8. СТРАТЕГІЇ РОЗВИТКУ РИНКУ ФІНАНСОВИХ ПОСЛУГ У СФЕРІ БУДІВНИЦТВА ТА ОПЕРАЦІЙ З НЕРУХОМІСТЮ В УКРАЇНІ В УМОВАХ ФІНАНСОВОЇ ГЛОБАЛІЗАЦІЇ

Ринок іпотечного кредитування в Україні перебуває лише на початковому етапі розвит­ку, тому він має багато перспектив розвитку.

Сьогоднішні умови іпотечного кредитування роблять іпотечний кредит доступним лише для 10—15 % населення держави, більшість цієї частки громадян не потребують поліпшен­ня житлових умов шляхом купівлі чи будівництва нерухомості в кредит, оскільки можуть накопичити необхідну суму. Для середнього класу населення, які, переважно, потребують покращення житлових умов, іпотечний кредит був занадто дорогим задоволенням ще до на­стання фінансової кризи, оскільки фактично позичальник купував квартиру в два рази до­рожче. Зараз середні ставки за іпотечними кредитами становлять 22 % річних та видаються лише в національній валюті. Поріг початкового внеску збільшений з 20 % до 50 %, що зро­било фактично неможливим купівлю житла в кредит.

Досвід зарубіжних країн є важливим при побудові ринку іпотечного кредитування, оскі­льки дозволяє уникнути помилок інших держав. У світовій практиці найбільшого розпо­всюдження набули дві моделі іпотечної системи: однорівнева німецька та дворівнева аме­риканська. Найкраще використовувати досвід країн, економіка яких має схожі риси з українською економікою. 3окрема, важливим є досвід Росії щодо залучення до іпотечного кредитування держави як гаранта, що збільшило його привабливість для всіх суб'єктів. При цьому спроби Москви щодо побудови дворівневої моделі чітко виявили проблеми її засто­сування в наших умовах. А спроби Польщі слідувати за Німеччиною підтвердили важли­вість врахування регіональних особливостей при організації іпотечного ринку.

I

Відсутність дієвої системи рефінансування іпотечних кредитів та інструментів сек'юритизації іпотечних активів не дозволяє розвиватися іпотечному ринку далі.

Для подальшого розвитку іпотечного ринку слід зробити певні кроки, які мають бути спрямовані на гарантування і забезпечення надійності й ефективності роботи фінансово-кредитної системи, розвиток фондовою ринку та ринку нерухомості, встановлення стабіль­ності загального економічного стану держави. Особливо слід приділити увагу захисту інте­ресів позичальників, що сьогодні абсолютно відсутнє.

В Україні зроблені всі умови для розвитку іпотечного ринку та побудови національної іпотечної системи: прийняті відповідні законодавчі акти та розроблені стандарти іпотечного кредитування, створено Державну іпотечну установу, запроваджено в обіг іпотечні обліга­ції. Проте відсутність єдиної стратегії розвитку іпотечного ринку та зацікавленості суб'єктів ринку капіталів перешкоджають його ефективному розвитку. Протягом 2008 року був здій­снений випуск одночасно звичайних іпотечних облігацій АБ «Укргазбанк» та структурова-них іпотечних облігацій Державною іпотечною установою. Інвестори відносяться до нових фінансових інструментів насторожено та зайняли вичікуючу позицію. Уряд здійснив спробу примусового розміщення іпотечних облігацій Державної іпотечної установи, проте вона бу­ла економічно необгрунтованою, оскільки ігнорувала інтереси початкових інвесторів ринку капіталів — споживачів послуг страхових компаній та недержавних пенсійних фондів. Тому для ефективнішого використання іпотечних облігацій як інструментів рефінансування іпо­течних кредитів варто надати державні гарантії за ними хоча б найближчим часом.

Через недосконалість окремих норм Закону України «Про фінансово-кредитні механіз­ми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» на сьогодні на­було масовості порушення мети створення ФФБ та ФОН.

Так, значна кількість довірителів ФФБ вкладають кошти до фонду не задля отримання у власність житло, а з метою збагачення на підставі дострокового припинення договору управління майном.

Як свідчить практика, після внесення довірителем коштів до ФФБ, закріплення за ним об'єкта інвестування — квартири або іншого приміщення соціально-побутового призначення та підвищення поточної ціни вимірної одиниці об'єкта інвестування, останній навмисно виходить із ФФБ і тим самим отримує заробіток на різниці переданих ним коштів в управління керуючо­му та отриманої суми коштів від забудовника, яка визначається, виходячи з кількості закріпле­них за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об'єкта інвестування на день подання заяви про вихід із ФФБ.

