3. ПОСЛУГИ З ОЦІНКИ МАЙНА 3.1. СУТНІСТЬ БАЗОВИХ ТЕРМІНІВ ТА ПОНЯТЬ

Балансова вартість — щодо активів: первинна вартість (в оцінці, в якій вона відобра­жена в бухгалтерській звітності) за вирахуванням зносу; щодо бізнесу: розмір власних кош­тів (капіталу) бізнесу, відображеного в балансі.

Вартість — суспільно визнаний еквівалент, визначений у грошових або натуральних одиницях. Вартість у грошових одиницях може бути визначена як сума в будь-якій грошо­вій одиниці або як інтервал, у межах якого з досить високою імовірністю перебуває значен­ня вартості.

Оцінка майна — процес визначення вартості майна на дату оцінки, яка збігається з датою інвентаризації] за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з питань оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяль­ності.

Оцінна процедура — комплекс дій, спрямованих на отримання інформації, яка є необ­хідною для визначення вартості одним із загальновизнаних методів та інтерпретації резуль­татів. Відповідні процедури становлять зміст кожного із загальновизнаних методів оцінки.

Оцінна вартість — вартість (незалежно від прийнятої концепції вартості), визначена в результаті оцінки.

Ціна — сума в будь-якій грошовій одиниці, запропонована, сплачена або вимагалася в об­мін на об'єкт (у т. ч. послуги та права). Ціна визначається як сума коштів, що фактично сплачуються покупцем у разі укладення угоди купівлі продажу з урахуванням всіх подат­ків, зборів і брокерських комісійних, що включаються до ціни, за обумовлених оцінювачем умов угоди купівлі — продажу.

Ринкова вартість — найбільш вірогідна ціна, за яку об'єкт може (міг) бути прода­ний на відкритому конкурентному ринку на момент, що збігається з датою оцінки, за наявності всіх ознак чесної угоди та за відсутності нетипових умов фінансування з ура­хуванням того, що термін реалізації об'єкта повинен бути при цьому розумно довгим.

 

Види вартості згідно з Національним стандартом оцінки № 1

Ліквідаційна вартість — вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості.

Вартість заміщення — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Вартість відтворення — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на ство­рення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки;

Залишкова вартість заміщення (відтворення) — вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна — з урахуванням рин­кової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою).

Вартість ліквідації — вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінки, що вичерпав ко­рисність відповідно до своїх первісних функцій.

Спеціальна вартість — сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (кори­стувача) в об'єкті оцінки.

Інвестиційна вартість — вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки.

Вартість у використанні — вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному викорис­танню.

Ринкова вартість — вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку по­дібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після про­ведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, роз­судливо і без примусу.

Оціночна вартість — вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних.

3.2. ПРИНЦИПИ І МЕТОДИ НАДАННЯ ПОСЛУГ З ОЦІНКИ МАЙНА

І

Принципи оцінки — покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна.

Оцінюючи майно, оцінювач дотримується таких принципів:

розумної обережності оцінок — оцінювач має критично ставитися до всієї інформа­ції, яку йому надає адміністрація об'єкта оцінювання;

корисності — це здатність об'єкта нерухомого майна задовольняти вимогам власника або користувача в конкретних економічних умовах, умовах розташування та проміжку часу;

врахування попиту та пропозиції — відповідно до цього принципу, під час проведен­ня оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що мо­жуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно;

заміщення — жоден інвестор не сплатить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж мо­же бути сплачена ним у ринкових умовах за об'єкт, що має еквівалентну корисність;

очікування — вартість об'єкта нерухомого майна, пропорційна доходу або іншим ви­годам, які можуть бути отримані від володіння (комерційного використання) цього об'єкта в майбутньому;

найбільш ефективного використання — врахування залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною (розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними);

оптимального розміру — найбільшим попитом користуються об'єкти оптимальних розмірів;

альтернативності оцінок — використання різних методів оцінювання та порівняння показників вартості, здобутих у результаті застосування альтернативних методів;

принцип внеску (граничної продуктивності) — врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід.

Залежно від об'єкта розрізняють такі види експертної оцінки майна:

експертна оцінка цілісних майнових комплексів підприємств;

експертна оцінка акцій (часток, паїв) у статутних фондах господарських товариств;

експертна оцінка нематеріальних активів;

експертна оцінка рухомого майна;

експертна оцінка нерухомості.

Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

укладення договору на проведення оцінки;

ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої ін­формації, необхідної для проведення оцінки;

ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцін­ки, та їх застосування;

узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;

складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки;

доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (за потреби).

I

Метод оцінки вартості майна — конкретний порядок, комплекс дій, що застосовуєть­ся для оцінки вартості об'єкта.

