5. МІСЦЕ ТА РОЛЬ ФОНДІВ ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА ТА ФОНДІВ ОПЕРАЦІЙ З НЕРУХОМІСТЮ НА РИНКУ ФІНАНСОВИХ ПОСЛУГ

 

І Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла.

Фонд фінансування будівництва (ФФБ) не є юридичною особою, а являє собою кош­ти, передані управителю в управління, які будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

I

Довіритель (установник управління майном) — фізична або юридична особа, яка передає майно (кошти) управителю на підставі договору управління майном.

Управитель — фінансова установа, яка здійснює управління майном, отриманим у до­вірчу власність за договором управління майном. Для управителя основною фінансовою послугою є залучення фінансових активів фізичних осіб із зобов'язанням щодо наступного їх повернення шляхом укладання договорів на управління майном

Основна діяльність фондів операцій з нерухомістю — фінансування будівлі конкретних об'єктів нерухомості. Кожен фонд обирає свою стратегію інвестування і будує свій об'єкт. Таким чином, фонди операцій з нерухомістю є чимось середнім між класичним інвестицій­ним фондом і фондом фінансування будівництва. У випадку з вкладенням коштів у фонд операцій з нерухомістю, вкладник не претендує на володіння побудованими об'єктами, він лише здобуває сертифікати фонду, які після продажу побудованого будинку фонд викупо­вує вже за підвищеною вартістю.

Управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для дося­гнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує час­тину отриманих коштів на фінансування будівництва. Решта коштів залишається в управ­лінні управителя відповідно до Правил фонду. Вільні кошти на поточних рахунках фонду, які тимчасово не передані на фінансування будівництва, банк-управитель має право вико­ристовувати при здійсненні банківських операцій. При цьому банк-управитель несе відпові­дальність за їх збереження власними коштами.

Управитель при реалізації права довірчої власності має право одночасно здійснювати управління кількома різними фондами і не може відповідати за своїми боргами активами

фонду.

При укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об'єкт інвес­тування з переліку не закріплених за іншими довірителями об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об'єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ.

При закріпленні об'єкта інвестування за довірителем:

довіритель бере на себе зобов'язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ;

управитель вилучає цей об'єкт з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції управите­ля, для унеможливлення закріплення цього об'єкта за іншим довірителем та зобов'язується, за умови виконання довірителем своїх зобов'язань за договором про участь у ФФБ, внести довірите­ля до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов'язаний передати у власність за­кріплені за ними об'єкти інвестування.

Для того, щоб розпочати свою діяльність як управителя ФФБ, фінансова установа повинна бути зареєстрована у відповідному Державному реєстрі фінансових установ згідно з вимогами Державної комісії з регулювання ринку фінансових послуг України. Для цього:

в установчих документах заявника має бути визначена діяльність з надання певних видів фінансових послуг як виключна діяльність;

повинні бути розроблені внутрішні правила з надання фінансових послуг;

повинна бути запроваджена система бухгалтерського обліку та звітності, що відпові­дають вимогам законодавства і передбачають облік операцій з надання фінансових послуг своїм клієнтам;

власний капітал сформований в розмірі не менше 1 млн грн на дату подання заяви;

у керівника заявника повна бути вища юридична або економічна освіта, є кваліфіко­вані кадри, що безпосередньо здійснюють діяльність з надання відповідних видів фінансо­вих послуг, не мають непогашеної судимості за корисливі злочини,

установа має відповідні технічні умови (у тому числі приміщення), необхідні для на­дання фінансових послуг своїм клієнтам.

Також фінансові компанії мають затвердити внутрішні правила надання фінансових по­слуг та примірні договори про надання певних видів фінансових послуг, а також правил проведення внутрішнього фінансового моніторингу.

Правила ФФБ визначають:

вид ФФБ, процедуру створення ФФБ;

порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів;

порядок встановлення управління майном;

умови, особливості та обмеження здійснення управління майном;

напрями та порядок використання залучених коштів;

порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому;

типи вимірних одиниць об'єктів інвестування;

порядок та умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем;

умови кредитування довірителя;

розмір винагороди управителя та інші умови функціонування ФФБ.

Фінансова установа може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ може бути двох видів — ФФБ виду А та ФФБ виду Б.

Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі власти­вості об'єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва.

Для ФФБ виду Б забудовник бере на себе зобов'язання дотримуватися рекомендацій управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування, здійснювати спору­дження об'єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до прое­ктної документації і кошторису на будівництво, погодженого з управителем. Управи­тель визначає поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху і комфортності та бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спору­дження об'єкта будівництва.

