6.2. Порівняльний (ринковий) підхід

 

Порівняльний (ринковий) підхід для оцінки нерухомості представлений методом порівняння продажів і методом валового рентного мультиплікатора.

 

6.2.1. Метод порівняння продажів

 

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й ана­лізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Даний метод є об'єктивним лише у випадку наявності достатньої кількості порівнянної і достовір­ної інформації зі зроблених угод, що включає відомості про умо­ви і ціни угод, продавців і покупців.

Вибір об'єктів - аналогів необхідно робити на тому самому сегменті ринку, до якого відноситься об'єкт оцінювання. При цьому варто звернути увагу на такі моменти:

-           якщо об'єкт був проданий за менший для стандартного тер-

міну експозиції період, це свідчить про те, що ціна була за­нижена. Якщо ж об'єкт знаходився на ринку довше станда­ртного терміну експозиції, то ціна була завищена. І в тому, і в іншому випадку угода не є типовою для даного сегмента ринку і не може розглядатися в якості порівнянної;

якщо угода була укладена між головною і дочірньою ком­паніями, то малоймовірно, що угода відбулася за ринковою ціною. Те ж саме відноситься до угод з об'єктами, обтяже-ними заставою.

Метод порівняння продажів передбачає:

1. Порівняння і зіставлення оцінюваного об'єкта з об'єктами-аналогами по двох компонентах: одиницях зміни й елементах по­рівняння. Застосовуються такі одиниці порівняння:

ціна за 1 га - для великих масивів сільськогосподарського призначення, промислового і житлового будівництва;

ціна за 1 м2 - у ділових центрах міст, для офісів;

ціна за 1 лот - стандартні за формою і розміром ділянки в районах жилої та дачної забудови;

ціна за фронтальний метр - при комерційному використанні в містах (загальна площа об'єкта вважається пропорційною довжині його границі по якій-небудь вулиці або шосе);

ціна за одиницю щільності - коефіцієнт відносини площі забудови і площі земельної ділянки;

ціна за одиницю, що приносить дохід; у спортивних комплек­сах, ресторанах, театрах - це одне посадкове місце, а в гара­жах і автостоянках - місце паркування одного автомобіля.

Обов'язковими елементами порівняння для об'єктів нерухо­мості є: передані майнові права, умови фінансування угоди, умо­ви продажу, час продажу, місце розташування і фізичні характе­ристики об'єкта нерухомості.

До необов'язкових елементів порівняння можна віднести дос­туп до об'єкта нерухомості, права на прибережну смугу і воду, екологічні умови і т.ін.

Для різних видів нерухомості, таких як офісні приміщення, виробничі приміщення, склади тощо. Набір основних і необов'яз­кових елементів порівняння може варіюватися в залежності від ступеня впливу цих елементів на процес ціноутворення об'єкта оцінки.

2. Оцінку виправлень по елементах і розрахунок скоригованої вартості.

Виправленнями називаються коригування, що вводяться в ці­ну продажу об'єкта-аналога при приведенні його ціноутворюю-чих характеристик до характеристик об'єкта оцінки.

У залежності від відношення до ціни одиниці порівняння ви­правлення поділяються на процентні і грошові.

Грошові, у свою чергу, поділяються на відносні й абсолютні.

Процентні виправлення вносяться шляхом множення ціни продажу аналога або його одиниці порівняння на величину відсо­ткового виправлення. Вартість оцінюваного об'єкта з урахуван­ням процентного виправлення:

ии    од      пр      од     пр од де: V — вартість оцінюваного об'єкта;

(Сод * Коод) - ціна продажу аналога без вираховування випра­влення;

Ппр - величина процентного виправлення; Сод - ціна продажу одиниці порівняння; Код - кількість одиниць порівняння.

Відносне грошове виправлення змінює ціну лише однієї оди­ниці порівняння. Вартість об'єкта оцінки з урахуванням відносно­го грошового виправлення розраховується за формулою:

 

^ (С од Код )+(Подп Код ) (Сод + Подп ) Код

де: Пвгв - величина відносного грошового виправлення.

