3.4.2. Світовий досвід оподаткування нерухомості, майна і землі

В англійській мові термін «податки на нерухоме майно» означає по- датки на землю, нерухомість, а також деякі інші активи. Так, в половині штатів США податок на активи не включає промислове устаткування. У Західній Європі податки на нерухоме майно відносяться тільки до землі і нерухомості.

Термін «майновий податок» також має на увазі постійний характер податку на землю, нерухомість і інші активи, тобто податок сплачуєть- ся щорічно. Існують також інші податки, пов’язані із землею і нерухоміс- тю, які сплачуються одноразово під час переходу права власності (гербо- вий збір, податок за перехід права власності, податок на спадок). Такі по- датки зазвичай не включаються в поняття «податки на нерухоме майно».

У більшості західних країн платником податку на нерухоме майно є власник майна (землі і нерухомості). Проте, у Великобританії, користу- вачі майна також є платниками податків на нерухоме майно.

Необхідно відзначити, що в деяких західних країнах власник землі автоматично стає власником нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, за винятком випадків, коли спеціально обумовлене інше. Таким чином, право власності на землю визначає права власності на все воло- діння (землю і нерухомість). Окрема реєстрація прав власності на будів- лі не передбачена, за винятком випадків, коли нерухомість знаходиться на орендованій землі.

Сучасна світова практика застосування податку на нерухомість фо- кусується на наступних шести головних проблемах. Це, зокрема: визна- чення кола платників податку на нерухоме майно, бази оподаткування, ставки податку та гнучкість податкових надходжень в умовах інфляції, необхідність застосування коригувальних коефіцієнтів, роль державних і місцевих органів влади та розрахунок потоків податкових надходжень.


Kpai:HH 3 rrepexi,n:HoiO eKoHoMiKoiO 3aQiKaBJieHiy 3arrpoBa,n:%eHHiHa cBo-

1x TepHTOpi5IX IIO)l;aTK)' Ha HepyxoMe MaHHO  OCKiJihKH BiH  € O)l;HHM i3 Ba%eJiiB OTPHMaHH5I ,a:ep%aBoiO 3HcKy.Ueiirro,a:aToK 3arrpoBa,n:%yE:ThC5I opraHaMH Mic­ QeBoro CaMOBpMyBaHH5I )l;JI5I TOrO,Il(06 MaTH KOIIITH )l;JI5I OIIJiaTH IIOCJiyr, 5IKi HHMH Ha,n:aiOThC5I. Po3IIIHpeHH5I 6a3H ,a:o3BOJI5IE: 6iJihiiiiii KiJihKOCTirpoMa)l;5IH

6paTH yqacTh y cpiHaHcyBaHHiTHX rrocJiyr, 5IKiBOHH OTPHMYIOTh Bi,a: MicQeBHX

opraHiB BJia,n:H.I  Qe E: He JIHIIIe  cBi,a:qeHH5IM IxHhoi: roTOBHOCTicrrJiaLiyBaTH 3a crro%HTirrocJiyrw, aJie  M:  ,a:orroMaraE: 1M 6iJihiiiOIO MipoiO Bi,a:LiyBaTH ce6e rro­ BHorrpaBHHMH rpOMa,l{5IHaMH CBOE:Kl palHH.

Y  6iJihiiiOCTi KpalH, ,a:e 3arrpoBa,n:%eHHH IIO)l;aTOK  Ha  HepyxoMe  MaHHO, IIJiaTHHKaMH IIO)l;aTKY 3aKOHO)l;aBCTBOM BH3HaLieHi5IK  cpi3HLIHi, TaK i IOpH)l;HLI­ HiOC06H. €)l;HHHM BHH5ITKOM € foHKOHr, 5IKHH He CT5Iry€ IIO)l;aTOK Ha Hepyxo­ Me MaHHO 3 KoprropaQiH, aJie rrpH [(hOMY KoprropaQil CIIJiaLiyiOTh IIO)l;aTOK Ha rrpn6yTOK, OTpHMaHHH Bi)l; HepyxoMoro MaHHa. 3a CBOE:IO eKOHOMiLIHOIO IIpH­ po,a:oiO IIO)l;aTOK Ha HepyxoMe MaHHO B foHKOHry 6iJihiiie CXO%HH Ha IIO)l;aTOK Ha rrpn6yTOK, Hi% Ha crrpaB%HiH MaHHOBHH IIO)l;aTOK.

