5.9. Облік орендних операцій

Організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна бюджетних установ та організацій, державних підприємств та підпри- ємств, заснованих на майні, що належить або перебуває у комуналь- ній власності та їх структурних  підрозділів,  регулює Закон України

„Про  оренду  державного  та  комунального  майна”  № 2269-ХІІ  від

10.04.1992 р. (зі змінами та доповненнями).

Оренда державного та комунального майна — це засноване на договорі строкове платне користування майном (будівлями, споруда- ми, приміщеннями), необхідним орендареві для здійснення підприє- мницької та іншої діяльності.

Бюджетна установа може самостійно приймати рішення про пе- редачу  в оренду  нерухомого  майна  площею  до 200 кв. м. Якщо  ж площа майна, що передається в оренду, перевищує 200 кв. м. або коли йдеться про основні засоби структурних підрозділів установи, то на передачу в оренду цього приміщення бюджетній установі слід отри- мати дозвіл:

– Фонду державного майна України (його регіонального відді- лення чи представництва, далі — ФДМУ) — для бюджетних установ, які фінансуються з державного бюджету;

–  органу,  уповноваженого  управляти  комунальним  майном  — для бюджетних установ, що фінансуються з місцевих бюджетів. Майно, що значиться на балансі бюджетної установи, належить

їй  на  правах  оперативного  управління.  Це  означає,  що  бюджетна

установа володіє та користується наданим їй майном для здійснення своїх основних функцій. Оскільки майно перебуває в державній влас- ності, то бюджетна установа має право розпоряджатися ним тільки за погодженням із органами, уповноваженими управляти цим майном.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи згідно з переліком, що визначається ФДМУ, відповідному орендодавцеві.

Орендодавець у п’ятиденний термін від дня реєстрації заяви по- тенційного орендаря надсилає копії матеріалів до ФДМУ (чи до орга- ну, уповноваженого управляти комунальним майном) для отримання від нього висновку про можливість оренди.

До ФДМУ слід подавати такі документи:

–  копію заяви про намір взяти в оренду майно, що належить до державної власності, та проект договору оренди;


–  дозвіл на передачу в оренду держмайна від органу, уповнова-

женого управляти цим майном;

–  відповідне узгодження в разі належності до об’єктів культур-

ної спадщини;

–  розрахунок орендної плати за перший чи базовий місяць орен- ди, підписаний керівником та головним бухгалтером установи в чотирьох примірниках;

–  звіт про експертну оцінку вартості об’єкта оренди;

–  інформацію про загальну корисну площу об’єкта оренди.

Уповноважений орган розглядає подані йому матеріали і протя- гом 15 днів після їх надходження надсилає установі-орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладенні до- говору оренди.

За наявності заяв про оренду нерухомого майна (за умови від- сутності заяви бюджетної установи, організації) від двох чи більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.

Для об’єктів, що перебувають у державній власності, порядок проведення конкурсу на право укладення договору оренди держав- ного майна затверджено  наказом  ФДМУ  від 13.10.2004  р. № 2149. Для об’єктів що перебувають у комунальній власності, порядок про- ведення конкурсу затверджується органами місцевого самовряду- вання.

У разі оренди нерухомого майна, що перебуває в державній власності, незалежна (експертна) оцінка цього майна є обов’язковою. Вона проводиться  до укладення  договору  оренди згідно з Методи- кою оцінки  об’єктів  оренди,  затвердженою  КМУ  від 10.08.1995  р.

№ 629 (у редакції постанови КМУ від 02.01.2003 р. № 3), яка перед-

бачає як незалежну оцінку нерухомого майна, так і самостійну його оцінку.

У разі передачі установою в оренду площі до 200 кв. м висно- вок про оцінку вартості майна затверджує орган, уповноважений управляти цим майном. При передачі в оренду площі понад 200 кв. м звіт  про  незалежну  оцінку  майна  розглядається   та  рецензується ФДМУ.

