6.5. Оцінка вартості будинків і споруд

 

Оцінка відбудовної вартості або вартості заміщення здійсню­ється:

методом порівняльної одиниці;

методом поелементного розрахунку (розбивки на компоне­нти);

індексним способом оцінки.

6.5.1. Метод порівняльної одиниці

 

Включає такі етапи:

На основі даних про витрати будівництва аналогічних об'є­ктів розробляються нормативи витрат на будівельні роботи.

Як типове спорудження найкраще використовувати недавно побудований об'єкт, для якого відома контрактна ціна.

Норматив питомих витрат збільшується на загальну площу або обсяг будинку, що оцінюється.

3.         Вносяться виправлення на особливості об'єкта оцінки.
Повна вартість відтворення будинку, що підлягає оцінці, зна-
ходиться за формулою:

ПБВ = В*Успір *к

де: ПВВ - повна вартість відтворення;

В - відбудовна вартість одиниці виміру (1 м3) даного типи бу­динку;

Устр - будівельний обсяг будинку;

к - поправний коефіцієнт, що враховує відмінність конструк­тивного рішення будинку, внутрішнього устаткування, кліматичного району і територіального поясу. Цей метод дуже широко застосовується оцінювачами у своїй практичній діяльності, особливо при проведенні переоцінки ос­новних фондів підприємств.

 

6.5.2. Метод поелементного розрахунку (розбивки на компоненти)

Розрахунок ведеться в такій послідовності:

Розбивка будинку на окремі елементи (фундамент, стіни, каркас, дах і т.ін.).

Розрахунок витрат, необхідних для встановлення конкрет­ного елемента в будинку, що споруджується, на дату оцінки.

3.         Підсумовування поелементних витрат.
Приклад.

Витрати на кладку 1 м стіни з керамічної цегли на кінець 2004 року складають 5610 грн, у тому числі 280 грн накладні ви­трати, і включають:

вартість матеріалів - 4 870 грн;

зарплату робітників-будівельників - 220 грн;

експлуатацію машин - 100 грн, у тому числі зарплату ма­шиніста - 30 грн;

накладні витрати і планові накопичення - 420 грн.

Отже, якщо відомо обсяг стін будинку, що оцінюється, на­приклад 120 м , то можна визначити вартість на 1 січня 2005 р.: 5 610 грн. х 120 м3 = 673 200 грн.

Вихідну інформацію для застосування цього методу можна знайти у міжрегіональних інформаційно-аналітичних бюлетенях «Індекси цін у будівництві», які періодично видаються.

 

6.5.3. Індексний спосіб оцінки

Індексний спосіб оцінки здійснюється за допомогою множен­ня балансової вартості об'єкта на відповідний індекс для переоці­нки основних фондів, який затверджений Урядом.

 

6.5.4. Визначення зносу будинків і споруд

Після визначення повної вартості відновлення або заміщення з отриманої величини віднімається знос для розрахунку залишко­вої вартості об'єкта. Поняття «знос», яке використовується оці­нювачами, і поняття «знос», яке використовується бухгалтерами, відрізняються одне від одного.

Термін «знос» у теорії оцінки розуміється як втрата корисно­сті об'єкта, а, отже, і його вартості за різних причин, а не тільки внаслідок фактора часу.

У бухгалтерському обліку під зносом розуміється механізм переносу витрат на собівартість продукції протягом нормативно­го терміну служби об'єкта.

У практиці оцінки застосовується кілька методів визначення зносу будинків і споруд:

метод терміну життя;

метод розбивки на види зносу.

Метод терміну життя. Термін економічного життя - це ча­совий відрізок, протягом якого об'єкт можна використовувати, ді­стаючи прибуток. У цей період поліпшення вносять вклад у вар­тість об'єкта. Термін економічного життя об'єкта закінчується, коли зроблені поліпшення перестають вносити вклад у його вар­тість внаслідок загальної застарілості об'єкта.

Термін фізичного життя об'єкта - це період часу, протягом якого будинок існує. Термін фізичного життя закінчується зне­сенням будинку.

Ефективний вік (експертно оцінюваний) заснований на оцінці зовнішнього вигляду об'єкта з урахуванням його стану, дизайну й економічних факторів, що впливають на його вартість.

Термін економічного життя, що залишилося, будинку складає період від дати оцінки і до закінчення економічного життя об'єкта.

Нормативний термін служби - це термін служби будинків і споруд, визначений нормативними актами.

У залежності від того, який був догляд за будинком, чи проводи­лися роботи з ремонту, модернізації або переустаткування, ефектив­ний вік будинку може бути більше або менше його фізичного віку.

При бухгалтерському нарахуванні амортизації виходять із при­пущення про рівномірне старіння будинку. Такий підхід для оціню­вача неприйнятний. Він повинний насамперед виходити з ефектив­ного віку і визначати термін економічного життя, що залишився.

На строк економічного життя впливають багато факторів, та­кі як економічні умови, смаки споживачів тощо, які можуть, у принципі, різко змінити термін економічного життя, що залишив­ся. Однак у розрахунках оцінювач виходить з того, що в термін економічного життя, що залишився, не відбудеться істотних змін.

