4.4. Види вартості, які визначаються при оцінці

 

У залежності від мети виконання оцінки, кількості і підбору факторів, що враховуються, оцінювач розраховує різні види вар­тості.

Вартість - це грошовий еквівалент, що покупець готовий об­міняти на будь-який предмет або об'єкт. Вартість відрізняється від ціни і витрат.

За ступенем ринковості розрізняють ринкову вартість і нор­мативну вартість.

Під ринковою вартістю в Міжнародних стандартах оцінки розуміється розрахункова величина, за якою передбачається пе­рехід майна з рук у руки на дату оцінки в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і добровільним продавцем пі­сля адекватного маркетингу; при цьому передбачається, що кож­на сторона діє компетентно, розрахунково і без примусу.

Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна при здійс­ненні угоди між типовим покупцем і продавцем.

Визначення вказує на той факт, що ринкова вартість розрахо­вується виходячи із ситуації на ринку на конкретну дату. Тому при зміні ринкових умов ринкова вартість буде змінюватись.

На покупця і продавця не діє зовнішній тиск, і обидві сторо­ни досить інформовані про сутність і характеристику майна, що продається.

У деяких випадках ринкова вартість може виражатися нега­тивною величиною. Наприклад, це може бути у випадку оцінки застарілих об'єктів нерухомості, сума витрат на знос яких пере­вищує вартість земельної ділянки.

Нормативна вартість - це вартість об'єкта власності, що ро­зраховується на основі методик і нормативів, затверджених від­повідними органами (Держкоммайном, Держкомстатом). При цьому застосовуються єдині шкали нормативів.

Як правило, вартість, що нормативно розраховується, не збі­гається з величиною ринкової вартості, однак нормативи періо­дично оновлюються відповідно до бази ринкової вартості.

З погляду оцінки розрізняють ринкову, інвестиційну, страхо­ву, оподатковувану, утилізаційну вартості.

При оцінці власності як об'єкта продажу на відкритому ри­нку використовується ринкова вартість.

При обґрунтуванні інвестиційних проектів розраховують інвестиційну вартість. Інвестиційна вартість - вартість власно­сті для конкретного інвестора при визначених цілях інвестуван­ня.

На відміну від ринкової вартості, обумовленої мотивами по­водження типового покупця і продавця, інвестиційна вартість за­лежить від індивідуальних вимог до інвестицій, які запропонова­ні конкретним інвестором.

Існує ряд причин, з яких інвестиційна вартість може відрізня­тися від ринкової. Основними причинами можуть бути розхо­дження:

в оцінці майбутньої прибутковості; в уявленнях про ступінь ризику; у податковій ситуації;

у сполученні з іншими об'єктами, що належать власникові або які контролюються ним.

Страхова вартість - вартість власності, обумовлена по­ложеннями страхового контракту або поліса.

Оподатковувана вартість - вартість, що розраховується на базі показників, що відображені у відповідних нормативних доку­ментах, які відносяться до сфери оподатковування власності.

Утилізаційна вартість - вартість об'єкта власності (за ви­нятком земельної ділянки), яка визначається як сукупна вартість матеріалів, що утримуються в ньому, без додаткового ремонту.

У залежності від характеру аналога розрізняють вартість від­творення і вартість заміщення.

Вартість відтворення - це вартість об'єкта власності, який створюється за тим самим планом і з тих самих матеріалів, що й оцінюваний, але за нині діючими цінами.

Вартість заміщення - це вартість близького аналога об'єкта, що оцінюється.

Вартість відтворення і вартість заміщення широко викорис­товують у сфері страхування.

У бухгалтерському обліку розрізняють балансову вартість і залишкову вартість.

Залишкова вартість - первісна за вирахуванням зносу.

Балансова вартість - витрати на будівництво або придбання об'єкта власності. Балансова вартість буває первісною і відбудо­вною.

Первісна вартість відбивається в бухгалтерських докумен­тах на момент введення в експлуатацію.

Відбудовна вартість - вартість відтворення раніше створе­них основних засобів у сучасних умовах; визначається в процесі переоцінки основних фондів.

У залежності від перспектив розвитку підприємства розріз­няють вартість діючого підприємства і ліквідаційну вартість.

Вартість діючого підприємства - це вартість підприємства, що сформувалося, як єдине ціле, а не якої-небудь його складової частини.

Вартість окремих активів або компонентів діючого підпри­ємства визначається на основі їхнього внеску в даний бізнес і ро­зглядається як їх споживча вартість для конкретного підприємст­ва і його власника.

Якщо деякий об'єкт власності як частина діючого підприємс­тва не вносить вклад у загальну прибутковість фірми, то даний об'єкт варто розглядати як надлишковий актив щодо потреб, по­в'язаних з функціонуванням підприємства. Застосоване в цьому випадку поняття вартості повинно враховувати можливі альтер­нативні варіанти його використання, включаючи потенційну ути­лізаційну вартість.

Оцінка діючого підприємства припускає, що бізнес має спри­ятливі перспективи розвитку, тому можна чекати збереження пі­дприємства як системи, а цінність цілого зазвичай завжди більше, ніж проста сума вартостей окремих елементів.

Якщо ж передбачається закриття підприємства і реалізація активів бізнесу окремо, то важливо визначити його ліквідаційну вартість.

Ліквідаційна вартість, або вартість змушеного продажу, -грошова сума, що реально може бути отримана від продажу вла­сності в термін, занадто короткий для проведення адекватного маркетингу.

При її визначенні необхідно враховувати усі витрати, пов'я­зані з ліквідацією підприємства, такі як комісійні, адміністратив­ні витрати по підтримці роботи підприємства до його ліквідації, витрати на юридичні і бухгалтерські послуги. Різниця між витор­гом, який можна одержати від продажу активів підприємства на ринку, і витратами на ліквідацію дає ліквідаційну вартість підп­риємства.

Заставна вартість — оцінка підприємства по ринковій варто­сті для цілей іпотечного кредитування.

Ефективна вартість - вартість активів, яка дорівнює біль­шій з двох величин, - споживчій вартості активів для даного вла­сника або вартості їхньої реалізації.


Будь який вид вартості, який розрахований оцінювачем, є не історичним фактом, а оцінкою конкретного об'єкту власності в даний момент відповідно до обраної мети (табл. 5).

Економічне поняття вартості відображає реальний погляд на вигоду, що має власник даного об'єкта або покупець на момент оцінки. Основою вартості будь-якого об'єкта власності, у тому числі бізнесу, є його корисність.

Крім поняття «вартість» у теорії і практиці оцінки використо­вують поняття «ціна» і «витрати» (собівартість).

Ціна - це показник, що позначає грошову суму, необхідну, передбачувану або сплачену за якийсь товар або послугу.

Вона є історичним фактом, тобто відноситься до визначеного моменту і місця. У залежності від фінансових можливостей, мо­тивів або особливих конкретних інтересів покупця і продавця ці­на може відхилятися від вартості.

Собівартість - це грошова сума, необхідна для створення або виробництва товару або послуги.

Собівартість включає сукупність витрат. По завершенні про­цесу створення або акту купівлі-продажу собівартість стає істо­ричним фактом. Ціна, заплачена покупцем за товар і послугу, стає для нього витратами на придбання.

Собівартість впливає на ринкову вартість, однак однозначно її не визначає.

Вміле поєднання і використання всіх зазначених понять до­зволяє проводити якісну оцінку об'єктів власності. Поряд з фун­даментальними поняттями, що лежать в основі угоди, існують також і єдині принципи, і загальноприйняті методи оцінки влас­ності.