IUo% cTocyE:ThC5I o6'E:KTiB orro,a:aTKyBaHH5I rro,a:aTKOM Ha HepyxoMe Maii­ HO Ta IIIJI5IXiB p03IIIHpeHH5I 6a3H OIIO)l;aTKyBaHH5I, TO TYT Mi%Hapo,a:Ha rrpaK­ THKa CBi)l;LIHTh rrpo )J;y%e o6epe%HHH rri,a:Xi)l; pi3HHX KpalH CBiry )1;0 BHpiiiieHH5I

3a3HaLieHoro IIHTaHH5I. b )l;Ba,l{[(5ITH KpalH CBiry, )l;OCBi)l; 5IKHX BHBLiaBC5I eKC­

rrepTaMH CBiToBoro 6aHKy, ciMHMQ5ITh - orro,a:aTKOBYIOTh 3a3HaLieHHM rro­

,a:aTKOM 5IK 3eMJIIO, TaK i6y,a:iBJii. Ue, 30KpeMa, TaKiKpa1HH, 5IK 5IrroHi5I, Kirrp, foHKOHr, HiMeLILIHHa, Hi,a:epJiaH)l;H, IpJiaH,a:i5I,  Yropll(HHa, LiechKa Pecrry6Jii­ Ka, IloJihll(a, CJioBaLILIHHa, KocoBo, EoTcBaHa, MaJiaH3i5I, IlaKHCTaH, CiHra­ rryp, Ta1JiaH,a:, Poci5I. Tpw iHIIIiKpai:HH - Qe BipMeHi5I, EcroHi5I Ta JiaTBi5I. Bi­ pMeHi5I OIIO)l;aTKOBY€ JIHIIIe  6y,a:iBJii, MaiOLIH B CBOlH CHCTeMiOIIO)l;aTeyBaHH5I oKpeMHH rro,a:aToK Ha 3eMJIIO. B EcToHil Ta liaTBil orro,a:aTeyBaHHIO rri,a:JI5IraE: JIHIIIe  3eMJI5I.

0CHOBHOIO  poJIJIIO IIOCTiHHOro IIO)l;aTKY  Ha HepyxoMe MaHHO  € IIOCTiHHi rro,a:aTKOBiHa,n:xo)l;)KeHH5I. Po3Mip Ha,n:xo,a:%eHh Bi,a: TaKara rro,a:aTey MO%e BH­ MipiOBaTHC5I B HacryrrHHX IIOKa3HHKax:

Ha,l{XO)l;)KeHh IIO)l;aTKiB Ha  HepyxoMe MaHHO  Bi)l;  3araJibHHX IIO)l;aTKOBHX Ha,l{XO)l;)KeHb )1;0 6IO)l;)KeTiB ycix piBHiB;

y BHrJI5I,a:iBi,n:coTKa Bi,a: BaJioBoro BHYTPiiiiHhoro rrpoeyKry (BBII);

y BHrJI5I)l;iBi)l;COTKa Bi)l; Ha,l{XO)l;)KeHh )1;0 MiCQeBoro 6IO)];%ery.

CTaBKH rro,a:aTey  Ha HepyxoMe MaHHO  y Ha3BaHHX  BHII(e )l;BMQ5ITH Kpa1- Hax 3araJIOM € Bi)l;HOCHO He BHCOKHMH. Y 6araTbOX Kpa1HaX  CTaBKa IIO)l;aTKY

cTaHOBHTh MeHIIIe 1Bi,a:coTKa Bi,a: 6a3H orro,a:aTeyBaHH5I. IIpoTe iTYT E: BHH5IT­

KH. TaK, HarrpHKJia,n:, y rraKHCTaHChKiii rrpoBiHQil CiH,a:x 6a3oBicTaBKH rro,a:aT­ KY Ha HepyxoMiCTh MaiOTh TPH piBH5I: 20 Bi,a:coTKiB, 22,5 Bi,a:coTKa Ta 26 Bi,a:co­ TKiB. Bi,a:HocHo BHCOKHMH E: CTaBKH rro,a:aTKY Ha HepyxoMiCTh iy CiHrarrypi,,a:e

CTaBKa IIO)l;aTKY Ha %HTJIOBi6y,a:iBJiiCTaHOBHTh   4 Bi)l;COTKH, a BCe iHIIIe Hepy­

XOMe MaHHO IIi)l;JI5IraE: OIIO)l;aTKyBaHHIO 3a CTaBKOIO 12 Bi)l;COTKiB.