Цей метод заснований на візуальному огляді будинку і базу­ється на досвіді і судженнях оцінювача.

Метод розрахунку зносу припускає, що ефективний вік, ви­ражений у відсотках, відбиває типовий термін економічного жит­тя так само, як відсоток накопиченого зносу відбиває загальні ви­трати відтворення.

Взаємозв'язок між зносом, відбудовною вартістю, ефектив­ним віком і типовим терміном економічного життя будинку ви­ражається такою формулою:

З/ ВВ = ЕВ / ЕЖ,

де: 3 - знос;

ВВ - відбудовна вартість;

ЕВ - ефективний вік;

ЕЖ - термін економічного життя.

Метод терміну життя може застосовуватися або для розраху­нку сумарного зносу, що включає фізичний, функціональний і зо­внішній знос, або для розрахунку тільки одного виду зносу.

Застосування цього методу доводить, що будинку того само­го фізичного віку в залежності від їхнього стану, догляду за ни­ми, проведених ремонтних робіт будуть мати різний знос.

Метод розбивки на види зносу полягає в обліку усіх видів зносу: переборного фізичного, непереборного фізичного, перебо­рного функціонального, непереборного функціонального, зовні­шнього.

Відповідно до цього методу сукупний знос визначається як сума фізичного, функціонального і зовнішнього зносу будинку:

СЗ = Фіз.З + Функ.З + 33.

1) Фізичний знос - фізичне погіршення об'єкта включає будь-яке його фізичне зношування і визначається шляхом підсумову­вання переборного і непереборного зносу:

Фіз.З = Фіз.З.переб. + Фіз.З.непереб.

Розрахунок непереборного зносу проводиться за формулою:

Фіз.З непереб. = Еф.В / Екон.Ж,

де: Еф.В - ефективний вік будинку; Екон.Ж - економічний термін життя.

Будь який недолік можна виправити, але якщо при цьому ви­трати перебільшують потенційні вигоди, він вважається непере­борним.

Фізичний знос може бути визначений шляхом безпосередньо­го обстеження елементів будинку. Значення величин зносу бу­дуть визначатися досвідом і знаннями оцінювача. У ряді випадків до цієї роботи можуть бути залучені фахівці.

Приклади розрахунку фізичного зносу, див. табл.. 12, 13, 14.



При використанні іншого методу розрахунку фізичного зно­су - експертного методу - експерт шляхом огляду визначає від­соток зносу кожного елемента будинку, а потім відповідно вели­чину зносу у вартісному вираженні (табл. 15).


Відсоток зносу елементів будинку може бути визначений і як середньозважена величина по всіх елементах будинку:

 

тт „      Питома вага „

Найменування           _..        Питома вага

конструктивно- Відсоток
конструктив- .       „  = зносу у вартості

го елементу бу-    X зносу    / <

ного елементу будинку динку

 

2) Функціональний знос, який пов'язаний з доповненнями і поліпшеннями, також поділяється на переборний і непереборний знос. Якщо знос усуваємо, то він визначається як різниця між ви­тратами на установку якої-небудь системи на об'єкті оцінки і ви­тратами на її установку на новому об'єкті.

 

Приклад.

Система гарячого водопостачання в новому будинку коштує 20 000 дол., а щоб установити її в старому будинку, буде потріб­но 25 000 дол. Виходить, функціональний знос складе 5000 дол.

Критерій віднесення зносу до переборного або непереборного такий же, як і у випадку з фізичним зносом. Відповідно вартість переборного функціонального зносу визначається як витрати, до­цільні з погляду їхнього внеску в майбутній дохід від експлуата­ції об'єкта. Переборний функціональний знос викликається:

недоліками, що вимагають додавання елементів;

недоліками, що вимагають заміни або модернізації елемен­тів.

У першому випадку він дорівнює різниці між вартістю вико­нання необхідних додавань на момент оцінки і вартістю вико­нання цих же додавань, якби вони були виконані спочатку при будівництві об'єкта оцінки. Це пояснюється тим, що зазвичай пе­ребудова частини об'єкта обходиться дорожче, якби ця частина створювалася в момент будівництва самого об'єкта.

У другому випадку переборний функціональний знос вимі­рюється витратами на заміну застарілих елементів.

Непереборний функціональний знос може бути викликаний як недоліком, так і надлишком якісних характеристик об'єктів оцінки. При недоліку він виміряється, зокрема, втратами в сумі орендної плати при здачі в оренду даного об'єкта.

Непереборний функціональний знос розраховується в такий спосіб:

„          . .„       Мультиплікатор валової місячної

Втрати в орендній ■■

орендної плати (ВМР), який хара-

платі х

/     .      і          ктерний для даного типу нерухо-

(за місяць)

мості.

 

Елементи будинків і споруд, наявність яких у даний час неа­декватна сучасним вимогам ринкових стандартів, відносяться до «понадполіпшення». У даному випадку мова йде про неперебор­ний функціональний знос, викликаний надлишком якісних харак­теристик.