Абсолютне грошове виправлення відноситься до ціни прода­жу аналога в цілому, змінює на визначену величину ціну всього об'єкта і її величина не залежить від кількості одиниць порівнян­ня. Вартість об'єкта оцінки з урахуванням абсолютного грошово­го виправлення має такий вигляд:

V=(С Л*К ,)+п од     од' ав

де Пав - величина абсолютного грошового виправлення.

Існують такі основні методи розрахунку виправлень.

Метод, пов'язаний з аналізом парних продажів. Парним про­дажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже в усьому, за винятком однієї характеристики. Оскільки між двома порівнянними об'єктами мається єдине розходження, то різниця в цінах продажу може бути приписана цьому розходженню.

Метод прямого аналізу характеристик. Суть його полягає в аналізі характеристик об'єкта оцінки й аналога. Цим методом ро­зраховується, наприклад, виправлення на час продажу об'єкта, що фактично відбиває зміну купівельної спроможності валюти, у якій здійснювалися платежі за порівнянні об'єкти нерухомості. Для визначення виправлення на час продажу необхідно знати ін­декси купівельної спроможності долара. Виправлення на час про­дажу розраховується за формулою:

 

де: Пв - виправлення на час продажу;

Удсс - індекс купівельної спроможності долара на дату здійс­нення угоди з аналогом;

Удо - індекс купівельної спроможності долара на дату оцінки об'єкта.

Ймовірна вартість об'єкта оцінки може бути розрахована як середнє арифметичне з приведених цін аналогів.

V = (Цан1 * Пв1) + (Цт2* Пв2) + ... + (Цт * Пт )/ П,

де: V - ймовірна вартість об'єкта оцінки; Цан - ціна продажу аналога; Пв - виправлення на час продажу; п - число аналогів.

На основі даних фізичного стану будинків методом прямого аналізу характеристик розраховується процентне виправлення на

знос.

Розрахунок ведеться за формулою: Я, = (100 - 30 )/(100 - Зан),

де: Пі - виправлення на знос; 30 - знос об'єкта; Зан - знос аналога.

Вартість об'єкта з урахуванням виправлення на знос:

V = Ц * П

де: V - ймовірна вартість оцінюваного об'єкта; Цаи - ціна продажу аналога; Пі - виправлення на знос.

Експертиі методи розрахунку і внесення виправлень засно­вані на уявленнях оцінювача про переваги або недоліки об'єкта оцінювання в порівнянні з аналогом. Ці виправлення розрахову­ються як процентні.

Відиосиий порівияльиий аиаліз. Суть методу полягає в поділі всіх об'єктів порівняння на дві групи. До першої групи відносять об'єкти, що перевершують за своїми характеристиками об'єкт оцінки, а до другої групи - об'єкти, що мають більш низькі якісні характеристики, ніж об'єкт оцінки. Таким чином, виділяється ці­новий діапазон ймовірної вартості об'єкта оцінки.

 

6.2.2. Метод валового рентного мультиплікатора

 

Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни або до потенційного, або до дійсного валового доходу. За­стосування даного методу здійснюється в три етапи.

Оцінюється ринковий рентний дохід від нерухомості, яку оцінюють.

Визначається відношення продажної ціни до валового до­ходу, виходячи з недавніх ринкових угод.

Розраховується ймовірна вартість об'єкта оцінки за допо­могою множення ринкового рентного доходу від об'єкта оцінки на валовий рентний мультиплікатор:

V = Др * ВРМ = др * Цаи ,


де: V - ймовірна ціна продажу об'єкта оцінки;

Др - рентний доход об'єкта оцінки;

ВРМ - валовий рентний мультиплікатор;

Сан - ціна продажу аналога;

ПВДан - потенційний валовий дохід аналога.

Валовий рентний мультиплікатор не коригується на розхо­дження, що існують між оцінюваними і порівнянними об'єктами нерухомості, тому що в основу розрахунку ВРМ покладені фак­тичні орендні платежі і ціни продажів, у яких враховані зазначені розходження.

Приклад.

Необхідно оцінити об'єкт нерухомості з ПВД у 15 000 дол. У
банку даних є такі відомості про недавно продані аналоги:      

5

Аналог           Ціна продажу (Цанал)          ПДВ    |           = [ВРМ

5,43

А         80000 16000

4,8

У         95000 17500

З          65000 13500

 

ВРМ (усереднений по аналогах) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5. У= 15 000*5 = 75 000 дол.