При здійсненні управління ФФБ виду Б, для покриття ризику недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва, управитель укладає з визначеним ним страхо­виком договір обов'язкового страхування такого комерційного ризику.

Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ виду А управитель здійснює в межах отриманих в управління коштів, за винятком оперативного резерву.

Забудовник зобов'язаний забезпечувати цільове використання отриманих від упра­вителя коштів. В інтересах довірителів управитель здійснює контроль цільового використання забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва.

 

Для ФФБ виду Б управитель здійснює фінансування будівництва у порядку, визначено­му договором підряду на спорудження об'єктів будівництва, в межах кошторису та відпові­дно до графіка фінансування, погоджених управителем і забудовником при укладенні дого­вору. У разі, якщо обсяг фактично залучених від довірителів коштів менше обсягу, визначеного графіком фінансування, управитель здійснює фінансування будівництва за ра­хунок інших джерел та звертається до страховика з вимогою про виплату страхового від­шкодування за договором страхування комерційного ризику.

За перерахування коштів на фінансування будівництва управитель отримує винаго­роду:

для ФФБ виду А управителю таку винагороду сплачує забудовник у розмірі, строки та у порядку, погоджених із забудовником при укладанні договору. За погодженням управите­ля та забудовника, при перерахуванні коштів на фінансування будівництва із фонду фінан­сування будівництва управитель може утримувати належну йому винагороду самостійно за рахунок коштів ФФБ;

для ФФБ виду Б управитель при перерахуванні коштів на фінансування будівництва із фонду фінансування будівництва утримує належну йому винагороду самостійно за раху­нок коштів ФФБ у розмірі, визначеному Правилами ФФБ.

Управитель ФФБ до запланованої дати введення об'єкта будівництва в експлуатацію на умовах Правил ФФБ може надати довірителю послуги щодо зміни об'єкта інвесту­вання, уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам, частково­го повернення коштів з ФФБ та оформлення відмови від участі у фонді. За здійснення таких послуг довіритель сплачує управителю ФФБ винагороду в розмірі та у порядку, визначених Правилами ФФБ.

Переваги отримання житла за допомогою ФФБ:

чітко прописана процедура закріплення за інвестором конкретної квартири; ФФБ — це єдиний механізм, що передбачає обов'язкове страхування будівельно-монтажних робіт;

при механізмі ФФБ інвестору найпростіше припинити інвестування новобудови та повернути кошти (якщо в інвестиційних договорах забудовники передбачають за дост­рокове розірвання договору комісію в розмірі 5—20 % суми внесених коштів, то у пра­вилах ФФБ зазвичай йдеться про значно меншу неустойку).


 

 


 

Інвестори

 

Банк-управитель укладає договір із Забудовником про будівництво об'єк­та нерухомості.

Інвестори укладають з Банком-управителем договори про управління майном (коштами) з метою будівництва об'єкта нерухомості (житла).

Забудовник укладає з страховою компанією договори страхування ризиків знешкодження об'єкта будівництва та відповідальності з якості та терміну завершення будівництва.

Інвестори перераховують кошти у ФФБ.

Банк-управитель здійснює управління коштами ФФБ.

Кошти для фінансування будівництва перераховуються Забудовнику.

Забудовник здійснює будівництво об'єкту нерухомості, вводить його в екс­плуатацію.

Інвестори одержують документи, що підтверджують право власності на нерухомість (житло).

Рис. 13.3. Схема створення фонду фінансування будівництва типу «А»

Фонд операцій з нерухомістю (ФОН) — кошти, отримані управителем ФОН в управ­ління, а також нерухомість та інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами. Залучені до ФОН кошти використовуються на умовах управління майном в інтересах власників сертифікатів у порядку, визначеному Правилами ФОН.

І ФОН не є юридичною особою

Сертифікат ФОН — цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання до­ходу від інвестування в операції з нерухомістю.

Основна діяльність фондів операцій з нерухомістю — фінансування будівлі конкретних об'єктів нерухомості. Кожен фонд обирає свою стратегію інвестування і будує свій об'єкт. Таким чином, фонди операцій з нерухомістю є чимось середнім між класичним інвестицій­ним фондом і фондом фінансування будівництва. У випадку з вкладенням коштів у фонд операцій з нерухомістю, вкладник не претендує на володіння побудованими об'єктами, він лише здобуває сертифікати фонду, які після продажу побудованого будинку фонд викупо­вує вже за підвищеною вартістю.