Світовий досвід свідчить про наявність різних підходів при визна- ченні і встановленні ставок податку на нерухоме майно. Структура став- ки податку на нерухоме майно залежить від потреб у податкових надхо- дженнях,  а також від політичної та економічної культури.

Так, в окремих країнах органи місцевого самоврядування мають пра- во встановлювати ставки цього податку у певних межах. Такий порядок існує в Kосово та Естонії.

Деякі країни до різних видів нерухомості застосовують різні ставки податку. Це, зокрема, стосується Німеччини, Kосово, Росії.

Що стосується дотримання принципу гнучкості податку та його ре- акції на рівень інфляції, то тут необхідно зазначити наступне.

По-перше, однією із переваг податку на нерухоме майно є його здат- ність реагувати на зростання вартості нерухомості і, таким чином, забез- печувати збільшення обсягу податкових надходжень. Якщо ж політики не дотримуватимуться зваженого підходу, громадяни завжди обмежува- тимуть здатність політиків збільшувати такі надходження.

Вартість проданої нерухомості фіксується в органах державної по- даткової служби за її повною ринковою вартістю. Ця ж інформація за- носиться і до фіскального кадастру, що дозволяє оперативно коригува- ти базу податку на нерухоме майно у випадку його продажу. На жаль, в більшості країн з перехідною економікою такої схеми, як продаж нерухо- мості, чітке фіксування продажної вартості та автоматичне коригування вартості нерухомого майна у фіскальному кадастрі, — не існує. Проте, на думку міжнародних експертів, для ефективного адміністрування податку на нерухоме майно цю модель доцільно було б враховувати.

Звичайно, в країнах з перехідною економікою та в Україні, зокрема, створення такого фіскального кадастру буде вимагати додаткових витрат на його ведення, але досвід інших країн, що застосовують оподаткування майна свдчить про його ефективність.

В умовах швидкого зростання вартості нерухомості неспроможність коригувати ставку податку у бік зниження може призвести до протестів, як це сталося у Kаліфорнії.

По-друге, у випадку стабільності інфляції податок на нерухоме май- но можна підвищувати з метою забезпечення збільшення податкових надходжень від нього. Це ще одне свідчення щодо гнучкості податку на нерухоме майно.

По-третє, за ідеальних обставин податкова база може щорічно перео- цінюватися. Звичайно, цього важко дотриматися, оскільки не завжди лег- ко в бюджеті віднайти кошти для проведення такої переоцінки наявного нерухомого майна. Альтернативою щорічній переоцінці може бути пері- одична переоцінка, яку можна проводити кожні три чи п’ять років. Для збалансування зусиль та всіх необхідних для проведення переоцінки не- рухомості витрат щорічно можна проводити переоцінку певної частини


(однієї третьої або однієї п’ятої) нерухомості. Це дозволить регулярно фіксувати вартість нерухомого майна і не перевантажувати персонал від- повідального за переоцінку органу влади. Проте, навіть такі розвинуті країни, як Німеччина, постійно не оновлюють вартість наявної нерухо- мості. Відсутність інформації про поточну вартість податкової бази є го- ловною причиною того, що податок на нерухоме майно в країнах ОЕСР не має очікуваної значимості.

Таблиця 3.5

Надходження від постійних податків на нерухоме майно

(країни ОЕСР)

 

 

Країна

Відсоток від за- гальних податкових надходжень

 