Таким  чином,  самостійну  оцінку  нерухомого  майна  установи, що утримується за рахунок коштів державного бюджету, здійснювати не можна. Це пов’язано з тим, що Методика розрахунку та порядку використання  орендної плати за оренду державного  майна, затверд-


жена постановою КМУ № 786 від 04.10.1995 р. (зі змінами) ґрунту-

ється на даних незалежної оцінки.

Зауважимо, що обов’язок оплати вартості робіт із проведення оцінки нерухомого майна законодавством не покладено на конкретну сторону договору. Тобто вартість робіт із проведення оцінки оплачу- ється за домовленістю сторін договору оренди.

Уваги потребують і правила визначення розміру орендної пла- ти. Адже ці правила для бюджетних установ, що утримуються за ра- хунок коштів державного та місцевого бюджетів, неоднакові. Так, установи,  які  утримуються  за  рахунок  коштів  місцевих  бюджетів, при розрахунку орендної плати та розподілі її між бюджетом і уста- новою необхідно керуватися методикою, затвердженою відповідним органом місцевого самоврядування, а установи, що утримуються за рахунок коштів державного бюджету, при визначенні орендної плати зобов’язані застосовувати вищезазначену методику. Розмір орендної плати має бути обов’язково узгоджено з ФДМУ незалежно від площі приміщення, що здається в оренду.

Річний розмір орендної плати в разі оренди нерухомого майна визначається за формулою

ОПЛ = ВП × СОР,

де   ВП — вартість орендованого майна, розрахована експертним шля-

хом, грн;

СОР — орендна ставка, визначена згідно з Додатком 2 до Методи-

ки № 786.

Орендні ставки застосовуються залежно від цільового викорис-

тання орендарем нерухомого майна.

Так, Додаток 2 до Методики розрахунку та порядку використан- ня орендної плати за оренду державного майна № 786 визначає оренд- ні ставки відповідно до цільового використання майна, переданого в оренду, деякі з них наведено в табл. 5.7.

Таблиця 5.7

Орендні ставки за використання нерухомого державного майна

 

Використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням

Орендна ставка,

%

1. Розміщення казино, інших гральних закладів, гральних автоматів

100

2. Розміщення пунктів продажу лотерейних білетів, пунктів обміну валюти

 

35


Продовження табл. 5.7

3. Розміщення:

-    фінансових установ, ломбардів, бірж, брокерських, дилерських, мак-

лерських, рієлторських контор (агентств нерухомості), банкоматів;

-    ресторанів з нічним режимом роботи;

-    торговельних об’єктів з продажу ювелірних виробів, виробів з до-

рогоцінних металів та дорогоцінного каміння, антикваріату, зброї;

-    операторів телекомунікацій, які надають послуги з рухомого (мо- більного) зв’язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги з доступу до Інтернет

 

30

4. Розміщення:

-    виробників реклами;

-    салонів краси, саун, турецьких лазень, соляріїв, кабінетів масажу,

тренажерних залів;

-    торговельних об’єктів з продажу автомобілів;

-    зовнішньої реклами на будівлях і спорудах

 

25

5. Організація концертів та іншої видовищно-розважальної діяльності

25

6. Розміщення суб’єктів господарювання, що проводять туропера-

торську та турагентську діяльність, готелів

 

22

7. Розміщення:

-    майстерень з ремонту ювелірних виробів;

-    ресторанів;

-    приватних закладів охорони здоров’я;

-    суб’єктів господарювання,  що діють на основі приватної власнос-

ті і проводять господарську діяльність з медичної практики;

-    розміщення торговельних об’єктів з продажу окулярів, лінз;

-    суб’єктів господарювання, що проводять діяльність у сфері права,

бухгалтерського обліку та оподаткування;

-    редакцій засобів масової інформації

 

20

8. Розміщення:

-    крамниць-складів, магазинів-складів;

-    турбаз, мотелів, кемпінгів, літніх будиночків;

-    торговельних об’єктів з продажу (непродовольчих товарів, алко- гольних та тютюнових виробів, промислових товарів, що були у використанні, автотоварів, відео- та аудіопродукції).

