2. ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ ТА КОНТРОЛЬ ЗА НАДАННЯМ ФІНАНСОВИХ ПОСЛУГ У СФЕРІ БУДІВНИЦТВА ТА ОПЕРАЦІЙ З НЕРУХОМІСТЮ. ПРАВОВІДНОСИНИ ПРИ ІПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУВАННІ

Державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних цін­них паперів здійснюють:

Національний банк України (стосовно видачі та обслуговування іпотечних кредитів);

Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку (стосовно емісії іпотечних цін­них паперів);

Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг (стосовно видачі іпотечних кредитів та інвестування небанківськими фінансовими установами коштів у іпотечні цінні папери, а також регулює певні питання випуску та обігу іпотечних сертифікатів).

Безпосередньо процес видачі іпотечних кредитів комерційними банками регулюється Ци­вільним Кодексом України та Господарським Кодексом України, якими встановлені основні правові засади здійсненні кредитних операцій, а також нормативно-законодавчими актами Національного банку.

З метою захисту інтересів кредиторів і вкладників банку іпотечне кредитування здійс­нюється згідно з чинним законодавством України з дотриманням встановлених Національ­ним банком України обов'язкових економічних нормативів регулювання діяльності банків та вимог щодо формування обов'язкових, страхових і резервних коштів. Установи комер­ційного банку можуть надавати кредити всім суб'єктам господарської діяльності незалежно від їх галузевої приналежності, статусу, форми власності, а також всім дієздатним фізичним особам за наявності у них реальних можливостей та правових форм забезпечення та сплати відсотків за користування кредитними коштами.

Обов'язковою умовою при видачі відповідної ліцензії НБУ на здійснення кредитних операцій є наявність відповідного Положення «Про кредитування», яке повинно містити основні положен­ня політики банку, на підставі яких надається кредит, об'єктивні норми та параметри, якими пови­нні керуватись працівники банку у процесі надання кредитів (шляхи мінімізації кредитного ризи­ку), аналіз кредитного портфеля банку, визначена організаційна структура, обов'язки та відповідальність кредитного комітету банку, а також визначені процедури затвердження і порядок надання кредиту.

У процесі здійснення іпотечного кредитування комерційні банки особливо уважно по­винні слідкувати за дотриманням відповідних вимог та виконання економічних нормативів, встановлених НБУ, оскільки за своєю природою іпотечні кредити є переважно довгостро­ковими та на значні суми, а тому їх вплив на структуру кредитного портфеля банку є трива­лим та суттєвим.

Договори про іпотечне кредитування укладаються в письмовій формі та підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Відповідно до цього припису, всі взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. Істотними умовами іпотечного договору є:

для іпотекодавця та іпотекодержателя юридичних осіб відомості про:

а)         для резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єди-
ному державному реєстрі підприємств та організацій України;

б)         для нерезидентів — найменування, місцезнаходження та державу, в якій зареєстрова-
на особа;

для іпотекодавця та іпотекодержателя — фізичних осіб відомості про:

а)         для громадян України — прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця прожи-
вання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб —
платників податків та інших обов'язкових платежів;

б)         для іноземців, осіб без громадянства — прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), ад-
ресу постійного місця проживання за межами України:

зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;

опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації та/або його реєстраційні да­ні. При іпотеці земельної ділянки обов'язково зазначається її цільове призначення;

посилання на випуск заставної або її відсутність.

За відсутності в іпотечному договорі однієї із зазначених вище істотних умов він вважа­ється неукладеним.

Тільки виконання дійсного зобов'язання або вдоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, який набрав чинності, може бути забезпечено іпотекою. Новацією цього припису в Законі України «Про іпотеку», на відміну від Закону «Про заста­ву», є те, що тільки договір, який набрав чинності, може бути забезпечений іпотекою. Іпо­тека як вид забезпечення виконання зобов'язань не може існувати окремо від основного зо­бов'язання, вона завжди має похідний характер від основного зобов'язання. Тому буде порушенням закону розповсюдження дії вже існуючої іпотеки на забезпечення зобов'язань, які виникають пізніше, тобто порушується сам принцип похідності іпотеки від основного зобов'язання.

Згідно зі ст. 4 Закону України «Про іпотеку», ст. 3 Закону України «Про державну ре­єстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», передбачена обов'язкова реєст­рація іпотеки у відповідному державному реєстрі, у іншому випадку іпотечний кредитор втрачає пріоритетне право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випа­дку неповернення кредиту позичальником.

Українською національною іпотечною асоціацією та Державною іпотечною установою розроблені стандарти іпотечного кредитування, які регламентують основні вимоги та пра­вила здійснення кредитування комерційними банками під заставу нерухомого майна. Проте варто зауважити, що стандарти цих установ, по-перше, мають лише рекомендаційний хара­ктер, а по-друге, суттєво відрізняються, зокрема термін іпотечного кредиту згідно зі станда­ртами ДІУ, повинен бути не менше 5-ти років, а згідно зі стандартами УНІА — не менше 3-х років.

Виконання вимог стандартів ДІУ є обов'язковим при здійсненні рефінансування іпо­течних кредитів комерційними банками в межах програми діяльності ДІУ. Зокрема ци­ми стандартами передбачено мінімальну та максимальну суму іпотечного кредиту, його цільове призначення, граничний розмір співвідношення суми кредиту та вартості пред­мета іпотеки, а також граничний розмір суми витрат позичальника на обслуговування іпотечного кредиту. Проте варто зазначити, що ДІУ здійснює рефінансування лише жи­тлових іпотечних кредитів.

Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг регулює видачу іпотечних кредитів небанківськими фінансовими установами та слідкує за дотриманням ними при цьому законодавства України. Особливих вимог до іпотечних кредитів, порівнянно з інши­ми видами кредитів не висувається, проте при видачі іпотечного кредиту кредитною спіл­кою його розмір не повинен перевищувати 20 % від капіталу кредитної спілки.

Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг здійснює регулювання дія­льності управителів фондів операцій з нерухомістю та фондів фінансування будівництва. Метою нагляду та регулювання діяльності управителя ФОН та ФФБ є контроль за дотри­манням управителем вимог законодавства, Правил фонду та забезпечення захисту прав вла­сників іпотечних сертифікатів.

Основними напрямками нагляду та регулювання діяльності управителя є:

контроль за дотриманням управителем обмежень щодо управління майном, визначе­них проспектом емісії сертифікатів;

виконання зобов'язань емітентом щодо залучення та повернення коштів власникам сертифікатів.

Також Держфінпослуг видає ліцензії на провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та здійснення операцій з нерухомістю, виданих фінансовим компаніям управителям, та дозволи щодо емісії іпотечних сертифікатів фінансовими установами — управителями ФОН.

Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку:

здійснює контроль за випуском та обігом іпотечних цінних паперів, а також за дотри­манням нормативно-правових актів;

проводить перевірки виконання зобов'язань перед власниками іпотечних цінних паперів;

проводить планові і позапланові перевірки ведення реєстру забезпечення іпотечних цінних паперів;

вживає заходів до призупинення подальшого розміщення сертифікатів, випущених у результаті несумлінної емісії;

публікує у засобах масової інформації відомості про факти порушення емітентами за­конодавства;

направляє матеріали перевірки за фактами порушення законодавства України до суду та до правоохоронних органів для притягнення до адміністративної відповідальності поса­дових осіб емітента відповідно до законодавства;

видає письмове розпорядження про дозвіл на подальше розміщення іпотечних цінних па­перів у разі усунення емітентом порушень, пов'язаних з несумлінною емісією сертифікатів;

звертається з позовом до суду щодо усунення емітентом і професійними учасниками ринку порушень законодавства та захисту власників іпотечних цінних паперів.

У разі порушення емітентом у ході емісії іпотечних цінних паперів законодавства України ДКЦПФР в межах своїх повноважень має право призупинити емісію іпотечних цінних паперів на будь-якому її етапі до етапу розкриття інформації, що міститься у звіті про підсумки випуску цінних паперів, та дію цього дозволу. Поновлення емісії здійснюєть­ся після відновлення дії дозволу на право здійснення емісії та за спеціальним рішенням ор­гану, що реєструє емісію іпотечних цінних паперів, після усунення емітентом виявлених порушень.

Закон «Про іпотеку» надає законодавству у галузі регулювання іпотечних відносин ознак системності і має на меті переорієнтувати його спрямованість з про-дебіторського на про-кредиторське. Цей закон вирішує низку проблем, що значно поліпшить практичне за­стосування іпотеки і дозволятиме уніфікувати правила її здійснення з загальноприйнятими міжнародними стандартами.

Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане з землею — будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Відповідно до законодавства України, предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності зе­мельні ділянки та багаторічні насадження.

Правовідносини між кредитором (іпотекодержателем) та позичальником (іпотекодавцем) при іпотечному кредитуванні регулюються Законом України «Про іпотеку», а також умовами, визначе­ними в іпотечному договорі.

Іпотекодавець має право:

Володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його цільового призна­чення, якщо інше не передбачено договором іпотеки.

Одержувати від предмета іпотеки продукцію, сільськогосподарські плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Виключно на підставі згоди іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, іпотекодавець може: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (спору­ди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні по­ліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у подальшому іпотеку; відчу­жувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, користування; заповідати передане в іпотеку майно.

Іпотекодавець зобов'язаний:

Вживати за власний кошт необхідних заходів для належного збереження предмета іпотеки, у т. ч. своєчасне проведення ремонту, раціональну експлуатацію та захист предме­та іпотеки від незаконних посягань інших осіб.

Своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошко­дження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором.

Іпотекодержатель має право: у будь-який час протягом строку дії іпотечного догово­ру за умови попереднього письмового повідомлення іпотекодавця перевіряти документаль­но і фактично наявність, стан, умови збереження та користування предметом іпотеки. Іпо-текодавець зобов'язаний не перешкоджати реалізації цього права іпотекодержателя, надавати йому всі необхідні документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збе­реження та користування предметом іпотеки, а також негайно, на вимогу іпотекодержателя, забезпечити йому фізичний доступ до предмета іпотеки.

Іпотечний договір укладається одним або між декількома іпотекодавцями та іпотекоде-ржателем у письмовій формі та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

Повні та точні відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя.

Зміст та розмір основного зобов'язання, строк та порядок його виконання.

Опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні да­ні. При іпотеці земельної ділянки — цільове призначення.

Посилання на випуск заставної або її відсутність.

За відсутності в іпотечному договорі однієї із зазначених істотних умов він вважається неукладеним (недійсним).