5. Оцінка  вартості  винаходу або ноу-хау, розрахованого на базі роялті

Стосовно до таких об’єктів, як ноу-хау й винаходу, ануїтетом служать  платежі роялті, тобто щорічно виплачувані підприємством- ліцензіатом  суми власнику  ноу-хау чи патенту (ліцензіарові), згідно з укладеним  між ними договором.

Фактично роялті — винагорода  продавцю, визначена  за фіксова- ною ставкою відсотку від доходу, чи прибутку  вартості в залежності від домовленості  суб’єктів угоди. Звичайно роялті  береться  в розмі- рі від п’яти до двадцяти  відсотків додаткового прибутку, отриманого підприємством, що купило й використало нематеріальні  активи. Але це справедливо лише  для  великомасштабних виробництв і для  ви- падків, коли крім даних нематеріальних активів  у технології  вироб- ництва  нового чи обновленого  продукту  задіяні  також інші. Коли ж нематеріальні  активи  в розглянутій технології  є єдиним  і головним елементом  новизни,  чи оригінальності економічності продукції,  що випускається, то ці відсотки  істотно  занижують  фактичну  вартість нематеріальних активів.


 

Роялті, виконуючи  функцію визначника не вартості нематеріаль- них активів,  а розміру  винагороди,  як фіксований відсоток  від при- бутку поширюється на весь життєвий цикл даних нематеріальних активів.

Роялті як елемент розрахунку  розміру винагороди  має глибокий економічний зміст, стимулюючи  власника  нематеріальних активів підтримувати його реалізацію у виробництві, постійно його адаптува- ти до розмірів виробництва, що змінюються, і ринкової кон’юнктури.

Ставка роялті така, що виплати за нею, звичайно, не є для ви- робника  відчутною  втратою, а власнику  нематеріальних активів  пе- ріодично нараховується відносно висока сума. Тому ставки роялті визначають, як стихійно складений й прийнятий у міжнародній прак- тиці компроміс між інтересами виробника й винахідника,  власника  й покупця.  Причому  цей компроміс  історично  склався  в часи повного диктату виробника й відносної слабкості правових  і ринкових  пози- цій винахідників і власників  нематеріальних активів. За старих часів організація  впровадження нововведень представляла велику пробле- му. І якщо  на даному  виробництві власнику  патенту  відмовляли у впровадженні, то шансів упровадити  нематеріальні  активи  в іншому місці, як правило, було вкрай мало.

Методологія оцінки нематеріальних активів з використанням роялті припускає знання всього життєвого  циклу об’єкта, реально пророчити який буває майже неможливо. Тим більше не вдається, звичайно, вірогідно розрахувати масу прибутку по всьому життєвому циклі  нематеріальних активів  через те, що, як правило,  не вдається обґрунтувати очікуване  моральне  старіння  нематеріальних активів. Тому використання роялті для розрахунків вартості нематеріальних активів представляється неефективним.

Більш правильним представляється розрахунок  вартості немате- ріальних  активів  з використанням маси прибутку  за деякий  доступ- ний для огляду період (лише декілька років). Але прибуток, отрима- ний від реалізації  даних нематеріальних активів,  було б розумніше поділяти  нарівно між продавцем  і покупцем нематеріальних активів протягом визначеного терміну.

У даному випадку методика оцінки вартості нематеріальних акти- вів відрізняється від більшості відомих тим, що базується  на принци- пі обопільної  й рівної вигоди для обох суб’єктів угоди — продавця  й


 

покупця, а також на принципі рівної вигоди, одержуваної фактичним власником  і тим, хто реально буде одержувати доход від використан- ня нематеріальних активів, але не буде володіти ним. Це говорить про те, що вартість  нематеріальних активів  в такому разі визначається з розрахунку  половини  маси чистого  прибутку,  одержуваного  від їх- ньої практичної реалізації. Тому всі складності розрахунків зводяться до визначення маси чистого прибутку,  одержуваного  від практичної реалізації даних нематеріальних активів, до визначення частки нема- теріальних активів у масі інших активів, що впливають на прибуток, і визначенню розрахункового періоду.