У закордонній і вітчизняній практиці під час оцінювання вартості майна найбільшого поширення набули три методи:

метод балансової вартості — базується на використанні зазначеної в бухгалтерському балансі підприємства інформації про вартість активів (оцінюють вартість основних засобів);

метод ринкової вартості (метод витрат та метод аналогів) — визначення відновної вартості активів на підставі інформації про ринкові ціни аналогічних об'єктів;

метод капіталізованої вартості — побудований на концепції теперішньої вартості майбутнього чистого грошового потоку оцінюваного підприємства.

Жоден із цих методів не має принципових переваг, порівнянно з іншими. Вибір того чи іншого методу залежить від конкретних умов та об'єктів оцінювання. Нерідко на практиці, оцінюючи вартість активів, застосовують деякі модифікації зазначених методів або їх ком­бінації.

 

3.3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНИХ ПОСЛУГ З ОЦІНКИ МАЙНА

Інвентаризація майна. Наявність цінностей під час інвентаризації встановлюється обов'язковим підрахунком, зважуванням, вимірюванням. Акти вимірювань і розрахунки додаються до описів. Інвентаризація фактичних залишків товарно-матеріальних цінностей має відбуватися у присутності матеріально відповідальних осіб підприємства. Забороняєть­ся проводити інвентаризацію в неповному складі комісії та заносити до опису дані про за­лишки цінностей за даними обліку без перевірки їх наявності.

Головна мета інвентаризації — визначити наявність і стан майна за даними бухгал­терського обліку, урегулювати інвентаризаційні різниці та відбити результати інвен­таризації в передавальному (розподільному) балансі.

Якщо виявлені не взяті на облік об'єкти, а також такі, щодо яких в реєстрах відсутні де­які дані або наведені неправильні, інвентаризаційна комісія має поповнити інвентаризацій­ний опис або внести до нього належні зміни. Об'єкти, не взяті на облік і виявлені під час ін­вентаризації, мають бути оцінені відповідно до сучасної вартості відтворення, а знос визначені за дійсним технічним станом об'єктів.

На товарно-матеріальні цінності, що належать іншим підприємствам, організаціям і перебу­вають на відповідальному зберіганні, надається окремий інвентаризаційний опис, де робиться покликання на документи, що підтверджують прийняття цих цінностей на відповідальне збері­гання.

Від того, наскільки повно та правильно здійснена інвентаризація майна підприємства, залежить об'єктивність оцінки його вартості.

Оцінка вартості підприємства як цілісного майнового комплексу. Цілісними майно­вими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємств (цехи, дільниці), які при реорганізації підприємства стають самостійними об'єктами з подальшим складанням окре­мого балансу.

І

Цілісний майновий комплекс — це господарський об'єкт із завершеним циклом виробни­цтва продукції (робіт, послуг).

Вартість підприємства як цілісного майнового комплексу не дорівнює арифметичній сумі вартостей окремих майнових об'єктів підприємства, а коригується на вартість гудвілу. Гудвіл — це ділова репутація підприємства, нематеріальний актив, вартість якого становить різницю між балансовою вартістю активів підприємства та його звичайною вартістю як ці­лісного майнового комплексу і утворюється завдяки управлінському мистецтву, вивідним позиціям на ринку тощо.

Вітчизняне законодавство, що регулює порядок оцінювання вартості майна підприємств, у разі цілісного майнового комплексу передбачає застосовувати всі три методи оцінювання, а саме: методи балансової, ринкової та капіталізованої вартості.

Оцінка вартості корпоративних прав. Приймаючи інвестиційні рішення, інвестори порівнюють очікувані доходи від вкладання коштів у певний об'єкт із доходами від інших, альтернативних можливостей інвестування.

Корпоративні права — це права власності на частку (пай) у статутному фонді (капі­талі) підприємства разом із правом на управління, отримання відповідної частки його прибутку, а також частки активів у разі ліквідації цього підприємства згідно з чинним за­конодавством.

Загальновизнані методи оцінювання корпоративних прав: пряма і непряма капіталізація прибутку (у т. ч. капіталізація дивідендів); пряме і непряме порівняння з бізнесами-аналогами; метод балансової вартості.

Кабінет Міністрів України затвердив Методику оцінювання державних корпоративних прав, яка придатна для оцінювання вартості корпоративних прав також і недержавних під­приємств. Згідно з цією методикою, вартість корпоративних прав підприємств рекоменду­ється оцінювати методом капіталізованої вартості або методом балансової вартості.

