3. ЗАГАЛЬНІ ПРИНЦИПИ ДІЯЛЬНОСТІ ТА НАДАННЯ ФІНАНСОВИХ ПОСЛУГ НА ІПОТЕЧНОМУ РИНКУ

Довідкова інформація. Сьогодні обсяг іпотечного кредитування в Україні зростає ша­леними темпами, майже в два рази щороку збільшується обсяг виданих іпотечних кредитів. Станом на 01.01.2008 року загальна заборгованість за іпотечними кредитами становила 57,2 млрд грн, тобто приблизно 9 % ВВП, проти 27,2 млрд грн станом на 01.01.2007 року (річний темп приросту становив 111 %) та проти 4,505 млрд. грн. станом на 01.01.2004 року. Проте в умовах фінансової кризи іпотечні кредити перестали користуватись популярністю, банків­ські установи фактично звернули всі свої іпотечні програми. Крім того, дуже багато позича­льників мають труднощі стосовно погашення іпотечних кредитів, частка проблемних кре­дитів сягнула рівня 10—12 %.

Майже 90 % іпотечних кредитів видаються 15 фінансовими установами, які входять у двадцятку найбільших банків України. 85 % всіх позик надані в іноземній валюті, переваж­но в доларах США, що пов'язано з нижчими ставками по кредитах в іноземній валюті, порі­внянно з кредитуванням в гривнях, — у 2007 році середні ставки за кредитами у національ­ній валюті становили 16 %, в доларах США — 13,3 % та 12 % в євро. За 10 місяців 2008 року ставки за гривневими іпотечними кредитами зросли в середньому на 6,5 % та сягнули рівня 22,5 % річних.

Розглядаючи іпотечне кредитування, варто врахувати, що іпотечний кредит, як і будь-який кредит, повинен надаватись згідно з певними правилами та нормами, тобто принципа­ми кредитування, які спрямовані на різнобічний захист кредиторів. При цьому окрім зага­льних кредитно-фінансових принципів, іпотечному кредитуванню характерний ряд спеціа­льних кредитно-фінансових та соціально-правових принципів, які є взаємопов'язаними та доповнюють один одного.

 

Основоположний соціально-економічний принцип: досягнення економічного чи соціального ефекту за рахунок використання вартості іпотеки

 

Загальні кредитно-фінансові принципи

Спеціальні кредитно-фінансові принципи

Соціально-правові принципи

 

 

 

Терміновість

 

Поверненість


Визначення суми у вигляді частки за­стави

Пріоритетності

 

Спеціальності

 

 

 


Обов'язкове страху­вання предмета іпо­теки

 

Можливість зали­шення предмета іпо­теки у користуванні боржника

Обов'язковості

 

Гласності

 

Достовірності

 

Безповоротності

 

Середній або довгий термін кредитування

 

Отримання під зас­таву одного й того са­мого майна додатко­вих іпотечних позик

 

Передача нерухомос­ті при непогашенні заборгованості

 

Рис. 13.1. Система іпотечних принципів

 

Щодо методів надання іпотечного кредиту, то вони визначаються залежно від виду іпо­теки, тобто залежно від особливостей передачі нерухомого майна в заставу з метою забез­печення виконання зобов'язання боржника.

Договірна іпотека є результатом угоди, ініціатором якої є власник нерухомості. Законна іпотека застосовується лише до передбачених законом юридичних фактів і не залежить від волі сторін. Судова іпотека випливає із судового рішення.

Види іпотеки

1

 

За юридичною підставою винекнення

За кількістю предметів застави та права власності на них

За ціллю використання

За сферою застосування

 

законна;

судова;

договірна

звичайна;

умовна

 

звичайна;

об'єднана;

спільна;

іпотека чужого майна

 

використання в споживчих цілях;

використання з метою отримання прибутку

 

комерційна;

промислова;

житлова;

аграрна

 

 

 

За часовим критерієм


За об'єктом застави

 

основна;

наступна


За правовою основою

романо-германська;

англосаксонська


 

іпотека земельних ділянок;

іпотека будівель та споруд;

іпотека підприємств;

іпотека квартир та індивідуальних житлових будинків;

іпотека майнових прав на нерухоме

 

 

Рис. 13.2. Класифікація видів іпотеки

Умовна іпотека передбачає встановлення іпотечним договором такого:

Іпотечний договір набирає чинності з моменту виконання передбаченої умови.

Іпотечний договір вважається чинним до моменту виконання передбаченої цим дого­вором умови.

Якщо така умова не виконується з вини заставодавця, кредитор вправі вимагати достро­кового погашення боржником основного зобов'язання.

Звичайна іпотека — виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом пе­редачі в іпотеку одного об'єкта нерухомого майна, що належить заставодавцеві. Об'єднана іпотека — одночасна передача в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомо­го майна, які належать заставодавцеві. Спільна іпотека — передача в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать різним особам. Іпотека чужого майна — передача в іпотеку нерухомого майна, яке належить третій особі (майновому поручи­телю).

Основна іпотека передбачає надання кредиту під заставу нерухомості, вільної від зобов'язань. Наступна іпотека передбачає надання кредиту під заставу нерухомості, що вже є забезпеченням виконання зобов'язання боржника за попереднім діючим іпотеч­ним договором.

Використання нерухомого майна, що є предметом іпотеки, зі споживчою метою найбільш характерне для житлової іпотеки. Іпотечний кредит може братись з метою ви­користання нерухомості для отримання або збільшення суми доходу. При цьому дохід може приносити і житлова нерухомість шляхом здавання її в оренду або подальшого перепродажу.