Крім того, наявність у зазначеному Законі положення про заборону встановлення пото­чної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва нижче від попередньої ціни цього об'єкта не дозволяє належним чином реагувати на зміни попиту та пропозиції на ринку житла, створює проблеми продажу об'єктів інвестування, зриву графіків будівництва, термінів введення об'єктів будівництва в експлуатацію та понесення суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів невиправданих збитків.

Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівни­цтві житла та операціях з нерухомістю» залишено поза увагою механізм продажу об'єктів інвестування, які не увійшли до остаточно підтвердженого обсягу замовлення на будівницт­во, а тому цей механізм потребує відповідного нормативно-правового закріплення.

Необхідно припинити можливість навмисного розірвання довірителем ФФБ договору управління майном, забезпечити дотримання мети створення цього фонду, визначити механізм компенсації забудовником власних витрат, знизити ціни на ринку первинної нерухомості, вре­гулювати взаємовідносини між довірителем, управителем і забудовником та захистити права й інтереси всіх суб'єктів системи фінансово-кредитних механізмів. Також необхідно припинити зловживання при достроковому припиненні управління майном, вдосконалити умови та поря­док повернення коштів довірителям при виході із ФФБ та врегулювання взаємовідносини між довірителем, управителем і забудовником при фінансово-майнових розрахунках.

Перешкоджає розвитку іпотечного ринку також реалізація схем фінансових пірамід та різ­номанітних афер у сфері будівництва житла. Інвестори залишаються незахищеними та можуть втратити всі свої кошти. Тому необхідно вдосконалити законодавство та посилити контроль у сфері будівництва житла, що дало б змогу захистити інтереси позичальників і кредиторів, а та­кож сприяло б розвитку ринку іпотечних сертифікатів, які впроваджені в обіг ще в 2004 році, проте майже не використовуються через недосконалість нормативно-правової бази.

Негайного вирішення потребує також законодавче закріплення вимог щодо оцінки предмета іпотеки, оскільки вона є особливою та передбачає врахування багатьох додаткових чинників та використання методу прогнозування зміни вартості майна в часі. Правильне та точне визначення вартості предмета застави захищає інтереси кредиторів та споживачів одночасно.

 

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ ЗНАНЬ

1.         Іпотечний кредит — це:

вид позики, наданої під заставу нерухомості, яка передається іпотекодержателя;

вид позики, наданої за принципами банківського кредитування під заставу нерухомості, яка зали­шається в розпорядженні позичальника;

вид позики, наданої на особливих принципах, на купівлю та ремонт нерухомості;

вид позики, отриманої фізичною особою під заставу предметів домашнього вжитку.

2.         Застава землі, нерухомого майна, при якій майно залишається у заставника або 3-ї осо-
би, — це:

предмет ломбардної застави;

об'єкт ломбардної угоди;

іпотека;

заклад.

3.         Іпотечні облігації — облігації, виконання зобов'язань емітента за якими забезпечене:

іпотечним покриттям;

нерухомістю;

всім майном емітента;

власним капіталом емітента.

4.         Вперше термін «іпотека» з'явився:

в VI ст. до н.е. в Греції;

в Англії в XVII ст. н.е.;

в Стародавньому Римі в II ст. н.е.;

в Німеччині в XIV ст. н.е.

5.         Одночасне передача в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, що належать
декільком особам, це:

звичайна іпотека;

спільна іпотека;

об'єднана іпотека;

подальша іпотека.

6.         При наданні іпотечних кредитів виділяють такі групи принципів кредитування:

загальні кредитно-фінансові, доповнюючі;

перехідні доповнюючі та соціально-економічні;

загальні та спеціальні кредитно-фінансові;

соціально-правові, спеціальні та загальні кредитно-фінансові.

7.         За часовим критерієм розрізняють такі види іпотеки:

дохідна та споживча;

звичайна та наступна;

умовна та наступна;

основна та наступна.

8.         За сферою застосування розрізняють:

промислову, комерційну та прибуткову іпотеки;

промислову, аграрну та житлову іпотеки;

житлову, аграрну та комерційну іпотеки;

промислову, аграрну, житлову та комерційну іпотеки.

9.         Система економіко-правових відносин, що виникають між суб'єктами суспільного відтво-
рення на фінансовому ринку на основі певних економічних принципів та правових норм з приводу
акумулювання вільних грошових ресурсів, їх розміщення у формі іпотечних кредитів та рефінансу-
вання іпотечних активів з метою досягнення економічного чи соціального ефекту це...

іпотечний ринок;

іпотечний кредит;

ринок споживчого кредиту;

споживчий кредит.

