6.1. Дохідний підхід

 

6.1.1. Метод капіталізації

При використанні методу капіталізації доходів при оцінці нерухомості, що приносить доход власникові, послідовність буде така:

Оцінюється потенційний валовий дохід (ПВД):

ПВД = Б X Са,

де: Б - площа, що здається в оренду, м2; Са - орендна ставка за 1 м .

Як правило, величина орендної ставки залежить від місця ро­зташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.д.

Оцінюються передбачувані втрати від недовикористання об'єкта нерухомості і втрати при зборі платежів. Зменшення ПВД на величину втрат дає величину дійсного валового доходу (ДВД), що визначається за формулою:

ДВД = ПВД - Втрати.

Оцінюються передбачувані витрати по експлуатації оціню­ваної нерухомості (операційні витрати).

Визначається прогнозований чистий операційний дохід (ЧОД) за допомогою зменшення ДВД на величину операційних витрат:

ЧОД = ДВД - Операційні витрати (за винятком амортизацій­них відрахувань).

Розраховується коефіцієнт капіталізації одним з таких ме­тодів: кумулятивної побудови, метод визначення коефіцієнта ка­піталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат, ме­тод зв'язаних інвестицій або техніка інвестиційної групи, прямої капіталізації.

Визначається вартість нерухомого майна.

 

Метод кумулятивної побудови

Коефіцієнт капіталізації в оцінці нерухомості складається з двох елементів:

- ставка доходу на інвестиції (ставка доходу на капітал) є компенсацією, що повинна бути виплачена інвесторові за цін­ність грошей з урахуванням фактора часу, ризику й інших факто­рів, пов'язаних з конкретними інвестиціями;

норми повернення (відшкодування) капіталу. Під повер­ненням капіталу розуміється погашення суми первісних вкла­день. Причому цей елемент коефіцієнта капіталізації застосову­ється тільки до частини активів, що зношується, тобто частини активів, що втрачає вартість.

Ставка доходу на капітал будується на базі:

безризикової ставки доходу;

премії за ризик;

премії за низьку ліквідність нерухомості;

премії за інвестиційний менеджмент.

Безризикова ставка доходу. Вона використовується в якості базової, до якої додаються інші (раніше перераховані) складові. Для визначення безризикової ставки можна користуватися серед­ньоєвропейськими показниками по безризикових операціях. У випадку використання середньоєвропейських показників до без­ризикової ставки додається премія за ризик інвестування в дану країну, так званий країновий ризик. Українські показники бе­руться, виходячи зі ставки доходу на державні облігації або, що є переважніше, ставок по валютних депозитах (порівнянної трива­лості і розмірів суми) банків вищої категорії надійності.

Безризикова ставка визначає мінімальну компенсацію за інве­стування в даний об'єкт.

Премія за ризик. Всі інвестиції, за винятком раніше перера­хованих, мають більш високий ступінь ризику, що залежить від особливостей оцінюваного виду нерухомості. Чим більший є ри­зик, тим вище повинна бути величина відсоткової ставки для компенсації першого.

Премія за низьку ліквідність. Ліквідність показує, наскіль­ки швидко нерухомість може бути перетворена в готівку.

Нерухомість відносно низьколиквідна. Особливо висока ця премія в країнах, де слабко розвинена іпотека.

Премія за інвестиційний менеджмент. Чим більш ризикові і складні інвестиції, тим більш компетентного керування вони ви­магають. Інвестиційний менеджмент не слід плутати з керуван­ням нерухомістю, витрати по якому включаються в операційні витрати.

 

Метод визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат

Як вже відзначалося, коефіцієнт капіталізації стосовно неру­хомості включає ставку доходу на інвестиції і норму повернення капіталу. Якщо прогнозується зміна вартості активу (зменшення або ріст), то виникає необхідність урахування в коефіцієнті капі­талізації відшкодування капіталу.

Існують три способи відшкодування інвестованого капіталу:

прямолінійне повернення капіталу (метод Рингу);

повернення капіталу по фонду відшкодування і ставці до­ходу на інвестиції (метод Інвуда). Його іноді називають ануітетним методом;

повернення капіталу по фонду відшкодування і безризико-вій ставці відсотка (метод Хоскольда).

Якщо прогнозується, що інвестиції втратять вартість лише частково, то коефіцієнт капіталізації розраховується трохи інак­ше.

Приклад.

Прогнозується продаж об'єкта нерухомості через 5 років за 50% його нинішньої вартості. Ставка доходу на інвестиції скла­дає 12%.

Рішення.

За методом Рингу норма повернення капіталу дорівнює 50% (100%: 5 років) 1/2 = 10%.

Ы = 0,1 (норма повернення капіталу) + 0,12 (ставка доходу на інвестиції) = 0,22 = 22%.

За методом Інвуда норма повернення капіталу визначається шляхом множення фактора фонду відшкодування на відсоток втрати вартості об'єкта нерухомості:

50%-ва втрата * 0,1574097 = 0,0787.

Тоді:

Ы = 0,0787 (норма повернення капіталу) + +0,12 (ставка доходу на інвестиції) = 0,1987 = 19,87%.