 

18

9. Розміщення фізкультурно-спортивних закладів, діяльність яких спря-

мована на організацію та проведення занять різними видами спорту

 

17

10. Розміщення:

-    суб’єктів господарювання, що надають послуги, пов’язані з пере-

казом грошей;

-    кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють про-

даж товарів підакцизної групи;

-    ветеринарних лікарень (клінік), лабораторій ветеринарної медицини;

-    офісних приміщень;

-    суб’єктів господарювання, що проводять діяльність з вирощуван-

ня квітів, грибів.

 

15


Продовження табл. 5.7

11. Розміщення:

-    закладів ресторанного господарства з постачання страв, приго-

товлених централізовано для споживання в інших місцях;

-    суб’єктів господарювання, що надають послуги з утримання до-

машніх тварин

 

13

12. Розміщення:

-    складів;

-    стоянок для автомобілів

 

12

13. Розміщення:

-    ветеринарних аптек;

-    комп’ютерних клубів та інтернет-кафе;

-    приватних навчальних закладів;

-    шкіл, курсів з навчання водіїв автомобілів;

-    торговельних об’єктів з продажу книг, газет і журналів, виданих іноземними мовами

 

10

14. Проведення виставок непродовольчих товарів без здійснення тор-

гівлі

 

10

15. Розміщення торговельних автоматів, що відпускають продоволь-

чі товари

 

9

16. Розміщення:

-    кафе,  барів,  закусочних,   кафетеріїв,  які  не  здійснюють продажу товарів підакцизної групи;

-    торговельних об’єктів з продажу продовольчих товарів, крім то-

варів підакцизної групи;

-    аптек, що реалізують готові ліки

 

8

17. Розміщення:

-    торговельних об’єктів з продажу ортопедичних виробів;

-    ксерокопіювальної  техніки для надання населенню послуг із ксе-

рокопіювання документів;

-    фотоательє

 

7

18. Проведення виставок образотворчої та книжкової  продукції, ви-

робленої в Україні

 

7

19.Розміщення:

-    їдалень, буфетів, які не здійснюють продажу товарів підакцизної групи, в навчальних закладах та військових частинах;

-    громадських вбиралень;

-    камер схову;

-    майстерень з ремонту взуття;

-    майстерень з ремонту годинників;

-    видавництв друкованих засобів масової інформації та видавничої продукції, що видаються українською мовою

 

3


На практиці найчастіше є ситуації, коли установа здає лише час- тину приміщення. Для цього потрібно визначити вартість орендова- ного приміщення, що є частиною будівлі, яка розраховується за фор- мулою

ВП = ВБ : ПБ × ПП,

де: ВП — вартість орендованого приміщення, що є частиною будівлі, грн;

ВБ  — вартість  будівлі  в цілому,  визначена  експертним  шляхом,

грн;

ПП — площа орендованого приміщення, кв. м;

ПБ — площа будівлі в цілому, кв. м.

Розмір  орендної  плати  за перший  місяць  оренди  визначається

виходячи з розміру річної орендної плати за формулою

ОПЛ МІС. = ОПЛ : 12 × ІПР × ІМ,

де  ОПЛ — річна орендна плата, грн;

ІПР — індекс інфляції за період з дати проведення незалежної оці-

нки до дати укладання договору оренди або перегляду розміру оренд-

ної плати;

ІМ — індекс інфляції за перший місяць оренди.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається

шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Зауважимо, що до орендної плати не включаються видатки на утримання  орендованого  майна  та  плата  за  послуги,  які  зо- бов’язується надавати орендодавець, бо вони повинні відшкодовува- тися орендарем окремо.

Відповідно до Переліку груп власних надходжень бюджетних установ,  затвердженого  наказом  Міністерства  фінансів  України  №

146 від 29.06.2000 р., доходи, отримані у вигляді орендної плати, на-

лежать до спеціальних коштів бюджетних установ.

Операції за договорами оперативної оренди є об’єктом оподатку- вання ПДВ. Відповідно до Закону України „Про податок на додану вар- тість” №168/97-ВР від 03.04.1997 р., в якому визначені категорії плат- ників податку, об’єкти, база і ставки оподаткування, перелік оподатковуваних та звільнених від оподаткування операцій, податкові зобов’язання і податкові кредити, бюджетні установи повинні реєстру- ватись як платники ПДВ у випадку, коли обсяг оподатковуваних  опе- рацій за останні 12 календарних місяців становить 300 000 грн без ПДВ.

