6. ОСОБЛИВОСТІ ОПОДАТКУВАННЯ ПОСЛУГ У СФЕРІ БУДІВНИЦТВА ТА ОПЕРАЦІЙ З НЕРУХОМІСТЮ

 

Оподаткування фінансових послуг у сфері іпотечного кредитування

Операції з іпотечного кредитування відносяться до складу доходів (витрат), безпосеред­ньо пов'язаних з банківською діяльністю, та фактично становлять банківські відсоткові до­ходи (витрати). Також при іпотечному кредитуванні у банків можуть виникати банківські комісійні доходи (витрати), які зазвичай установа отримує при укладені іпотечного догово­ру, проте може бути отримання такого виду доходу регулярно протягом всього терміну кре­дитування. Детальніше механізм оподаткування банків описаний в темі «Ринок банківських послуг».

Що стосується оподаткування кредитних спілок — іпотечних кредиторів, то ці фінансо­ві установи є неприбутковими організаціями згідно з п. 7.11.4 Закону України «Про оподат­кування прибутку підприємств», та їх доходи від операцій з фінансовими активами, до яких також відносять і видачу іпотечних кредитів, не підлягають оподаткуванню податком на прибуток підприємств, а повинні бути розподілені між засновниками кредитної спілки або направлені на збільшення її власного капіталу.

Підприємства, які є позичальниками за іпотечними кредитами, відносять платежі щодо погашення іпотечних кредитів на загальних підставах оподаткування сплачених відсотків за борговими зобов'язаннями. Зокрема до складу валових витрат відносяться будь-які витрати, пов'язані з виплатою або нарахуванням відсотків за іпотечними кредитами протягом звітно­го періоду, якщо такі виплати або нарахування здійснюються у зв'язку з веденням госпо­дарської діяльності платника податку.

Для підприємства, 50 % та більше статутного фонду якого перебуває у власності або управлінні нерезидента (нерезидентів), віднесення до складу валових витрат на виплату або нарахування відсотків за іпотечними кредитами на користь таких нерезидентів та пов'язаних з ними осіб дозволяється у сумі, що не перевищує суму доходів підприємства, отриману протягом звітного періоду у вигляді відсотків від розміщення власних активів, збільшену на суму, що дорівнює 50 % оподатковуваного прибутку звітного періоду, без урахування суми таких отриманих відсотків.

Оподаткування операцій, пов'язаних з іпотечним житловим кредитуванням, у фі­зичних осіб здійснюється з наданням певних пільг, зокрема платник податку — рези­дент має право включити до складу податкового кредиту частину суми процентів за іпотечним житловим кредитом, фактично сплачених протягом звітного податкового року. Таке право виникає, якщо за рахунок такого іпотечного житлового кредиту бу­дується чи придбавається житловий будинок (квартира, кімната), визначений як осно­вне місце проживання фізичної особи. Проте варто зауважити, що не вся сума сплаче­них відсотків за іпотечним кредитом, може бути віднесена до податкового кредиту, а лише її частина, розрахована за такою формулою:

К = МП/ФП,

де К — коефіцієнт;

МП — мінімальна загальна площа житла, яка дорівнює 100 квадратних метрів;

ФП — фактична загальна площа житла, яке будується (придбавається) платником пода­тку за рахунок іпотечного кредиту.

Якщо цей коефіцієнт є більшим одиниці, то до складу податкового кредиту включається сума фактично сплачених процентів за іпотечним кредитом без застосування такого коефі­цієнта.

Право на включення до складу податкового кредиту суми сплачених відсотків за іпотечним житловим кредитом надається платнику податку не частіше одного разу на 10 років, починаючи з року, в якому об'єкт житлової іпотеки придбавається або починає будуватися. Якщо іпотечний житловий кредит має строк погашення більший, ніж 10 років, право на включення суми сплаче­них відсотків до складу податкового кредиту за новим іпотечним житловим кредитом виникає у платника податку після повного погашення попереднього іпотечного житлового кредиту.

