, № 1).

Локальні кошториси є первинними кошторисними документами, які складаються в поточному рівні цін на трудові і матеріально-технічні ресурси за формою наведеною в додатку А.

Для складання локального кошторису необхідно мати:

робочі креслення;

обсяги робіт;

технологію виконання робіт (представлена в проекті виконання робіт);

нормативні джерела (нормативні документи):

ДБН Д.1.1 - 1 - 2000 Правила визначення вартості будівництва;

Ресурсні елементні кошторисні норми;

Вказівки щодо застосування ресурсних елементних кошторисних норм;

Збірники поточних одиничних розцінок до ресурсних елементних кошторисних норм.

У складі локальних кошторисів окремі конструктивні елементи будівлі, види робіт та пристроїв, як правило групуються в розділи. Порядок розташування робіт та їх групування мають відповідати технологічній послідовності проведення робіт і врахувати специфічні особливості окремих видів будівництва.

З огляду на принципи групування, локальний кошторис може бути поділений на розділи: земляні роботи; фундаменти; стіни; перекриття; балкони та лоджії; перегородки; сходові марші та площадки; підлоги; дах і покрівля; віконні заповнення і балконні двері; дверні заповнення; внутрішнє опорядження; інші розділи. Крім того, виділяються в окремі розділи роботи: підземної частини будівлі (розділ А); наземної частини будівлі (розділ Б).

Кошторисна вартість, що визначається за локальним кошторисом, складається із прямих і загально виробничих витрат.

До складу прямих витрат включаються вартість матеріалів, основна заробітна плата робітників та витрати на експлуатацію будівельних машин та механізмів.

В статтю „Матеріали" включаються витрати на матеріали, будівельні конструкції, деталі, паливо, електроенергію, пар, воду та інші види матеріальних ресурсів, які необхідні для виконання будівельних та монтажних робіт. В цю статтю не включаються витрати на паливо, електроенергію і мастильні матеріали, що використовуються при експлуатації будівельних машин.

В статтю „Основна заробітна плата робітників" включається заробітна плата робітників, зайнятих на будівельно-монтажних роботах, крім робітників зайнятих експлуатацією будівельних машин.

В статтю „Витрати на експлуатацію будівельних машин і механізмів" включаються: витрати на перебазування будівельних машин і механізмів (одноразові витрати); амортизаційні відрахування (річні витрати); основна заробітна плата робітників зайнятих управлінням та обслуговуванням будівельних машин, витрати на паливо-мастильні матеріали, електроенергію, допоміжні матеріали, витрати на ремонти будівельних машин тощо.

Прямі витрати визначаються шляхом множення визначеної за ресурсними елементними кошторисними нормами кількості трудових і матеріально-технічних ресурсів, необхідних для виконання обсягів робіт, обчислених за робочими кресленнями на відповідні поточні ціни цих ресурсів.

Вартість будівельних матеріалів, виробів та конструкцій визначається на підставі нормативної потреби в них, розрахованої з огляду на обсяги робіт, передбачених робочими кресленнями, та відповідних поточних цін. Поточні ціни на матеріальні ресурси по будовах, будівництво яких здійснюється із залученням бюджетних коштів приймаються за рівнем, що склався в регіоні за цінами виробника.

Заробітна плата робітників-будівельників і монтажників визначається по кожному виду робіт, шляхом множення величини цієї заробітної плати прийнятої із РЕКН на об'єм відповідного виду робіт.

Вартість експлуатації будівельних машин і механізмів, зайнятих у будівельному виробництві, визначається шляхом множення величини вартості експлуатації машин, прийнятої із РЕКН на об'єм відповідного виду робіт, обчисленого за робочим кресленням. У вартості експлуатації будівельних машин і механізмів у тому числі зазначається заробітна плата робітників, зайнятих на керуванні та обслуговуванні будівельних машин та механізмів.

У локальних кошторисах і зведеному кошторисному розрахунку вартості будівництва вказується дата, станом на яку приймаються поточні ціни на трудові та матеріально-технічні ресурси.