Відсоток від ВВП

Відсоток від місцевих по- датків

США

9.2

2.6

73

Великобританія

8.4

3.1

99

Канада

8.3

3.2

84

Японія

8.0

2.1

28

Нова Зеландія

5.7

2.0

91

Австралія

4.4

1.3

100

Франція

4.2

1.9

23

Ісландія

2.8

1.0

15

Швеція

2.2

1.2

0

Данія

2.1

1.0

7

Ірландія

1.9

0.6

100

Іспанія

1.9

0.7

12

Нідерланди

1.9

0.8

62

Італія

1.8

0.8

33

Німеччина

1.2

0.4

15

Португалія

1.2

0.4

19

Фінляндія

0.9

0.4

4

Австрія

0.6

0.3

5

Норвегія

0.5

0.2

3

Туреччина

0.5

0.2

дані відсутні

Швейцарія

0.5

0.2

2

Люксембург

0.3

0.1

5

Греція

0.3

0.1

0

Бельгія

0.1

0

0

В середньому

2.9

1.0

34


В таблиці 3.5 представлені дані про розмір надходжень від податків на нерухоме майно в країнах Організації Економічного Співробітництва та Розвитку. Країни слідують в порядку зменшення розміру надходжень від податків на нерухоме майно у вигляді відсотка від загальних податко- вих надходжень. Середній показник по даним за 1999 р. складає 2,9% за- гальних податкових надходжень і 1,0% ВВП. Частка постійних податків на нерухоме майно в місцевих бюджетах в середньому складає 34%.

Розміри надходжень від податків на нерухоме майно істотно варі- юються по країнах ОЕСР. У США  частка податків на нерухоме майно складає 9,2% всіх податкових надходжень, у Великобританії — 8,4%, в Канаді — 8,3%, у той час цей показник складає 0,1% в Бельгії і 0,3% в Гре- ції і Люксембурзі. Таким чином, три найвищі показники відрізняються від трьох найнижчих у 60 разів. У таблиці 3.6 представлені дані про роз- мір надходжень від податків на нерухоме майно в країнах з перехідною економікою. Надходження від податків на нерухоме майно складає зна- чну величину в РФ та Казахстані,  а також у Польщі і Литві.

Таблиця 3.6

Окремі країни з перехідною економікою (частка надходжень від податків на нерухоме майно у вигляді відсотка від загальних податкових надходжень до бюджетів всіх рівнів)

 

Країна

1994

1997

1998

1999

2000

2001

Польща

2.7

2.9

3.0

3.1

3.3

3.4

Чехія

0.8

0.6

0.6

0.6

0.6

0.6

Угорщина

0.2

0.4

0.4

0.5

0.6

0.6

Естонія

1.0

1.1

1.1

1.2

1.2

1.2

Латвія

3.5

3.3

3.8

3.5

3.6

3.6

Литва

0.8

1.9

1.9

2.0

2.0

2.0

В середньому

1.5

1.7

1.7

1.8

1.9

1.9

 

У країнах ОЕСР середній показник частки податків на нерухоме май- но в загальних податкових надходженнях зріс з 2,6% в 1985 р. до 2,9% в

1997. Таким чином, частка надходжень від податків на нерухоме майно в західних країнах збільшилася за цей період на 10%.

Таке зростання в 80–90-х роках, в першу чергу, обумовлене розви- тком системи податків на нерухоме майно в п’яти країнах: Швеції, Іта- лії, Фінляндії, Португалії та Іспанії. Раніше в цих країнах надходження від постійних податків на нерухоме майно складали незначну величину, а зараз вони складають від 1% до 3% загальних податкових надходжень.

Також спостерігається зростання частки надходжень податків на не- рухоме майно в країнах з перехідною економікою. Середній показник в


шести перших країнах, представлених в таблиці 2, збільшився з 1,5% в

1994 р. до 1,8% в 1999 р.

Постійні податки на нерухоме майно в країнах ОЕСР, в основному, є місцевими податками. Тільки у трьох країнах майновий податок посту- пає до центрального бюджету, і лише в одній з цих країн (у Швеції) над- ходження складають значну величину (дві інші країни — Греція і Бель- гія). У решті країн від 98 до 100% податків на нерухоме майно надходять до місцевого бюджету або в місцевий і регіональних бюджет у федераль- них державах. В результаті частка постійних податків на нерухоме май- но в місцевих (не регіональних) бюджетах в середньому складає 34 від- сотки. З таблиці 1 видно значне варіювання показників по країнах. Част- ка податків на нерухоме майно в місцевих бюджетах упродовж тривало- го часу залишалася стабільною (середній показник збільшився з 32 від- сотків в 1975 р. до 34 відсотків в 1997 р.).

Однією з причин зростання частки податків на нерухоме майно в за- хідних країнах упродовж останніх 10–15 років, напевно, є зростаючі про- блеми, що пов’язані з міжнародною податковою конкуренцією — подат- ки на нерухоме майно менш чутливі до її впливу в порівнянні з іншими податками.