 

Приклад.

Створення систем внутрішнього зв'язку додало до вартості об'єкта 23 000 дол., а витрати на установку склали 30 000 дол. Та­ким чином, збиток установки цих елементів склав 7000 дол. Кіль­кість зайвих елементів, як правило, збільшується з віком нерухо­мості.

У теорії оцінки є поняття, що на перший погляд є нелогічним. Це поняття зносу, викликаного надлишком чого-небудь.

Якщо звернути увагу на алгоритм витратного методу, що пе­редбачає вирахування зносу з повної вартості відновлення, то стане очевидно, що надмірності, що маються в об'єкта, наприклад зайво міцний фундамент, можуть привести до неправильної вар­тості об'єкта. Тому вартість цих надмірностей повинна бути від­нята з загальної вартості.

Поняття надмірностей традиційно цілком було відсутнє в умо­вах соціалістичної економіки і тому важко сприймається контролю­ючими органами і замовниками. Задача оцінювача докладно зупи­нитися в звіті на надмірностях, якщо вони властиві об'єктові.

Зайвий фундамент, зайва товщина або висота стін будинку, зайве устаткування, установлене старим власником для задово­лення своїх потреб, можна віднести до непереборного функціо­нального зносу.

Приклад.

Розглянемо непереборне функціональне старіння.

3) Зовнішній (економічний) знос виражається в зниженні фун­кціональної придатності нерухомості, яка викликана зовнішніми

Виробничий будинок має висоту 24 м, і його відбудовна вар­тість дорівнює 1 200 000 дол. У даному секторі ринку нерухомос­ті і відповідно до сучасних технологічних вимог необхідно, щоб аналогічний будинок мав висоту 16 м. Розрахунки показали, що витрати на будівництво такого ж будинку складуть 1 000 000 дол. (вартість заміщення). В іншому будинки ідентичні, тому що від­повідають усім необхідним вимогам. Встановлено, що експлуа­таційні витрати для обігріву повітряного простору, утвореного зайвою висотою будинку, більше на 5000 дол. на рік, ніж потріб­но для обігріву будинку висотою 16 м. Фізичний знос існуючого будинку дорівнює 10%. Коефіцієнт капіталізації для даного сек­тора ринку нерухомості - 12,5%. Варто врахувати, що витрати на зміну висоти будинку з 24 до 16 м будуть істотними (демонтаж елементів і новий пристрій), і, природно, вони непорівнянні з до­датковими експлуатаційними витратами на рік, тому дане функ­ціональне старіння непереборне (економічно недоцільне). Визна­чення повного функціонального старіння наведено в табл. 16.

стосовно неї негативними факторами. Зовнішній знос у більшості випадків непереборний. Він розраховується традиційно двома способами:

методом парних продажів - порівнюються два аналогічних об'єкти, один із яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший - ні, різниця в цінах продажів трактується як зовнішній знос;

методом капіталізації рентних втрат - економічний знос при цьому дорівнює добуткові втрат в орендній платі на валовий рентний мультиплікатор.

АД     ЧОДбез.зов.поліпім. - ЧОДіз.зов.поліпім.

Зов.зн =          =          ,

НКзд НКзд

де: А Д - втрата доходу;

НКзд - норма капіталізації будинку.

Приклад.

Припустимо, ви аналізуєте об'єкт за 100 000 дол. Валовий ре­нтний мультиплікатор у подібного об'єкта дорівнює 4, в оцінюва­ного об'єкта - 5. Тоді потенційний валовий дохід подібного об'єк­та дорівнює 100 000 / 4 = 25 000 дол., а оцінюваного 100 000 / 5 = 20 000 дол. Отже, зовнішній знос дорівнює 5000 дол. Однак при цьому необхідно враховувати, що частина зносу відноситься до землі.

Питання для перевірки

Методи оцінки нерухомості (землі, будинків, споруд).

Метод капіталізації, алгоритм, визначення коефіцієнта ка­піталізації різними методами: кумулятивної побудови, ме­тод визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат, метод зв'язаних інвес­тицій або техніка інвестиційної групи, прямої капіталіза­ції.

Метод дисконтованих грошових потоків.

Порівняльний (ринковий) підхід для оцінки нерухомості: метод порівняння продажів і метод валового рентного му­льтиплікатора.

Економіка землі - теорія залишку.

Застосування техніки залишку до нерухомості, що прино­сить дохід.

Оцінка вартості земельної ділянки. Метод техніки залишку для землі; метод середньозваженого коефіцієнта капіталі­зації; метод порівняння продажів; метод розбивки; метод капіталізації; метод валового рентного мультиплікатора.

Оцінка вартості будинків і споруд. Оцінка відбудовної вар­тості або вартості заміщення методом порівняльної оди­ниці; методом заелементного розрахунку (розбивки на компоненти); індексним способом оцінки.

 

Дайте визначення

Валовий рентний мультиплікатор - це ...

Залишковий дохід - це ...

Фізичне старіння - це ...

Функціональне старіння - це ...

Технологічне старіння - це .

Економічне старіння - це .