6.4. Економіка землі — теорія залишку

 

Залишковий дохід - це сума, що залишилася після задово­лення відомих вимог до доходу від даного елемента, що потім може бути капіталізована для оцінки вартості іншого елемента.

Відповідно до класичної теорії економіки землі весь дохід, що приписується землі, повинний розглядатися як залишковий. Вартість землі визначається цим залишковим доходом.

Наприклад, припустимо, що 0.5 га землі може дати врожай вартістю 100 дол. Щоб одержати цей врожай, необхідно знайти оптимальне співвідношення землі, робочої сили, капіталу і підп­риємницьких зусиль. Припустимо, що оптимальне співвідношен­ня витрат на цю площу буде таким:

Праця (зорати, засіяти, просапати, зібрати врожай) - 50 дол.

Капітал (використання машин) - 25 дол.

Підприємницькі зусилля (ризик, талант фермера)- 10 дол.

Усього - 85 дол.

Оскільки ціна врожаю складе 100 дол., а сумарні витрати (без землі) визначені в 85 дол., то 15 дол. є залишковим доходом, що і приписується землі.

Якщо очікується, що даний дохід буде надходити щороку протягом необмеженого періоду часу, а відповідний коефіцієнт капіталізації дорівнює 10%, то вартість цієї ділянки землі може бути оцінена в 150 дол. (15 / 0,10 = 150).

Вважається, що земля має залишкову вартість на відміну від інших факторів виробництва, вимоги по яких до доходу повинні бути задоволені в першу чергу — сама земля нічого не робить, дії починаються стосовно неї самої. Навпаки, вимоги по інших фак­торах виробництва повинні бути задоволені в першу чергу. Пра­ця, капітал і підприємницькі зусилля повинні бути оплачені в за­значеному розмірі. Після цих виплат землі приписується залиш­ковий дохід, що називається земельиою реитою.

У даному прикладі цей залишок можна назвати екоиомічиою реитою, оскільки земля сама по собі не може принести цей дохід, а відповідно до термінології, прийнятої в економіці, «економічна рента» означає «незароблену» форму доходу. В оцінній терміно­логії економічна рента означає ринкову орендну ставку.

Застосування техніки залишку до нерухомості, що приносить дохід.

Техніка залишку застосовується до власності, що приносить дохід.

Три її розповсюджених види: техніка залишку для землі, для будинків і для власності (об'єкта) у цілому.

При застосуванні техніки залишку для землі повинна бути ві­дома вартість будинків, споруджень, а дохід, що приходиться на землю, визначається як залишок після задоволення вимог до до­ходу для будинків і споруд.

Техніка залишку для будинків використовується тоді, коли відома вартість землі.

Техніка залишку для власності в цілому використовується в тих випадках, коли відома сумарна оцінна вартість потоку дохо­дів, а також виторг від перепродажу всього об'єкта.

 

6.4.1. Оцінка вартості земельної ділянки

 

Розрізняють нормативну і ринкову вартості земельної ділян­ки. Оцінювач має справу, насамперед, не з нормативною ціною землі, а з ринковою, що складається під впливом попиту та про­позиції.

При оцінці ринкової вартості земельної ділянки необхідно визначити склад оцінюваних прав на неї.

Приватна власність визнається лише для ділянок з такими умовами використання:

-індивідуальне (житлове) будівництво;

-селянське (фермерське) господарство;

особисте підсобне, садівниче або дачне господарство;

приватизовані ділянки під підприємствами.

У більшості випадків об'єктом оцінки є не абсолютне (повне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування довгостроковою орендою.

Відповідно ринковим вираженням цього оцінюваного права є вже не ринкова (продажна) вартість земельної ділянки, а ринкова вартість права довгострокової оренди.

Теоретично загальновідомо, що вартість землі, як і інших то­варів, відбиває її поточну цінність з погляду одержання майбут­нього доходу. У випадку комерційного використання майбутні доходи земельної ділянки залежать від очікуваної величини річ­ної орендної плати (умовно нарахованої ренти) за винятком ви­трат на освоєння й експлуатацію ділянки:

У3 = (Дв -И)/Кк,

де: Уз - вартість ділянки землі;

Дв - реальний або умовно нарахований валовий дохід;

И - очікувані витрати;

Кк - ставка (коефіцієнт) капіталізації.

Оцінка ринкової вартості ділянок здійснюється такими осно­вними методами:

методом техніки залишку для землі;

методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації;

методом порівняння продажів;

методом розбивки;

методом капіталізації;

методом валового рентного мультиплікатора.

 

6.4.2. Метод техніки залишку для землі

 

При застосуванні даного методу повинні бути відомі: вартість будинків і споруд; чистий операційний дохід, принесений зем­лею, будинками і спорудами; коефіцієнти капіталізації для землі, будинків і споруд.