Коли одна країна знижує ставку податку на прибуток організацій, інші країни також відчувають тиск щодо прийняття аналогічних захо- дів з метою залучення іноземних інвестицій. ПДВ і акцизи були знижені як міра, що обмежує купівлю товарів в сусідніх країнах з нижчими став- ками. Податок на доходи фізичних осіб знижувався з метою залучення іноземних фахівців і обмеження еміграції місцевих фахівців. Проте, одна країна може мати набагато вищі ставки податків на нерухоме майно в по- рівнянні з сусідніми країнами без особливого впливу на зниження розмі- ру іноземних інвестицій. Це обумовлено тим, що підвищення податків на нерухоме майно приведе до відповідного зниження цін на нерухомість. Податки на нерухоме майно також є витратами, які повинні будуть бра- ти до уваги покупці нерухомості. У випадку високих витрат на податки покупець не платитиме ту ж ціну, що і у разі низьких витрат. Таким чи- ном, вищі податки на нерухоме майно істотно не впливають на зниження об’ємів іноземних інвестицій.

Інша причина зростаючої частки податків на нерухоме майно пов’я- зана з поняттям «економічної нейтральності». У багатьох країнах існує потреба в зниженні інших податків, таких як податок на прибуток орга- нізацій, податок на доходи фізичних осіб або ПДВ, оскільки високі став- ки цих податків негативно впливають на ухвалення економічних рішень громадянами і підприємствами. Майновий податок є більш «нейтраль- ним» в порівнянні з іншими податками, і підвищення податків на нерухо- ме майно має менш негативні наслідки, ніж підвищення інших податків.


Підвищення також не вплине на рішення покупців, оскільки вищі подат- ки на нерухоме майно, у свою чергу, приведуть до адекватного зниження цін на таке майно. Це особливо важливо для тієї частини майнового по- датку, яка відноситься до вартості землі. Частина податку, що відносить- ся до вартості нерухомості і інших активів, негативно впливає на ухва- лення економічних рішень і може привести до зниження об’ємів ремонту існуючих і будівництва нових будівель.

Загальна тенденція в більшості країн полягає в підвищенні ставок податків на землю і нерухомість і в незначному зниженні інших подат- ків, обумовленому міжнародною податковою конкуренцією і економіч- ною нейтральністю. Крім того, на додаток до вже названих причин, збір і адміністрування податків на нерухоме майно в багатьох країнах здійсню- ється з меншим перешкодами, ніж збір і адміністрування інших податків. Це також може привести до ширшого застосування податків на нерухо- ме майно.

У країнах з перехідною економікою існує додаткова причина зрос- тання частки надходжень податків на нерухоме майно. При здійсненні приватизації землі і будівель без оплати або за незначну плату оподат- кування такої власності стає вельми доцільним. Таким чином нові влас- ники краще усвідомлюють свою відповідальність за підтримку діяльнос- ті держави і те, що податки на нерухоме майно є по суті платою за право приватної власності.

У деяких країнах з перехідною економікою високі податки на нерухо- ме майно також розглядаються як важливий чинник в процесі ухвалення населенням істотнішого варіювання матеріального добробуту.

Аргументи на користь податків на нерухоме майно, проте, не озна- чають, що надходження від податків на нерухоме майно будуть вищі за надходження від податку на прибуток або інших податків. Частка над- ходжень від податків на нерухоме майно в загальних податкових надхо- дженнях може складати 5–10%, але не більш за цей показник. Основни- ми компонентами сучасної податкової системи є податок на прибуток/ дохід, акцизи, ПДВ і відрахування до фондів соціального страхування.

Одним з дискусійних питань з приводу оподаткування майна в сві- товій економічній літературі є питання структури податків на нерухоме майно.

У ряді країн діє єдиний майновий податок. Такими країнами є, на- приклад, США,  Канада, Нідерланди і Швеція. У Великобританії рані- ше діяв єдиний майновий податок, але на даний час існує два податки. Один — це податок на майно організацій, що розраховується за щорічною вартістю або орендною платою за таке майно. Інший податок є податком на житлові приміщення, який має 8 різних ставок залежно від капіталь- ної вартості. У Данії діють три податки на нерухоме майно:


–          земельний податок на всі види власності;

–          податок на вартість нерухомості, що використовується в комерцій- них, промислових або адміністративних цілях;

–          податок на вартість майна, яким обкладаються житло, що є місцем мешкання  власника, а також літні будинки.