Для розрахунку загальновиробничих витрат їхні статті групують в 3 блоки:

заробітна плата працівників апарату управління відособлених виробничих структурних підрозділів будівельної організації (керівників, спеціалістів, службовців), лінійного персоналу (начальників дільниць, виконавців робіт, майстрів, механіків, крім тих, що входять до складу виробничих бригад).

відрахування на соціальні заходи, за встановленими законодавством нормами (збір на обов'язкове соціальне страхування, збір на обов'язкове пенсійне страхування і внески до Державного фонду сприяння зайнятості населення).

решта загальновиробничих витрат.

Заробітна плата працівників, яка передбачена в загальнови-робничих витратах розраховується, з огляду на трудовитрати цих працівників (ТЗВ) і відповідної вартості людино-години (Вл-г):

ЗПЗВ = ТЗВ х Вл-г [5.4]

а) Вартість людино-години приймається в розмірі, рекомендованому Держбудом України для будівництва, за п'ятим нормативним розрядом на виконання робіт (додаток 1 ДБН Д.1.1-1-2000 Вл-г = 4,24грн./люд.-год станом на „1" січня 2002 р.)

б) Трудовитрати працівників, заробітна плата яких враховується в загальновиробничих витратах, визначають за формулою:


ТЗВ = ТПВ х К (люд.-год.),


[5.5]


 

де ТПВ - нормативно-розрахункова кошторисна трудомісткість робіт, що передбачаються в прямих витратах, яка враховує трудовитрати робітників, зайнятих на будівельно-монтажних роботах і на керуванні і обслуговуванні будівельних машин і механізмів, люд.-год.

К - усереднений коефіцієнт переходу від нормативно-розрахункової кошторисної трудомісткості, що передбачаються в прямих витратах до трудовитрат працівників, заробітна плата яких враховується в ЗВ витратах (К приймається по додатку 3 ДБН Д.1.1-1-2000 залежно від виду будівельних і монтажних робіт). К = 0,086 на загально будівельні роботи.

Відрахування на соціальні заходи визначаються, з огляду на норми зборів, установлених чинним законодавством і кошторисної заробітної плати.

Кошторисна заробітна плата визначається як сума заробітної плати:

робітників, зайнятих на будівельно-монтажних роботах і на керуванні та обслуговуванні будівельних машин і механізмів;

працівників, заробітна плата яких враховується в загально-виробничих витратах.

Кошти на покриття решти статей в загальновиробничих витратах визначаються за формулою:


Кр.зв. = Тпв х П (грн.),


[5.6]


ТПВ - нормативно-розрахункова кошторисна трудомісткість, що передбачається в прямих витратах.

П - усереднений показник для визначення коштів на покриття решти статей загальновиробничих витрат грн./люд.-год. Приймається по додатку 3 ДБН Д.1.1-1-2000 залежно від виду будівельних і монтажних робіт (для загальнобудівельних робіт П=0,59).

Окремо в локальному кошторисі виділяють кошторисну трудомісткість і кошторисну заробітну плату.

Кошторисна трудомісткість визначається як сума трудоміст-костей по основній роботі, по експлуатації машин і механізмів та по роботам в складі загальновиробничих витрат.

Кошторисна заробітна плата (основна та додаткова) визначається як сума заробітної плати робітників будівельників і монтажників, заробітної плати робітників при експлуатації машин та механізмів, а також заробітної плати працівників в складі загаль-новиробничих витрат.

Нумерація локальних кошторисів. Наприклад, №02-01-01.

Перші дві цифри 02 - відповідає номеру глави зведеного кошторисного розрахунку.

01 - номер рядка в главі зведеного кошторисного розрахунку.

01 - порядковий номер локального кошторису в даному об'єктному кошторисі.

Об'єктний кошторис складається на об'єкт в цілому шляхом підсумовування даних локальних кошторисів, з групуванням робіт та витрат за відповідним графіком кошторисної вартості.

В об'єктному кошторисі за даними локальних кошторисів позначаються кошторисна трудомісткість і кошторисна заробітна плата.

У об'єктних кошторисах по рядках та в підсумку наводяться показники одиничної вартості на 1 м3 об'єму, на 1 м2 площі будівель та споруд, 1 пог. м довжини мереж тощо.

Зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва підприємств будівель, споруд - це кошторисний документ, що визначає повну кошторисну вартість будівництва всіх об'єктів, передбачених Проектом або Робочим проектом, зокрема кошторисну вартість будівельних і монтажних робіт, витрати на придбання устаткування, меблів та інвентарю, а також усі супутні витрати. Розробляється за формою наведеною в додатку В.

Кошторисна вартість кожного об'єкта, передбаченого Проектом (Робочим проектом), розподіляється по графах, які визначають вартість: „будівельних робіт", „монтажних робіт", „устаткування, меблів та інвентарю", „інших витрат", „загальну кошторисну вартість".

У зведених кошторисних розрахунках вартості будівництва кошти розподіляються по 12 главах.

Розподіл об'єктів, робіт і витрат всередині глав поданий в Приблизній номенклатурі Зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва, наведеній у додатку Б ДБН Д.1.1-1-2000.

До зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва після підсумку глав 1-12 включають:

кошторисний прибуток;

кошти та покриття адміністративних витрат будівельно-монтажних організації;

кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва;

кошти на покриття додатковий витрат, пов'язаних з інфляційними процесами;

кошти на страхування ризику.

Розмір кошторисного прибутку залежить від виду будівництва, технічної та технологічної складності будови, строків будівництва, умов його фінансування, тощо. Визначений на підставі аналізу цих факторів розмір кошторисного прибутку погоджується з замовником.

По будовах (об'єктах), будівництво яких здійснюється із залученням бюджетних коштів, розмір кошторисного прибутку приймається з урахуванням рекомендованих Держбудом за погодженням з Мінекономіки, усереднених показників (додаток 12 ДБН Д.1.1-1-2000), виражених у грн. в розрахунку на 1 люд.-год. загальної кошторисної трудомісткості.

Розмір коштів на покриття адміністративних витрат будівельно-монтажних організацій приймається з урахуванням рекомендованих Держбудом усереднених показників (додаток 13 ДБН Д.1.1-1-2000) виражених у грн. на 1 люд.-год. загальної кошторисної трудомісткості.

Розмір коштів, на покриття ризику всіх учасників будівництва (наприклад, зміна державних стандартів) залежить від стадії проектування, виду будівництва та складності будови і визначається відсотком від підсумку глав 1-12.

Кошти на покриття додаткових витрат, пов'язаних з інфляційними процесами визначаються з огляду на строки будівництва та прогнозного рівня інфляції.

Кошти на страхування ризиків замовника в будівництві включаються за його рішенням в обґрунтованому розмірі, але не більше ніж 2 % від підсумку глав 1-12.

ДБН Д.1.1-1-2000 мають обов'язковий характер (з урахуванням доповнення № 3) при визначенні вартості об'єктів, будівництво яких здійснюється із залученням бюджетних коштів або коштів підприємств державної власності. По об'єктах, будівництво яких здійснюється за рахунок інших джерел фінансування, ці норми носять рекомендаційний характер і їх застосування обумовлюється контрактом.

Правила поширюються на підрядний, господарський та змішаний способи здійснення будівництва.

Резюме

В проектному аналізі найважливішим завданням є оцінка цінності проекту. При цьому важливе значення має вміння розрізняти між собою результати проекту, які збільшують його цінність і які навпаки - зменшують.

Довготривалість проектів зумовлює необхідність врахування незалежної від проекту динаміки певних показників в процесі визначення реальних здобутків в результаті реалізації проектів.

На рівні підприємства вигоди проекту ототожнюються з грошовими потоками, які відіграють важливу роль у процесі управління. Грошові потоки розрізняють за певними категоріями та визначають за відповідними методиками.

Переважна більшість проектів пов'язана з будівництвом об'єктів або їх реконструкцією, тому важливо вміти визначати вартість будівництва, розрізняти поняття кошторисної собівартості, кошторисної вартості та договірної ціни. Невід'ємною складовою проектного аналізу є складання кошторисної документації.

У Поняття цінності проекту.

У Особливості визначення витрат та вигід проекту. У Класифікація витрат.

У Грошовий потік та його використання в проектному аналізі. У Переваги та недоліки різних методів визначення амортизаційних нарахувань. У Кошторисна вартість будівництва. У Види кошторисів.