4. ЕТАПИ НАДАННЯ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ ТА ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНИХ ВИДІВ ІПОТЕЧНИХ ПОСЛУГ

Основні етапи надання іпотечних кредитів:

Підготовчий етап: подання заяви, оцінка кредитоспроможності, оцінка незалежного підрядчика чи будівельної компанії (якщо вони задіяні в проекті); узгодження суми креди­ту, визначення параметрів кредиту та порядку його погашення.

Видача кредиту позичальнику: відбувається одноразово під заставу вже існуючої нерухо­мості, а при будівництві — періодичними перерахунками згідно з затвердженим графіком.

Контроль за погашенням кредиту: ускладнюється додатковими періодичними інспек­ціями об'єкта нерухомості, що є заставою.

Погашення заборгованості та сплата платежів.

Іпотечний кредит як банківська послуга є особливим видом кредиту, який визначає се­ред інших кредитів цілий ряд характерних ознак.

Комерційна іпотека

При комерційній іпотеці є два основні напрямки іпотечного кредитування: кредитування купівлі комерційної нерухомості та кредитування покращення комерційної нерухомості, що є заставою.

У першому випадку нерухомість може купуватися позичальником як для тривалого її вико­ристання (здавання в оренду, ведення комерційної діяльності), так і з метою перепродажу. При цьому найголовнішим залишається питання максимальної дохідності нерухомості.


У другому випадку позичальник бере кредит на покращення вже існуючого нерухомого майна з метою його використання для отримання доходу, а власне нерухоме майно є заста­вою при кредитуванні. При цьому велику увагу слід приділити доцільності та ефективності цього покращення.


В обох випадках велика увага на практиці приділяється інспектуванню об'єктів нерухо­мості.

Промислова іпотека

Характеристика відносин при промисловій іпотеці та сама, що і при комерційній іпотеці. При цьому особливістю є оцінка предмета застави — машин та обладнання, виробничих приміщень — оскільки на їх вартість впливає окрім фізичного ще й «моральне» старіння, яке значно більше зменшує їх вартість.

Якщо заставою є цілісний майновий комплекс підприємства, то найскладнішою є оцінка його вартості, оскільки вона проводиться в декілька етапів: спершу визначається вартість будівель та споруд витратним, дохідним чи порівняльним (ринковим) методами; потім здій­снюється пооб'єктна оцінка машин та обладнання даного комплексу з врахуванням всіх ви­дів зносу та з нарахуванням частки доходу, отриманого за рахунок використання цієї техні­ки; потім визначається сумарна вартість всього майнового комплексу.

Аграрна іпотека

У розрізі стосунків кредитора та сільськогосподарського підприємства застава землі сільськогосподарського призначення, або аграрна іпотека, має таку саму економічну сут­ність, як і застава будь-якого іншого активу. Тобто кредитора цікавить земля як гарантія по­вернення кредиту, а не як природний ресурс.

Тому земля як об'єкт застави повинна мати ціну, яка дасть змогу її реалізувати та по­крити збитки кредитора при неповерненні кредиту. Вартість земельної ділянки завжди по­винна розглядатися з точки зору її використання як вільного та доступного для найкращого і найбільш економічно ефективного використання. Тобто земельна ділянка, що виступає за­ставою при іпотечному кредитуванні повинна ефективно використовуватися, а не просто стояти.

Іпотечні відносини в сільському господарстві мають ряд особливостей, оскільки заста­вою при цьому виступають земельні ділянки сільськогосподарського призначення — згідно з законодавством України, предметом застави можуть бути лише земельні ділянки, що пе­ребувають у приватній власності громадян України. До 2010 року продовжено мораторій на купівлю-продаж землі в Україні. При цьому, при пільговому кредитуванні сільського гос­подарства за участю держави кредит може погашатися готовою продукцією, яка оцінюється за ринковими цінами.

 

Житлова іпотека

Заставою при житловій іпотеці є житло. Система іпотечного кредитування житла є ком­плексом взаємопов'язаних складових, завдяки яким відбувається рух вартості на основі одержання довгострокової позики для придбання житла його майбутнім власником під за­ставу.

При цьому, кредитуватися може купівля нерухомості на первинному ринку — фактично кредитування будівництва житла, або на вторинному ринку нерухомості вже існуючої квар­тири чи будинку.

Основні характеристики житлової іпотеки:

Частка кредиту становить 70—80 % вартості житла (досвід зарубіжних країн довів, що вкладення 20—30 % вартості житла є достатнім, щоб значно зменшити ймовірність непове­рнення кредиту).

Частка виплат за кредитом не повинна бути більше 25 % доходу позичальника (в іншому випадку кредит є доступним лише за умови державних субсидій).

При низькій інфляції кредит видається з фіксованою ставкою відсотків, а за високої ін­фляції впроваджуються альтернативні схеми іпотечного кредитування.