У Німеччині  і Франції також діють декілька податків на нерухоме майно. Таким чином, є країни, де існують два або три податки на нерухо- ме майно, проте поширенішим є єдиний майновий податок.

Базою оподаткування для податків на нерухоме майно в західних країнах є ринкова вартість майна. Періодична переоцінка є невід’ємною складовою системи використання ринкової вартості. У більшості регіо- нів США  і Канади переоцінка здійснюється кожні  4 роки і навіть час- тіше. Те саме відноситься і до Данії, Нідерландів і Швеції. У всіх цих країнах оцінка  і переоцінка здійснюється із  застосуванням сучасної комп’ютеризованої системи оцінки.

У  інших  європейських країнах базою для майнових податках та- кож є ринкова вартість, проте не у всіх країнах переоцінка здійснюєть- ся регулярно. Остання переоцінка в Німеччині та Франції здійснювала- ся 20–30 років тому. У Великобританії комерційна нерухомість перео- цінюється кожні п’ять років, проте остання переоцінка житлового фон- ду проводилася 6 років тому. Згадані країни поволі впроваджують сучас- ні комп’ютеризовані системи оцінки, що є основною причиною затрим- ки переоцінки.

Ринкова вартість вважається справедливим і ефективним методом розрахунку податкової бази. Ринкова вартість також часто відображає платоспроможність платника податків, і використання ринкової вартості в якості податкової бази спонукає платника податків ефективніше розпо- ряджатися своєю власністю. Якщо ринкова вартість не відображає плато- спроможність (пенсіонери і особи з низьким рівнем доходів, що прожи- вають в дорогих будинках), можливе зниження податку для таких осіб або ж відстрочення платежу до моменту продажу або передачі майна по спадку.

У деяких країнах з перехідною економікою також планується перехід на оцінку майна за ринковою вартістю. У країнах Центральної Європи в системі оцінки бази по майнових податках традиційно використовують- ся квадратні метри. Оцінка за ринковою вартістю вже застосовується в Естонії, Латвії, а також в Литві і Словенії після нещодавно проведених реформ.

У разі розрахунку бази податків на нерухоме майно за ринковою вар- тістю такі дані можуть також використовуватися для адміністрування ін- ших податків. У Данії ринкова вартість використовується як мінімальна база для розрахунку збору за перехід права власності. Ринкова вартість


за вирахуванням 10% також використовується для розрахунку податків на спадкоємство і дарування.

Основною базою для податку на приріст капітальної вартості неру- хомості є ціна покупки або реалізації об’єкту нерухомості. Проте, ринко- ва вартість може бути ефективним інструментом перевірки такої інфор- мації.

Використання ринкової вартості як податкової бази по майнових по- датках несе в собі цілий ряд переваг. Проте, необхідно мати на увазі, що процес визначення ринкової вартості достатньо складний і може бути до- рогим. В кожному випадку необхідно оцінити і порівняти витрати і виго- ди, впровадження оцінки, що виникають в результаті, за ринковою вар- тістю. Крім того, необхідно враховувати необхідність проведення регу- лярної переоцінки. Зазвичай переоцінка здійснюється кожні 3–5 років.

Витрати на оцінку за ринковою вартістю можуть бути знижені в ре- зультаті впровадження комп’ютеризованих систем оцінки. Таку можли- вість також слід враховувати при плануванні введення податку на майно і в Україні.

Як вже було згадано вище, податки на нерухоме майно в переважній більшості країн є місцевими або регіональними податками. Збір подат- ків, таким чином, здійснюється місцевими або регіональними органами влади.

У  деяких країнах місцеві органи також здійснюють оцінку  майна. Така ситуація в США, Канаді і Нідерландах.

Проте, в інших країнах функції оцінки здійснюються центральни- ми органами, навіть якщо податки на нерухоме майно є місцевими по- датками. Прикладами таких країн є Великобританія і Данія. Причиною централізації оцінки є те, що центральні органи влади можуть забезпе- чити менш витратну оцінку, оскільки крупні  організації справляють- ся з таким завданням ефективніше. Крім  того, центральні органи мо- жуть кращим чином забезпечити одноманітність оцінки для всіх регі- онів країни.