При вкладенні інвестицій у нерухомість інвестор розраховує на те, що в майбутньому вартість спочатку вкладеного капіталу зростає. Цей розрахунок будується на прогнозі інвестора про під­вищення ціни землі, будинків, споруджень під впливом збіль­шення попиту на окремі види нерухомості або через ріст інфляції. У зв'язку з цим з'являється необхідність урахування в коефіцієнті капіталізації приросту вартості капіталовкладень.

Приклад.

Необхідна ставка доходу на капітал дорівнює 12%. Приріст вартості буде відбуватися протягом наступних 5 років і складе 40%.

Рішення.

Розраховується відкладений доход: 0,4 0,1574 (фактор фонду відшкодування за 5 років при 12%) =

=0,063.

Зі ставки доходу на капітал віднімається відкладений доход, і, таким чином, визначається коефіцієнт капіталізації.

Я = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

У випадку підвищення вартості інвестованих засобів виторг від продажу не тільки забезпечує повернення усього вкладеного капіталу, а й приносить частину доходу, необхідного для одер­жання 12% ставки доходу на капітал. Тому коефіцієнт капіталіза­ції повинний бути зменшений з урахуванням очікуваного прирос­ту капіталу.

 

Метод зв'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи

Тому що більшість об'єктів нерухомості купується за допомо­гою позикового і власного капіталу, коефіцієнт капіталізації по­винний задовольняти вимоги прибутковості на обидві частини інвестицій.

Величина даного коефіцієнта визначається методом зв'язаних інвестицій, або технікою інвестиційної групи.

Коефіцієнт капіталізації для позикових засобів називається іпотечною постійною і розраховується за такою формулою:

Щорічні сплати по обслуговуванню боргу т    Основна сума іпотечної позики (кредиту) '

Якщо умови кредиту відомі, то іпотечна постійна визначається за таблицями шести функцій складного відсотка: вона являє собою суму ставки відсотка і коефіцієнта фонду відшкодування або дорів­нює коефіцієнтові внеску на амортизацію одиниці.

Коефіцієнт капіталізації для власного капіталу розраховуєть­ся за формулою:

Річний грошовий потік (ГП) до сплати податків

ЯЕ =   

Величина власного капиталу

Загальний коефіцієнт капіталізації визначається як середньо­зважене значення:

Я = м * Ят + (1 - М )* Яе

де: М - частка позикових засобів у вартості;

Ят - коефіцієнт капіталізації для позикового капталу;

Яе - коефіцієнт капіталізації для власного капіталу.

 

Метод прямої капіталізації

У рамках дохідного підходу вартість активу розраховується за формулою:

V = У / Я, де: V - вартість об'єкту оцінки; У - чистий операційний доход (ЧОД); Я - коефіцієнт капіталізації.

Якщо вищенаведена формула перетворює ЧОД у вартість, то наступна формула переводить вартість у коефіцієнт капіталізації:

Я = У / V.

Ґрунтуючись на ринкових даних за цінами продажів і значень ЧОД порівнянних об'єктів нерухомості, можна обчислити коефі­цієнт капіталізації. Визначений таким чином, він називається за­гальним.

Вищенаведена формула використовується в тому випадку, якщо перепродаж активу здійснюється за ціною, яка дорівнює сумі первісних інвестицій, і, отже, немає необхідності включати в коефіцієнт капіталізації надбавку за відшкодування капіталу, а також якщо прогнозується надходження рівновеликих доходів.

Приклад.

Існує інформація про нерухомість, порівнянною з тією, що оцінюється. Інформація показує, що порівнянна нерухомість про­дана за 325000 дол., а ЧОД склав 30000 дол. Знайти загальний ко­ефіцієнт капіталізації дозволяє вищенаведена формула:

Я = 30 000 / 325 000 = 0,09 або 9%.

На останньому етапі методу капіталізації доходів вартість неру­хомого майна визначається за допомогою розподілу величини про­гнозованого чистого операційного доходу (результат четвертого етапу) на коефіцієнт капіталізації (результат п'ятого етапу):

V = У/Я          або  V = -——.—       :           з.

Коефіцієнт _ капіталізації

 

6.1.2. Метод дисконтованих грошових потоків

 

Цей метод застосовується для визначення поточної вартості тих майбутніх доходів, що принесуть використання об'єкта неру­хомості і можливий його продаж.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості з застосуванням методу дисконтованих грошових потоків можна розділити на кі­лька етапів:

Складається прогноз потоку майбутніх доходів у період володіння об'єктом нерухомості.

Розраховується вартість об'єкта нерухомості, який оціню­ється, на кінець періоду володіння, тобто вартість передбачува­ного продажу (реверсії), навіть якщо в дійсності продаж не пла­нується.

Виводиться ставка дисконту для нерухомості, що оціню­ється, на існуючому ринку.

Здійснюється приведення майбутньої вартості доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії до поточної вартості.

Таким чином:

Вартість нерухомого майна = Поточна вартість періодич­ного потоку доходів + поточна вартість реверсії.

Приклад.


Інвестор здобуває нерухомість і здає її в оренду на 10 років з одержанням наступних сум орендної плати, які виплачуються