Розрахунки даним методом виконуються в кілька етапів.

1. Чистий операційний дохід розподіляється між землею, бу­динками і спорудами. Для визначення доходу, який відноситься до будинків і споруд, необхідно вартість будинків і споруд пом­ножити на коефіцієнт капіталізації будинків і споруд:

гб - ГбЯб,

де Уб - поточна вартість будинків і споруд; Вб - чистий операційний дохід, що приходиться на будинки і споруди;

Яб - коефіцієнт капіталізації для будинків і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будинків і споруд можна взяти з таблиці шости функцій складного відсотка («Внесок на аморти­зацію грошової одиниці») [12] або розрахувати за формулою:

 

де Явід - коефіцієнт (повернення) відшкодування капіталу; Кзем - коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку проводиться тільки по ставці доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, то­му що вважається, що земля не зношується.

Визначається залишок чистого операційного доходу, який відноситься до землі, - із загального чистого операційного дохо­ду віднімається дохід, що відноситься до будинків і споруджень:

У   = У - У,

зем      зо ,

де: Узем - чистий операційний дохід, що відноситься до землі; У - загальний чистий операційний дохід.

Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталі­зації залишкового чистого операційного доходу від землі:

^зем = Узем 1 її зем,

де: Узем - залишкова вартість землі; Кзем - коефіцієнт капіталізації для землі. Приклад.

Припустимо, що вартість недавно побудованих будинків і споруд складає 450 000 дол., а тривалість їхнього економічно ко­рисного життя - 50 років. Відповідна ставка доходу на інвестиції визначена в 12%, оскільки саме такий рівень прибутковості за­безпечує конкурентоспроможність даного проекту в порівнянні з іншими варіантами інвестицій, що характеризуються схожим ри­зиком. Відшкодування інвестицій у будинки повинно вестися за прямолінійними методами.

Щорічна норма повернення капіталу складає 2%:

100% / 50 років = 2% на рік.

Отже, загальна необхідна ставка доходу для будинків і спо­руд дорівнює 14%: 12% + 2% = 14%.

Річний чистий операційний дохід для першого року оціню­ється в 65 000 дол. Необхідна ставка доходу на 450 000 дол., вкладені в будинки і споруди, складає 14%, або 63 000 дол. Якщо відняти цю величину із суми чистого операційного доходу в 65

000      дол., то отримаємо 2000 дол. залишку для землі. Остання су-
ма, капіталізована за ставкою 12% при необмеженому терміну
одержання доходу дозволяє оцінити землю в 16 666,67 дол. До-
ход від землі капіталізований без обмеження терміну його одер-
жання, оскільки вважається, що земля не зношується. Таким чи-
ном, загальна вартість об'єкта оцінюється в 467 000 дол.:

450 000 дол. для будинків +16 666,67 дол. для землі =

= 466 666,67 дол.;

з округленням - 467 000 дол.

Техніка залишку для землі може бути використана при ви­значенні варіанта найкращого і найбільш ефективного викорис­тання. При застосуванні методу техніки залишку для землі мож­ливе одержання негативної величини залишкового доходу, при­писуваного землі. Це може свідчити про те, що будинок є надли­шковим поліпшенням для даної ділянки.

 

6.4.3. Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації

 

У даному випадку використовується «частковий» підхід до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються в кілька етапів.

Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість не­рухомості поділяється на вартість земельної ділянки і вартість будинків та споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі і ціни на будівельні роботи.

Визначається середньозважений, загальний коефіцієнт ка­піталізації - коефіцієнт, що використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується, виходя­чи зі структури вартості об'єкта, тобто розподілу на вартість землі

1          вартість будинків і споруд за формулою:

Я = Я,Д, + Я  Д ,

де: Яс - середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталіза­ції;

Дзв, Дзем - процентна частка будинків, споруд і земельної ді­лянки в загальній вартості.

У випадку, коли очікується приріст або зниження вартості об'єкта, загальний коефіцієнт капіталізації повинний бути підда­ний коригуванню.

1). У випадку приросту вартості фактор фонду відшкодуван­ня, що відповідає періодові володіння об'єктом, слід помножити на процентний приріст вартості за цей період, а отриманий ре­зультат відняти з необхідної ставки кінцевої віддачі.

 

Поточиа від­дача (загаль-иий коефіці-єит капіталі­зації)


Необ-  Фактор           Прогнозоване зни-

хідна кі- -     фонду    X  ження вартості

нцева  відшкоду-       власного капіталу

віддача         вання     за період володіння

 

 

Приріст вартості визначається в два етапи:

- Розраховується середньозважений фактор росту.