В згаданих двох країнах центральні органи не отримують ніякої компенсації за здійснення функцій оцінки. Оцінка здійснюється ними як сприяння місцевим податковим органам. У разі ефективної підтрим- ки такого роду місцеві органи повинні збирати більше податків, що у свою чергу, дозволяє центральним органам зменшити субсидийовану частину місцевих бюджетів за рахунок збільшення податкових надход- жень.

В більшості країн реєстрація прав власності, облік землі, облік неру- хомості і оцінка майна здійснюється різними органами.

Система, що діє в Данії, представлена в табл. 3.7. Відомство по кадастру привласнює кадастрових номер кожній земельній ділянці. У Земельному


реєстрі враховуються власники кожної земельної ділянки, зокрема, бу- дівель, що знаходяться на них. Місцеві органи влади здійснюють вида- чу дозволів на будівництво нових і перебудову існуючих будівель. Міс- цеві органи влади також здійснюють реєстрацію платників податків для цілей податків на нерухоме майно, оскільки вони також здійснюють збір цих податків. Центральна податкова адміністрація здійснює оцінку май- на. Оцінка здійснюється на основі даних про земельні ділянки, отримані із Земельного Кадастру, і даних про нерухомість, отриманих від місцевих органів влади. Податкові органи повідомляють платників податків про ре- зультати оцінки (вартості землі і майна), і платники податків мають право оспорювати розрахунки податкових органів. Результати оцінки потім пе- редаються в місцеві органи влади, які потім здійснюють збір податків на нерухоме майно. Інформація про ціни реалізації майна грає важливу роль в процесі оцінки. Податкові органи ведуть реєстр цін за операціями.

Таблиця 3.7

Розподіл адміністративних функцій в Данії

 

Міністерство у справах бізнесу

 

Земельний кадастр

Кадастрові номери земельних ділянок

 

Міністерство юстицій

Облік прав влас- ності на землю

Власники згідно номерам кадастру

 

Місцеві органи влади

 

Нерухомість

Платники податків

 

Міністерство з податків

 

Оцінка

Реєстр операцій Вартість землі Вартість майна

 

В Швеції діє єдиний державний орган, що здійснює функції земель- ного кадастру, реєстру нерухомості, обліку прав власності, оцінки для ці- лей податків на нерухоме майно і реєстру операцій. У Литві також ство- рений єдиний центральний орган, що здійснює всі перераховані функції.

Кращою інформацією про ринкову вартість є фактична ціна реаліза- ції майна. У деяких країнах ситуація склалася настільки вдало, що ціни по операціях, що вказуються платниками податків, в 95% випадків від- повідають фактичній ринковій вартості. Така ситуація в США,  Канаді, Данії, Швеції і Нідерландах. У цих країнах дані обліку цін операцій ви- користовуються в оцінці майна за ринковою вартістю. Ринкова вартість розраховується з урахуванням ринкових цін на аналогічні об’єкти. Ін- формація про ціни, що надходить з реєстру операцій проходить попе- редній відбір з метою вилучення явно недостовірної інформації. Дані за операціями, що укладаються між взаємозалежними особами (родичами і ін.), також не використовуються в розрахунках.


В Данії існує певна форма обліку операції, яка заповнюється продав- цем і покупцем. В ній вказуються об’єкт майна, а також дані про ціну реа- лізації. В інших країнах дані про ціну операцій безпосередньо передають- ся з реєстру прав власності або реєстру операцій.

В Данії існує цілий ряд причин, що обумовлюють вказівку фактичної ціни в 95 відсотках випадків із ста. По-перше, державний збір за перехід права власності достатньо низький (0,6% декларованій вартості для жит- лового фонду). По-друге, іпотечні кредити по низьких ставка видаються на суму до 80% від декларованої вартості реалізації. Крім того, операція відбувається за участі юриста і спеціаліста банку, що практично у всіх ви- падках робить неможливим декларування ціни, відмінної від фактичної.

У разі декларування недостовірної ціни угоди передбачені такі дії:

1) Отримання інформації з альтернативних джерел (агентства неру- хомості, ціни, що указуються в рекламних оголошеннях, ціни власності, що реалізовується місцевими органами влади, орендні ставки);

2) Здійснення реформування угоди, направлене на стимулювання де- кларування достовірної інформації про ціни з операцій.

