6.3. Витратний підхід при оцінці нерухомості

 

Витратний підхід включає кілька етапів:

Визначається вартість земельної ділянки, на якій знахо­дяться будинки, споруди.

Оцінюється відбудовна вартість або вартість заміщення будинку і спорудження на дійсну дату оцінки.

Під відбудовною вартістю мається на увазі вартість будів­ництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об'єк­та оцінки з тих же будівельних матеріалів, при дотриманні тих же будівельних стандартів, по такому ж проекту, що й об'єкт оці­нки.

У випадку, якщо розрахунок відбудовної вартості не уявля­ється можливим або доцільним, проводиться визначення вартості заміщення.

Під вартістю заміщення мається на увазі вартість будівниц­тва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю, рівною корисності об'єкта оцінки, однак з використанням нових матеріалів відповідно до поточних стандартів, дизайном, плану­ванням.

Використання вартості відтворення або заміщення відбива­ється в звіті, причому вибір варто ясно обґрунтувати для попере­дження неправильного розуміння.

Визначення повної вартості будівництва включає розрахунок:

прямих витрат (вартості матеріалів, амортизаційних відра­хувань, вартості тимчасових будинків, споруджень, інже­нерних мереж, комунальних послуг, заробітної плати буді­вельників, вартості заходів щодо техніки безпеки і т. ін.);

непрямих витрат на оплату професійних послуг архітекто­рів, інженерів по проектуванню, бухгалтерів і юристів за проведені консультування, накладних витрат забудовників, оплату ліцензій, відсотків по будівельних позичках, марке­тингових витрат на продаж або на перепродаж власності, рекламних виплат протягом будівництва, витрат на зміну права власності. Використання витрат заміщення замість витрат відтворення в процесі оцінки дозволяє видалити де­які «застарілі» елементи;

підприємницького доходу (15% витрат на будівництво).

Підприємницький дохід являє собою суму, яку інвестор пла­нує одержати понад витрати на здійснення проекту з урахуван­ням ризику і прибутковості по порівнянних об'єктах. З урахуван­ням світової практики розрахунку підприємницький доход ви­значається в 15% витрат на будівництво.

 

Вартість    + Підприємницький       Повна вартість

будівництва   доход будівництва

3. Розраховуються усі види зносу будинків і споруд з ураху­ванням їх фізичного, функціонального, технологічного й еконо­мічного старіння.

Фізичне старіння - втрата вартості власності, пов'язана з ви­користанням, зношуванням, руйнуванням, збільшенням вартості обслуговування й інших фізичних факторів, що приводять до скорочення життя і корисності об'єкта.

Функціональне старіння - втрата вартості власності, пов'яза­на з неможливістю виконувати ті функції, для яких вона призна­чалася. Функціональне старіння є результатом внутрішніх влас­тивостей об'єкта власності і пов'язано з такими факторами, як конструкційні недоліки, надлишкові операційні витрати, і вияв­ляється в застарілій архітектурі будинку, зручностях планування, інженерному забезпеченні і т.ін. Інакше кажучи, об'єкт перестає відповідати сучасним стандартам з погляду його функціональної корисності.

Формою функціонального старіння є технологічне старіння, під яким розуміється втрата вартості, викликана змінами в техно­логії, у результаті яких актив стає менш продуктивним, більш дорогим в експлуатації.

Економічне старіння характеризується втратою вартості ак­тиву, викликаною зовнішніми факторами, наприклад змінами, що знизили попит, або підвищеною конкуренцією.

Визначається залишкова вартість будинків і споруд як різ­ниця між вартістю відтворення (вартістю відновлення або вартіс­тю заміщення) і сукупним зносом.

Розраховується повна вартість об'єкта нерухомості за до­помогою додатка до залишкової вартості будинків і споруд вар­тості земельної ділянки.

До числа витратних відносяться і нормативні методи оці­нювання землі. Вони засновані на використанні твердих норма­тивів, затверджених законодавчими, керівними і регламентуючи­ми документами державного і місцевого рівнів і припускають од­нозначність оцінювання власності.

Введення інституту нормативної ціни землі варто розглядати як тимчасовий, вимушений, але, очевидно, соціально виправда­ний захід, призначений для регулювання земельних відносин і становлення розвитку земельного ринку.