 

Частка будинків і споруд х Фактор складного відсотка (факторросту) +Частка землі в загальній вартості х Фактор складного відсотка = Середньозважений фактор росту

 

Фактор складного відсотка береться з таблиці шести функцій складного відсотка [12].

Наприклад, якщо передбачається, що вартість землі зростає з урахуванням індексу інфляції на 10% за рік протягом наступних 8 років, то фактор знаходимо в колонці фактора складного відсо­тка за 8 років при 10% [12]. У випадку з будинками і спорудами з індексу інфляції (10% у рік) потрібно відняти відсоток зносу, на­приклад 2%, і одержимо 8% реального росту в рік. Таким чином, для будинків і споруд фактор росту знайдемо в тій же графі, але вже 8 років і 8%.

- Розраховується приріст вартості вирахуванням одиниці із середньозваженого фактора росту.


2). У випадку зиижеиия вартості частина спочатку інвесто­ваного капіталу повинна бути повернута за рахунок поточного потоку доходів:

фактор фонду відшкодування, помножений на процентний приріст вартості за цей період, додається до необхідної ставки кі­нцевої віддачі.

 

Поточиа від­дача (загаль-иий коефіці-єит капіталі­зації)


Необ-  Фактор           Прогнозоване зни-

хідна кі- +    фонду    X  ження вартості

нцева  відшкоду-       власного капіталу

віддача         вання     за період володіння

 

Визначається вартість усього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

V = У / Я,

де: V - вартість усього нерухомого майна.

Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою часткового коефіцієнта:

Vзем = V Дзем.

Приклад.

Припустимо, що вартість будинків і споруд оцінена в 90% від загальної вартості власності, а землі - у 10%, тривалість економі­чного життя будинків і споруд - 50 років, ставка дисконту - 12%, чистий операційний дохід - 65 000 дол. Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації показаний у табл. 11.

Таблиця 11

Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації. Прямолінійне відшкодування (дохід що зменшується)

 

Актив

Зважений коефіцієнт

0,126

0,012

Коефіцієнт капіталізації

0.14 = 0,12 =

Будинку Земля

Частка у вартості

90 * 10 *

Зважений коефіцієнт капіталізації 0,138   

Оцінна вартість: 65 000/0,138 = 471 015 дол.

Округлення до = 471 000 дол.        

Вартість землі: 471 000 * 0,1 = 47 100 дол.

Вартість будинків: 471 000 - 47 100 = 423 900 дол.

 

6.4.4. Метод порівняння продажів

У випадку застосування даного методу оцінювач спочатку на відповідному ринку нерухомості виявляє ряд фактичних прода­жів земельних ділянок, аналогічних тій що оцінюється по сукуп­ності безлічі показників, включаючи цільове використання, і зби­рає для підібраних аналогів необхідну порівняльну (ринкову) ін­формацію (ціна продажу, величина орендної плати і т.ін.). Потім ця інформація про угоди перевіряється на можливість викорис­тання в процесі оцінки, щоб переконатися в її вірогідності і розу­мності. Нарешті, в об'єкти-аналоги вносяться виправлення на ро­зходження між об'єктом оцінки і кожною з порівнянних ділянок (розмір, місце розташування, тип ґрунтів, рельєф, економічні умови і т.ін.).

 

6.4.5. Метод капіталізації

Вартість земельної ділянки визначається капіталізацією до­ходів. Розраховується коефіцієнт капіталізації:

Я = Уан/ Уан,

де: Уан - чистий операційний доход аналога;

Уан - продажна ціна аналога.

Визначається ймовірна вартість об'єкта оцінки:

У = У/ Я.

Метод капіталізації земельної ренти зручний при оцінці зе­мельної ділянки у випадку оренди останньої окремо від будинків і споруд, коли орендар несе відповідальність за сплату майнового податку й інші витрати. Якщо умови договору оренди досить то­чно відбивають сформовану ситуацію на ринку оренди, то мож­ливо безпосередня капіталізація суми чистої орендної плати в зе­мельну власність.

6.4.6. Метод розподілу земельної ділянки при визначенні вартості

 

Цей метод використовується в тих випадках, коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатної для розбивки на окремі індивідуальні ділянки. Алгоритм застосування методу та­кий:

Визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок.

Розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів.

Розраховуються витрати освоєння і витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати по розчищенню, розмітці, остаточ­ній підготовці землі, витрати на будівництво доріг, підземних ін­женерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток.

Співставляються графіки освоєння і передбачуваних про­дажів.

Визначаються величини виторгу від продажу індивідуаль­них ділянок.

Визначається чистий виторг від продажу шляхом вираху­вання витрат освоєння, витрат із продажу і підприємницького прибутку з передбачуваного виторгу від продажу ділянок.

Визначається ставка дисконту.

Дисконтується чистий виторг від продажу земельних діля­нок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окре­мі ділянки.