Податкове зобов’язання з ПДВ виникає при передачі в оренду майна, якщо на дату здійснення операції грошові кошти від орендаря


не отримані. Згідно з законодавством, датою виникнення податкового зобов’язання є дата зарахування орендної плати від орендаря на ра- хунок орендодавця-платника податку та дата оформлення документів, що підтверджують здійснення орендної операції.

Податковий кредит з ПДВ — це сума, на яку платник податку має право зменшити податкове зобов’язання до оплати в бюджет. Бюджетні установи до складу податкового кредиту можуть віднести лише ті суми ПДВ, які були сплачені при придбанні товарів (робіт, послуг)  виключно  за рахунок  коштів  спеціального  фонду.  Згідно  з п. 7.4.5 Закону про ПДВ, не дозволяється включати до складу подат- кового кредиту будь-яких витрат по сплаті податку, що не підт- верджені податковими накладними.

Відображення  в  обліку  операцій  оренди  в  орендодавця-бюд-

жетної установи наведено в табл. 5.8.

Таблиця 5.8

Облік орендних операцій у орендодавця — бюджетної установи

 

Зміст господарської операції

Кореспондуючі рахунки

 

Сума,

грн

Дебет

Кредит

1. Нарахування орендної плати за використання нерухомого майна чи іншого індивідуально визна- ченого майна

 

364

 

741

 

2100

2. Податкові зобов’язання

811

641

350

3. Надходження коштів від орендаря

323

364

2100

4. З коштів, що надійшли, виділяємо доходи від надання орендних послуг

 

741

 

711

 

1750

5. Перераховано ПДВ до бюджету

641

323

350

 

Відображення в обліку операцій оренди в орендаря — бюджет-

ної організації наведено в табл. 5.9.

Таблиця 5.9

Облік орендних операцій у орендаря — бюджетної установи

 

Зміст господарської операції

Кореспондуючі рахунки

 

Сума,

грн

дебет

кредит

1. Отриманий в оренду від орендодавця об’єкт оренди згідно з актом приймання-передачі

 

01

 

 

2400

2. Виставлений орендодавцем рахунок на оплату послуг оренди

 

811–813

364,

675

 

2100


Продовження табл. 5.9

3. ПДВ у складі орендної плати списаний на витра-

ти бюджетної організації

 

811–813

 

350

 

150

4. Перераховано кошти орендодавцю

364, 675

323

2100

5. Повернено орендодавцю об’єкт оренди згідно з актом приймання-передачі  у зв’язку із закінченням терміну дії договору оренди або його розірванням

 

 

01

 

2400

 

Сума, яка підлягає оподаткуванню, відображається у накопичу- вальній відомості ф. № 409 (меморіальний ордер № 14). Згідно зі зробленим розрахунком заповнюються податкові декларації. На суми розрахунків за звітний податковий період бухгалтерські проводки списання доходів у рахунок проведених видатків не здійснюються.

Питання для самоконтролю

1.         Визначте поняття необоротних активів, їх класифікацію та облікову оцінку.

2.         Наведіть сутність та класифікацію основних засобів.

3.         Охарактеризуйте організацію аналітичного й інвентарного обліку ос-

новних засобів.

4.         Назвіть канали надходження та вибуття необоротних активів у бю-

джетній сфері, порядок відображення таких операцій в обліку.

5.         Порядок документування надходження та вибуття основних засобів та інших необоротних активів.

6.         Визначте порядок фінансування та відображення в обліку ремонту та модернізації основних засобів.

7.         Порядок нарахування зносу на необоротні активи та відображення йо-

го в обліку.

8.         Порядок списання з балансу основних засобів.

9.         Дайте характеристику нематеріальних активів та субрахунків для їх обліку.

10.  Особливості оренди майна та оподаткування орендних платежів у бю-

джетній сфері.