І Метою створення ФОН є отримання доходу власниками сертифікатів цього ФОН.

Фінансова установа може за власною ініціативою створювати ФОН, для чого вона має:

розробити та затвердити Правила ФОН;

розробити та затвердити інвестиційну декларацію та проспект емісії сертифікатів

ФОН;

організувати розміщення сертифікатів ФОН шляхом відкритого продажу або безпосе­редньої пропозиції сертифікатів ФОН заздалегідь визначеному колу осіб.

І Управитель ФОН по кожному об'єкту будівництва створює окремий ФОН.

ФОН вважається створеним емітентом у разі:

о затвердження Правил ФОН;

о укладення угоди із забудовником;

о оформлення забезпечення виконання зобов'язань іпотечним договором, договором уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умо­вами та договором доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі пору­шення забудовником умов угоди доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам.

ФОН створюється на строк, встановлений проспектом емісії, і до його закінчення емі­тент сертифікатів цього ФОН не бере на себе зобов'язань щодо викупу таких сертифікатів. Після закінчення строку, на який був створений ФОН, він припиняє своє функціонування.

І ФОН діє до моменту виконання усіх зобов'язань перед власниками сертифікатів ФОН.

Емітент сертифікатів ФОН, який не є банківською установою, відкриває в обраному ним банку на своє ім'я окремий поточний рахунок, який є рахунком ФОН.

Обов'язкове страхування. Управитель за рахунок власних коштів здійснює обов'язкове страхування своєї фінансової відповідальності за збитки, що можуть бути завдані власни­кам сертифікатів ФОН діями або бездіяльністю управителя. Нерухомість, набута від здійс­нення управління ФОН, підлягає обов'язковому страхуванню за рахунок ФОН від ризиків загибелі або пошкодження на повну вартість на користь управителя як довірчого власника.

Правила ФОН повинні передбачати обмеження права довіреної власності керуючого ФОН. Такі обмеження встановленні засновником в договорі про придбання сертифікатів ФОН та обумовлюють зобов'язання керуючого ФОН забезпечити можливість отримання власниками сертифікатів ФОН доходу відповідно до умов проспекту емісії сертифікатів, який обов'язково повинен містити умови та порядок отримання доходу за сертифікатами

ФОН.

Діяльність з управління ФОН підлягає ліцензуванню та не може суміщатися з:

діяльністю з управління активами інститутів спільного інвестування (ІСІ);

діяльністю з прямого або опосередкованого залучення фінансових активів від фізич­них осіб із зобов'язанням щодо подальшого їх повернення, яка не може суміщатися з на­данням будь-яких фінансових послуг;

діяльністю з надання фінансових кредитів за рахунок прямо або опосередковано залу­чених коштів, яка не може суміщатися з наданням будь-яких видів фінансових послуг;

діяльністю ломбардів з надання послуг фінансового кредиту;

діяльністю з адміністрування пенсійних фондів;

діяльністю з довірчого управління фінансовими активами, яка взагалі не може суміщатися з будь-якими іншими фінансовими послугами;

діяльністю з управління ФФБ, яка не може суміщатися з наданням будь-яких інших фінансових послуг.

Механізм функціонування ФОН можна схематизувати таким чином:

й крок — укладення емітентом сертифікатів ФОН угоди із забудовником;

й крок — залучення коштів шляхом випуску та розміщення сертифікатів ФОН;

й крок — інвестування залучених коштів в операції з нерухомістю;

й крок — укладення емітентом угоди з управителем ФОН у разі передавання функцій управління майном іншій фінансовій установі;

й крок — організація спорудження забудовником об'єктів будівництва відповідно до наданої за угодою документації;

й крок — здійснення управителем ФОН контролю за цільовим використанням забудо­вником спрямованих на будівництво коштів;

й крок — здійснення управителем ФОН нагляду за ходом будівництва;

й крок — проведення реєстрації права власності на нерухомість, набуту від здійснення управління ФОН на ім'я управителя ФОН, який діє як довірчий власник;

й крок — страхування нерухомості, набутої від здійснення управління ФОН та стра­хування фінансової відповідальності управителя ФОН;

 

й крок — здійснення управителем управління ФОН та отримання доходу на умовах Правил ФОН;

й крок — розподіл управителем доходу від управління ФОН між власниками серти­фікатів ФОН. Порядок отримання власниками сертифікатів ФОН доходу роз'яснюється ДКЦПФР у листі від 08.10.04 р. № 07/04/13010;

й крок — викуп сертифікатів ФОН у власників після закінчення строку, на який був створений відповідний ФОН.