Якщо коли подружжя, у спільній сумісній власності яких перебував об'єкт іпотеки, роз­лучається, то зазначені строки поширюються на колишнього члена подружжя, у власності якого залишається об'єкт іпотеки, а у разі поділу такого об'єкта між колишніми членами подружжя — на кожного такого члена.

Платник податку має право відновити право на включення суми відсотків, сплачених за новим іпотечним житловим кредитом, до складу податкового кредиту без дотримання за­значених строків у разі:

а)         примусового продажу або конфіскації об'єкта іпотеки у випадках, передбачених
законом;

б)         ліквідації об'єкта житлової іпотеки за рішенням органу місцевої влади у випадках,
передбачених законодавством;

в)         зруйнування об'єкта житлової іпотеки або визнання його непридатним для викорис-
тання з причин нездоланної сили (форс-мажору);

г)         продажу об'єкта іпотеки у зв'язку з неплатоспроможністю фізичної особи.

Право на включення до складу податкового кредиту суми відсотків, фактично сплаченої за іпотечним житловим кредитом, надається одному з членів подружжя, у спільній власнос­ті якого перебуває об'єкт іпотеки. При цьому кредитна угода має бути підписаною обома членами подружжя або одним з членів подружжя за наявності нотаріально завіреної довіре­ності іншого члена подружжя на таке підписання.

Якщо таке подружжя розлучається, то право на включення до складу податкового кре­диту суми відсотків, фактично сплаченої за іпотечним житловим кредитом, має платник податку, у власності якого залишається за домовленістю сторін або за рішенням суду та­кий об'єкт іпотеки.

Оподаткування операцій з сертифікатами ФОН

Законом України «Про оподаткування прибутку підприємств» сертифікати ФОН прирі­вняні до інвестиційних сертифікатів, що засвідчують право їх власника на отримання дохо­ду від інвестування в операції з нерухомістю відповідно до цього закону (п.1.38).

Операції з первинного випуску (розміщення) та операції з кінцевого погашення сер­тифікатів ФОН перебувають поза податковим обліком платників податків. Однак опе­рації з продажу сертифікатів ФОН на вторинному ринку призведуть до появи доходу, який як фінансовий результат збільшить валовий дохід платника податків згідно з п. 4.1.1 цього закону. Причому, до складу валового доходу не включаються кошти, за­лучені від власників сертифікатів фондів операцій з нерухомістю, доходи від здійснення операцій з активами фондів операцій з нерухомістю та доходи, нараховані за активами фондів операцій з нерухомістю, створених відповідно до закону, згідно з п. 4.2.8 Закону про прибуток.

Що ж до платежів, які виплачуються власнику сертифіката ФОН у результаті розподілу доходу ФОН, то вони в цілях оподаткування податком на прибуток прирівнюються до диві­дендів і на них відповідно поширюється особлива система оподаткування дивідендів, ви­кладена в п. 7.8 ст. 7 цього закону.

Проблемним залишається питання оподаткування винагороди управителя ФОН, яка є об'єктом оподаткування ПДВ відповідно до п. 4.7 Закону України «Про податок на додану вартість», на відміну від винагороди компанії з управління активами (п. 3.2.1 цього Закону). Безумовно, це несправедливо, враховуючи подібність механізмів управління коштами КУА та управителя ФОН.

Щодо доходів фізичних осіб—власників сертифікатів ФОН, то Законом України від 22.05.03 р., № 889-ІУ «Про податок з доходів фізичних осіб» (далі — Закон № 889-ІУ) вони не віднесені до оподатковуваних, на відміну від доходів учасників ФФБ. Абсурд­ність цього положення полягає у тому, що учасники ФФБ набувають у власність житло, можна сказати, придбавають його через механізми ФФБ і відповідно несуть витрати, а не отримують доходу, в той час як учасники ФОН придбавають сертифікати ФОН без­посередньо для отримання доходу.

Проте сертифікати ФОН включаються до об'єкта спадщини і відповідно як його складо­ва підлягають оподаткуванню податком з доходів фізичних осіб.

