7. ОСНОВНІ ЗАСАДИ ЗДІЙСНЕННЯ ФІНАНСОВОГО МОНІТОРИНГУ ПОСЛУГ У СФЕРІ ОПЕРАЦІЙ З НЕРУХОМІСТЮ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

Згідно з Законом України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом», фінансова операція підлягає обов'язковому фінансовому моні­торингу, якщо сума, на яку вона проводиться, дорівнює чи перевищує 80 000 грн або дорівнює чи перевищує суму в іноземній валюті, еквівалентну 80 000 грн. Згідно зі ст. 11 цього Закону, безпосередньо фінансова операція з видачі та обслуговування іпотечного кредиту не підлягає фінансовому моніторингу, оскільки передбачає надання фінансовими установами кредитних коштів фізичним та юридичним особам, які поступово повертають отримані фінансові ресурси.

Проте фінансовому моніторингу підлягає операція купівлі-продажу нерухомості, яка може бу­ти предметом іпотеки, для купівлі якої наданий кредит фінансовою установою. Варто зазначити, що сьогодні у сфері операцій з нерухомістю здійснюється величезна кількість афер та операцій, які мають сумнівний характер, та повинні бути піддані ретельній прискіпливій перевірці, насамперед, професійними посередниками на ринку нерухомості, агентствами з нерухомості. Комерційний банк обов'язково має перевірити легальність цієї угоди купівлі-продажу нерухомості, оскільки са­ме таке нерухоме майно є забезпеченням за зобов'язаннями позичальника.

Найчастіше сумнівні фінансові операції здійснюються за такою схемою: посередник ку­пує за низькою ціною об'єкт нерухомості, а потім перепродає за значно вищою ціною влас­нику брудних коштів. Різниця між ціною продажу і купівлі становить легалізований дохід.

Зазвичай, ця операція є частиною більш складної схеми та використовується безпосере­дньо для надання брудним коштам легальності. Кошти легалізуються завдяки штучному за­вищенню вартості нерухомості. Відмінною ознакою схеми може бути циклічний пере­продаж об'єктів, а також участь підставних, фіктивних фірм. Реалізація схеми може містити фальсифікацію оціночної документації на нерухомість, договорів купівлі-продажу. Най­більш вірогідно виявити таку схему за допомогою податкових органів (особливо при виїз­них перевірках) та Держфінмоніторингу (при дослідженні фінансових операцій).

Зазвичай, схема розкривається при порівнянні реальної та ринкової вартості об'єктів неру­хомості, а також при дослідженні суб'єктів перепродажу (встановленні циклічності операцій).

Варто зазначити, що у випадку фінансового моніторингу операцій купівлі-продажу не­рухомого майна велику увагу необхідно приділити перевірці продавця нерухомості, його ді­яльності, а також детально вивчити «історію» об'єкта нерухомості, вивчити рекомендації відповідних органів щодо виявлення ознак афери при купівлі нерухомості.

Типові питання, на які покупець нерухомості повинен дати ствердну відповідь, щоб уникну­ти фінансових операцій сумнівного характеру та не набути у власність нерухоме майно, що має «кримінальне минуле».

Я знаю про всіх, хто був коли-небудь прописаний в квартирі, що набувала (що продається).

Я знаю всю історію квартири по власниках.

Я точно знаю, в якому порядку проводяться розрахунки при покупці/продажу.

Я знаю, які податки заплачу, і знаю, як мінімізувати податки, які виникнуть за наслід­ками операції.

Паспорти всіх осіб, що беруть участь в операції, дійсні і наявні на момент її здійснен­ня. Я упевнений, що даю завдаток за квартиру тій людині, за яку він себе видає і який не сховається з грошима одразу в невідомому напрямку.

Я знаю, де і в яких умовах живуть люди, раніше вибулі з квартири.

Мешканці і власники квартири не перебувають на обліку в нарко- і психоневрологіч­ному диспансері. У мешканців і власників квартири не було проблем з правоохоронними органами.

Я знаю, як, коли і чому померли люди, що проживали в квартирі або були її власниками.

Я можу поручитися за достовірність всіх документів (зокрема що встановлюють право, БТІ, ЖЕУ, і т. п. ), зібраних зараз і використаних в попередніх операціях. Порушень щодо непо­внолітніх немає, всі дозволи органів опіки і опікування отримані відповідно до закону.

3 квартири не вибували в армію, місця позбавлення волі, будинки-інтернати, тривалі відрядження, в суміжні області і держави.

Отримані всі необхідні згоди (подружжя, дітей, спадкоємців, прописаних в квартирі осіб) на здійснення операції.

Будинку не загрожує знос або реконструкція.

Квартира не піддавалася переплануванню і переобладнанню.

Я можу гарантувати, що всі комунальні заборгованості будуть сплачені, а всі пропи­сані люди виписані.