Оцінювач, складаючи будь-які прогнози рентабельності підприємства, а також інтерпре­туючи (узгоджуючи) результати, має дотримуватись принципу розумної обережності оці­нок. У разі оцінювання корпоративних прав він має критично ставитися до всієї інформації, яку йому надає адміністрація об'єкта оцінювання, і, за можливості, перевіряти цю інформа­цію, звертаючись до незалежних джерел.

Оцінка об'єктів нерухомості. Нерухомість оцінюють такими загальновизнаними мето­дами: ринкової вартості (метод аналогів і метод затрат); балансової вартості; капіталізованої вартості. Щодо специфічних видів нерухомості неодмінно застосовують спеціальні методи оцінювання та спеціальні технічні прийоми, здебільшого — метод ринкової вартості, зок­рема метод аналогів і метод витрат.

Основні технічні параметри оцінюваного майна потрібно визначати на підставі даних бюро технічної інвентаризації, обстеження в натурі, вимірювання, неодмінно подаючи від­повідну інформацію у звіті про оцінювання вартості майна. В окремих випадках експерт або спеціалізована організація за даними обстежень і вимірювань у натурі складає будівельно-технічний або технічний паспорт устаткування.

Нерухомість можна оцінювати також методом капіталізованої вартості доходів від екс­плуатації будівель і споруд. Одним із найпростіших способів отримання доходів від об'єктів нерухомості є передача їх в оренду. Щоб визначити чистий операційний дохід від здачі нерухомості в оренду потрібно від валового доходу відняти експлуатаційні витрати.

На підставі виконаного експертного оцінювання будівель (споруд) заповнюють сертифі­кат об'єкта експертного оцінювання. Сертифікат в одному примірнику оформляють щодо кожного інвентарного об'єкта, який оцінювався, і додають до звіту про експертне оціню­вання.

Оцінка вартості нематеріальних активів і рухомого майна підприємств. До немате­ріальних активів належать: право власності на винахід, право власності на фірмове на­йменування, право користування земельною ділянкою, право власності на програми для ЕОМ, гудвіл та інші.

І

Нематеріальні активи — це об'єкти інтелектуально), у тому числі промислово! влас­ності, а також інші аналогічні права, визнані об'єктом права власності підприємства.

Експертне оцінювання вартості нематеріальних активів виконують такими метода­ми: визначенням теперішньої вартості відтворення; капіталізацією прибутку для визначення сумарної вартості нематеріальних активів, не відбитих у бухгалтерському балансі на дату оцінювання; поєднанням обох зазначених методів.

Нематеріальні активи за теперішньою вартістю відтворення оцінюють у вигляді різниці між відновною вартістю та проіндексованою сумою зношення. Норму зношення нематеріа­льних активів установлюють на підставі їх початкової вартості та визначеного терміну ко­рисного використання (не більше 10 років). Цим методом оцінюють вартість нематеріаль­них активів, які перебувають на балансі підприємства.

Метод капіталізованої вартості застосовують, переважно, для оцінювання сумарної вар­тості нематеріальних активів, не відбитих у бухгалтерському балансі на дату оцінювання, й таких, на які не нараховується зношення, наприклад, на гудвіл. Згідно із цим методом, вар­тість нематеріальних активів, не відбитих у бухгалтерському балансі, визначається як різ­ниця між вартістю підприємства, визначеною за методом капіталізованої вартості, та балан­совою вартістю активів, які входять до складу цілісного майнового комплексу підприємства.

Оцінюючи рухоме майно, слід керуватися такими вимогами:

ураховувати можливості найефективнішого використання об'єкта;

ідентифікувати адекватний ринок, що відповідає меті оцінювання;

враховувати ринкові умови на момент оцінювання;

враховувати дані про попередні факти продажу об'єктів оцінювання;

використовувати всі загальновизнані методи оцінювання, застосування яких є фізично можливим і логічно не суперечить меті оцінювання.

Вартість рухомого майна оцінюють такими методами: ринкової вартості (з усіма його різ­новидами) та балансової вартості.

Зауважимо, що в разі продажу на аукціоні рухомого майна, яке за даними бухгалтерсь­кого обліку є повністю зношеним або функціонально застарілим, але придатним до експлу­атації, приймається рішення про встановлення початкової ціни на нього в розмірі 30 % пер­вісної вартості або здійснюється експертне оцінювання такого майна з урахуванням його фактичного фізичного зношення.

3.4. ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ, ІСНУЮЧІ СУПЕРЕЧНОСТІ

ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ РИНКУ ПОСЛУГ

З ОЦІНКИ МАЙНА В УКРАЇНІ

На ринку нерухомості в процесі купівлі-продажу виявляється низка закономірностей, властивих періоду становлення ринку. При цьому виявляються серйозні розбіжності між оцінною вартістю об'єктів, які продаються у процесі викупу трудовими колективами, і вар­тістю муніципальних нежитлових приміщень, оцінюваних для перерахунку орендної плати.