В багатьох країнах об’єкти незавершеного будівництва обкладають- ся практично таким же майновим податком, що і побудовані будівлі. У Данії існує положення про обов’язкове повідомлення податкових орга- нів про початок будівництва. Щорічно платникові податків надсилається анкета, в якій необхідно вказати, чи завершено будівництво, а також по- несені витрати на будівництво (включаючи трудовитрати власника). На основі цієї інформації розраховується ринкова вартість. В окремих ви- падках практикується інспекція самого об’єкту, а також оподаткування об’єкту, що будується, за ставками завершеного будівництва у випадках, коли формально недобудований об’єкт вже використовується  за призна- ченням.

Низка країн сьогодні не оподатковує землі сільськогосподарського призначення. Така практика, наприклад, присутня в Ірландії. Досвід кра- їн з перехідною економікою свідчить про те, що майже у всіх таких кра- їнах намагання оподатковувати землі сільськогосподарського призна- чення натикаються на певний опір з боку сільськогосподарських підпри- ємств. Окремі міжнародні експерти вважають, що оподаткування сіль- ськогосподарських земель призводить до більш ефективного їх викорис- тання, до зниження цін на земельні ділянки, а також розширення бази оподаткування та податкових надходжень.

Але не завжди можна погодитися із такою позицією. Так, наприклад, податок на нерухоме майно, як податок, кошти від якого спрямовують- ся на фінансування певних функцій місцевих органів влади, у Півден- ній Африці не виправдовує себе, оскільки сільськогосподарські виробни- ки в цій країні самі себе забезпечують  більшістю комунальних послугах,


в тому числі водо- та електропостачання і, тому, не мають можливості сплачувати податок на нерухоме майно. У разі ж оподаткування в цій країні податком на нерухомість земель сільськогосподарського  призна- чення зазначений податок повинен бути прив’язаний до конкретних по- слуг, які мешканці сільських територій можуть отримати від держави та органів місцевого самоврядування.

Безумовно, умови розвитку окремих країн та їх регіонів різні і, тому, послуги, які надаються у різних країнах будуть також різними.

В країнах з високими ставками податку на доходи фізичних осіб (США,  Великобританія) існують пільги з майнового податку для осіб з низькими доходами і пенсіонерів.

Необхідно пам’ятати, що такі пільги можуть мати високу вартість для державного бюджету. З такої ситуації необхідно проаналізувати, чи пред- ставляють податки на нерухоме майно істотне навантаження на платни- ків податків з низькими доходами.

Платники податків зазвичай мають право на оскарження результа- тів оцінки ринкової вартості у разі незгоди. Важливо відзначити, що спе- ціальні апеляційні комітети розглядають скарги істотно швидше за суди.

В Данії передбачений перший неформальний етап розгляду апеляції платника податків, в ході якого платник податків і представники подат- кового органу намагаються досягти домовленість про прийнятну ринко- ву вартість. У разі відсутності домовленості, апеляція передається на роз- гляд регіональному апеляційному комітету. Якщо домовленість у такому разі знову не буде досягнута, розгляд справи передається до Центрально- го податкового третейського суду. Питання, пов’язані з інтерпретацією законодавства надалі можуть бути оскаржені в звичайному суді. Це, од- нак, не стосується питань розрахунку ринкової вартості.

В Данії приблизно 2 відсотки платників податків постійно оскаржу- ють результати оцінки. Половина суперечок вирішується на першому етапі.

Велика кількість  апеляцій може істотно ускладнити використання ринкової вартості як базу з майнових податках. У деяких країнах число апеляцій достатнє високо. У Великобританії оскаржуються більшість ре- зультатів оцінки комерційного майна.

Ефективним засобом зниження числа апеляцій є встановлення обме- женого, терміну, протягом якого результати оцінки можуть бути оскар- жені. Доцільно також встановити  збір за апеляцію, який буде повернений платникові податків у разі ухвалення рішення в його користь.

Крім того, система оцінки повинна бути наскільки це можливо про- зорою і об’єктивною, і платники податків повинні інформуватися про се- редню вартість квадратного метра з урахуванням виду майна і його роз- ташування.


Отже, світове співтовариство має значний досвід з оподаткування майна та нерухомості, використавши який в Україні, можна ввести в дію ще один потужний стимул до його економічного використання та отри- мати додатковий засіб для наповнення державного бюджету.