10.       Найбільшого розповсюдження набули такі дві моделі ринку іпотечного кредитування:

Німецька та американська;

Німецька та англійська;

Американська та європейська;

Американська та радянська.

 

Які основні етапи розвитку світового іпотечного ринку?

Назвіть основні законодавчі акти, які регулюють надання іпотечних кредитів в Україні.

Перерахуйте основні етапи становлення іпотечного ринку України.

Розкрити суть та значення ринку іпотечного кредитування.

Дати характеристику функціонування вторинного іпотечного ринку.

Хто виступає суб'єктами при іпотечному кредитуванні?

Що може бути предметом іпотеки?

Назвіть основні обов'язки іпотекодавця.

Назвіть основні права іпотекодержателя.

Які основні реквізити повинен містити іпотечний договір?

Які основні етапи надання іпотечного кредиту?

Розкрити суть умовної іпотеки.

Коли можлива наступна іпотека?

Охарактеризуйте умови здійснення іпотечного кредитування за німецькою моделлю іпотечного ринку.

Які особливості здійснення іпотечного кредитування за американською моделлю іпотечного ринку?

Яка різниця між об'єднаною та спільною іпотекою?

Що може виступати заставою при дохідній іпотеці?

Які основні особливості аграрної іпотеки?

Чи може бути заставою при іпотечному кредитуванні нерухоме майно, що належить третій особі?

Назвіть складові елементи механізму іпотечного інвестування.

Зародження, розвиток і сучасний стан ринку іпотечних послуг в Україні.

Первинний та вторинний ринок нерухомості.

Правові відносини при наданні іпотечних послуг.

Види іпотечних кредитів (умовна, звичайна, спільна, об'єднана, наступна іпотека та іпотека чужо­го майна).

Надання іпотечних позичок: дохідна, промислова, комерційна, аграрна та житлова іпотека.

Український іпотечний ринок: стан та перспективи розвитку.

Базові терміни та поняття у сфері іпотечних відносин.

Поняття нерухомого майна та рухомого майна.

Особливості іпотеки будівель та споруд.

Особливості іпотеки цілісного майнового комплексу підприємства.

 

ВАРІАНТИ ЗАВДАНЬ ДЛЯ ОРГАНІЗАЦІЇ ПОТОЧНОГО ТА ПІДСУМКОВОГО КОНТРОЛЮ ЗНАНЬ СТУДЕНТІВ

Варіант індивідуального контрольного завдання № 1

№ 33, 24, 28, 39, 13, 37, 25, 12, 18, 29, 34, 10 Варіант індивідуального контрольного завдання № 2

№ 38, 12, 37, 36, 32, 31, 33, 18, 1, 6, 25, 16 Варіант індивідуального контрольного завдання № 3

№ 28, 12, 23, 26, 37, 29, 20, 2, 4, 39, 7, 38 Варіант індивідуального контрольного завдання № 4

№ 9, 10, 20, 38, 21, 5, 40, 30, 23, 14, 27, 15 Варіант індивідуального контрольного завдання № 5

№ 25, 37, 33, 39, 38, 31, 7, 6, 5, 35, 15, 18 Варіант індивідуального контрольного завдання № 6

№ 13, 19, 26, 7, 29, 23, 20, 2, 3, 11, 33, 17 Варіант індивідуального контрольного завдання № 7

№ . 31, 32, 37, 28, 15, 38, 27, 22, 29, 24, 17, 16 Варіант індивідуального контрольного завдання № 8

№ 4, 28, 21, 13, 36, 33, 6, 8, 23, 35, 29, 12 Варіант індивідуального контрольного завдання № 9

№ 27, 33, 5, 37, 29, 1, 21, 2, 20, 24, 31, 12 Варіант індивідуального контрольного завдання № 10

№ 9, 3, 33, 34, 32, 25, 10, 7, 31, 40, 21, 36 Варіант індивідуального контрольного завдання № 11

№ 4, 8, 25, 13, 34, 9, 27, 30, 32, 3, 20, 5 Варіант індивідуального контрольного завдання № 12

№ 34, 17, 14, 37, 36, 15, 19, 2, 7, 32, 23, 3 Варіант індивідуального контрольного завдання № 14

№ 18, 27, 31, 25, 2, 37, 4, 8, 30, 11, 28, 40 Варіант індивідуального контрольного завдання № 15

№ 40, 24, 39, 31, 8, 15, 19, 11, 2, 28, 1, 38

 

ЛІТЕРАТУРА: 5, 10, 17, 20, 24, 25, 26, 27, 28, 36, 37, 39, 40, 41, 50, 51, 98, 105, 106, 107, 110, 121, 148, 157, 178, 189, 232, 246, 255