На сьогодні процес приватизації державного майна майже завершений, однак з'явилися нові напрямки оцінки майна з метою визначення рівня орендної плати, встановлення варто­сті заставного майна при отриманні кредиту в банківських установах, конфіскованого та описаного майна, житлового фонду та об'єктів нерухомості, в т. ч. і земельних ділянок не-сільськогосподарського призначення при продажу на вторинному ринку, за ухвалами суду тощо. Усі види оцінки вимагають високого професіоналізму, компетентності, неупередже­ності, порядності оцінювачів, оскільки висновки, звіти, висновки експертів є основою опе­рацій купівлі-продажу, визначення фінансових взаємостосунків між сторонами угод, дого­ворів, а також підставою для суддів при прийнятті рішень.

При оцінці нерухомості з метою визначення розміру орендної плати відбувається моде­лювання умов ринкової вартості. Оцінювачі моделюють поводження продавця, що дає вищу межу ціни, а також поводження та інтерес покупця, що визначає нижчий рівень. Проте таке моделювання повинно враховувати низку обмежувальних умов, що відбиваються на ринко­вій вартості. На практиці оцінювачі приймають, зазвичай, верхню межу ринкової вартості, внаслідок чого експертна вартість квадратного метра для оренди виявляється в середньому вище вартості при викупі.

На жаль, в Україні об'єднуючі громадські організації оцінювачів — Українське товарис­тво оцінювачів (УТО), Асоціація фахівців оцінки (АФО), не спроможні і не уповноважені розробляти єдині методологічні правила здійснення оцінки. Основними нормативними ак­тами, якими керуються оцінювачі є національні стандарти, в яких визначені основні крите­рії та вимоги до проведення незалежної оцінки і оформлення звітів. Але кожне відомство, установа, організація висувають до оцінювачів свої вимоги, особливості до оформлення зві­тів, висновків та заключень, які розробляються Фондом держмайна України, Національним банком, комерційними банками, судовими та «силовими» органами, що безумовно усклад­нює діяльність оцінювачів.

Бажання державних органів і установ отримувати послуги з оцінки кваліфікованих уча­сників ринку послуг є цілком зрозумілим. Однак неузгодженість різних за напрямками установ і органів, а часом і пряме дублювання вимог до оцінювачів, ускладнює процес фор­мування цивілізованих, прозорих взаємостосунків між власниками об'єктів нерухомості та організаціями, які приймають рішення про зміну форми власності, надання кредиту, здачі в оренду тощо. Ці проблеми мають загальнодержавний масштаб, а тому і ефективна оцінки майна викликає стільки нарікань з боку громадськості, трудових колективів і владних орга­нів усіх рівнів.

Одна з найбільших проблем у сфері оцінки — це відсутність достатньої бази інформацій­ного забезпечення проведення оцінки. Вкрай мало розробок з аналітики ринку нерухомості, зокрема земельних ділянок виробничого та комерційного призначення. Проблема забезпе­чення оцінювачів сучасними інструментами та достатньою інформаційною базою для про­ведення оцінки — одна з невідкладних. Для ліквідації цієї прогалини, Асоціація фахівців оцінки буде співпрацювати з зарубіжними організаціями, особливо з організаціями оціню­вачів з Росії, де вже є розробки до вирішення цих питань.

Існують деякі проблеми у дотриманні професійно-етичних норм при виконанні робіт з експертної оцінки під заставу. Наприклад, банки часто оцінюють майно самі. Деякі держ­установи сьогодні мають у своїх штатах оцінювачів. Однак за існуючою світовою практи­кою, де головний критерій експертної оцінки — незалежність, спеціалісти, що працюють у державних структурах, експертною оцінкою займатися не повинні. Фахівець з оцінки не може обслуговувати ту фірму, у якій він або його родичі, а також прямі або непрямі його керівники мають пакети акцій або інший фінансовий або майновий інтерес.

Деякі претензії професійні оцінювачі мають до будівельних інститутів, структур бюро технічної інвентаризації (БТЇ) та деяких інших державних установ, що виконують роботи, у яких чітко простежуються корпоративні інтереси їхніх працедавців або керівників.

У майбутньому перспектива консалтингових фірм, у тому числі оцінних, — це їх глобальна консолідація. Українським підприємствам сьогодні потрібен комплексний підхід у вирішенні своїх проблем. Аудит, фінансовий менеджмент, юридичні послуги, комп'ютерні рішення управлінських процесів — усі ці послуги найчастіше надаються підприємствам відокремлено різними організаціями. Відсутність комплексного підходу створює структурну незбалансованість підсистем управління підприємства та не дає бажаного ефекту.