Оподаткування операцій, пов'язаних з функціонуванням ФФБ

Для керуючого. Відповідно до пп. 7.9.1 і 7.9.2 ст. 7 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств», кошти, притягнуті або надані управителем у зв'язку з виконанням ним зобов'язань за договором довірчого управління, не включаються до валового доходу і не відносяться до валових витрат. Тобто здійснення зазначеної діяльності управителем не призведе до збільшення його валового доходу та валових витрат.

Для довірителя. У довірителя, що здійснює інвестицію, виникає право на збільшення його валових витрат, оскільки така інвестиція є компенсацією вартості житла, яке придбава-ється довірителем у власність.

Враховуючи, що дата списання коштів з банківських рахунків довірителя для їх подаль­шого перерахування до ФФБ не є датою збільшення валових витрат, оскільки ця операція не спрямована на компенсацію вартості житла, а є виконанням довірителем своїх обов'язків за договором довірчого управителя (участі у ФФБ), то, відповідно до пп. 7.9.2 ст. 7 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств», перерахування коштів не несе збіль­шення валових витрат. Датою збільшення валових витрат довірителя є дата списання коштів з банківського рахунка (банківських рахунків) довірителя в системі обліку ФФБ, здійснюваного управителем ФФБ для фінансування будівництва житла.

Для забудовника. На підставі вимог пп. 11.3.1 ст. 11 Закону України «Про оподаткуван­ня прибутку підприємств» забудовник повинен збільшити свої валові доходи на дату одер­жання коштів, перерахованих управителем ФФБ, тому що будівництво житла за замовлен­ням довірителя здійснюється за рахунок ФФБ.

Оподаткування ПДВ операцій з постачання або передачі нового житла.

З 1 січня 2005 року набрала чинності нова редакція цього підпункту, відповідно до якої, об'єктом пільгового режиму оподаткування ПДВ є операції з постачання житла (об'єкта житло­вого фонду), крім операцій першої поставки такого житла. Під першою поставкою житла (об'єкта житлового фонду) розуміється перша передача готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або поставка послуг (у т. ч. вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) зі спорудження такого житла за рахунок замовника.

Оподаткування різниці коштів, отриманих забудовником та перерахованих до ФФБ для повернення довірителю. Відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механіз­ми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», у разі достроково­го припинення управління майном та зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будів­ництво забудовник, на вимогу управителя ФФБ, зобов'язаний у визначений Правилами ФФБ строк перерахувати на рахунок ФФБ кошти для подальшого повернення довірителю. Сума ко­шів, що підлягає поверненню довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості за­кріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об'єкта інвестування на день подання заяви про вихід із ФФБ.

Якщо забудовник, на вимогу управителя ФФБ, перераховує на рахунок ФФБ кошти для подальшого повернення довірителю і таке повернення не пов'язане із зміною компенсації вартості проданих товарів, а також повернення проданих товарів чи права власності на такі товари, то різниця між коштами, отриманими від ФФБ, та коштами, перерахованими ФФБ для повернення довірителю, до складу валових витрат забудовника не відноситься.

Оподаткування новозбудованого житла податком на додану вартість

Відповідно до пункту 5.1.20 Закону України «Про податок на додану вартість», звільне­ні від оподаткування операції платників податку з поставки житла (об'єктів житлового фо­нду), крім їх першої поставки, під якою розуміється перше передання готового новозбудо-ваного житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або поставка послуг (у т. ч. вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за раху­нок замовника (установника).

Передача забудовником новозбудованого житла установнику — фізичній чи юридичній особі у власність, як це і передбачено договором, який укладається між управителем, уста­новником та забудовником, є об'єктом оподаткування та оподатковується податком на до­дану вартість за ставкою 20 %.

При цьому необхідно враховувати те, що частина податкових зобов'язань в процесі бу­дівництва такого житла повинна бути нарахована забудовником поетапно на підставі актів про виконання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника (установника).