Проблема  визначення платежів за використання ноу-хау або ви- находу іншого об’єкта інтелектуальної власності  полягає  в тому, що для їхнього впровадження у виробництво потребуються  інвестиції. Чистий  доход від використання ноу-хау або винаходу є частиною чистого  доходу  від реалізації  визначеного  інвестиційного проекту. Тому спочатку розробляється інвестиційний проект, складається бізнес-план,   у  якому  розраховують   очікуваний   щорічний   чистий доход. Потім виділяють  ту частину  чистого доходу, яку можна  від- нести  до використовуваного об’єкта інтелектуальної власності.  За- стосовуваний при цьому частковий коефіцієнт розраховується з ура- хуванням  фактора  одержання  економії.  Так,  застосування ноу-хау або винаходу  дає приріст  чистого  доходу підприємства за рахунок таких факторів,  як зниження собівартості  продукції, збільшення об- сягу продажів, підвищення ціни за продукцію  за рахунок поліпшен- ня якості. Необхідно  також мати на увазі те, що застосування деяких ноу-хау дозволяє знизити  величину  податку на прибуток. Далі треба вирішити,  яка  частина  розрахованого доходу дістанеться  власнику (авторові) ноу-хау чи винаходу. Ця величина  й буде використана у як чистий доход .

Завдання спрощується,  якщо інвестиції  не потребуються.  На- приклад,  при оцінці вартості товарного  знаку, що використовується підприємством в іншій авторитетній фірмі, достатньо розрахувати приріст  чистого  доходу підприємства внаслідок  збільшення ціни  й розширення ринку  збуту, але при цьому потрібно  відняти  додатко- ві витрати  на задоволення вимог власника  товарного  знаку. До речі, вартість товарному знаку може вимірятися значною сумою. Так, аме- риканська компанія «Додж» заплатила компанії «Крайслер» 74 млрд.


 

дол. за придбання її товарного знаку. Вартість товарного знаку горілки

«Столична» оцінена експертами  в 400 млн доларів, що дорівнює де- сятилітньому обсягу  продажу  горілки,  реалізованої нашими  вироб- никами за рубежем.

Особливу  увагу варто звернути на вибір ставки дисконту. Як уже відзначалося, ставка дисконту  (r) складається з безризикової ставки і премії за ризик, тобто:

r = rбр + rp, де  rбр — безризикова ставка;

rp — премія за ризик.

Коли оцінюються  об’єкти інтелектуальної власності, премія за ризик вибирається підвищеною, тому що вкладення в ці об’єкти від- різняються великою ризикованістю.

Термін корисного застосування об’єкта інтелектуальної власнос- ті (n) оцінюється  підприємством самостійно  й залежить  від термінів старіння  переданих знань (досвіду) і можливого  розкриття їхньої конфіденційності.

При визначенні  терміну дії договір на передачу ноу-хау в міжна- родній  практиці  прийнято вважати  терміном,  що дорівнює  п’ятьом рокам, а за окремими  договорами  він змінюється  в межах від двох до десяти років.

Вартість  ділової  репутації  підприємства чи гудвілу  визначаєть- ся методом надлишкової рентабельності, який  можна розглядати як окремий випадок методу капіталізації. Оцінку гудвілу здійснюють як складену  процедуру  оцінки  вартості  підприємства в цілому.  Вихо- дять з того положення,  що гудвіл — це ті нематеріальні  активи, завдя- ки яким  рентабельність власного  капіталу  підприємства перевищує середно-галузеву рентабельність. Розрахунки здійснюють у такій по- слідовності:

1. Аналізують дані про результати діяльності підприємств галузі, до якої відноситься дане підприємство, і обчислюють  середнє по галузі значення  показника рентабельності власного капіта- лу (відношення чистого прибутку до власного капіталу підпри- ємства).

2. Визначають   чистий  прибуток   підприємства при  середньо- галузевому  рівні рентабельності, для чого середньо-галузевий


 

показник  рентабельності множать  на власні засоби підприєм- ства.

3. Визначають  надлишковий прибуток;  при цьому з фактичного

чистого прибутку віднімається чистий прибуток при середньо- галузевій рентабельності.

4. Методом  капіталізації, тобто  розподілом  надлишкового при- бутку на коефіцієнт капіталізації визначають вартість гудвілу. Метод  базується  за таких  умов: використання винаходу  іншим

підприємством, що  не  володіє  патентом  на  цей  винахід,  можливо тільки на основі ліцензійного договору. Тоді логічно вважати, що вартість винаходу може дорівнювати  вартості ліцензії. У свою чергу, вартість ліцензії можна визначити за фактичним чистим прибутком, що одержує  ліцензіат,  або за розміром роялті. Цей другий випадок  і обмежуючі умови і допущення. розглядається нижче.

У загальному  випадку  вартість  об’єкта промислової й інших ви- дів інтелектуальної власності, обумовлена  по прибутку  З, може бути розрахована за формулою:

З = П  Д  Т, де  П — річний прибуток, грн.;

Д — частка прибутку, що доводиться  на об’єкт промислової (інте- лектуальної) власності;

Т — час, за який проводиться розрахунок  прибутку.

Частка Д залежить  від рівня техніки, її правового захисту, еконо- мічних факторів, наявності ноу-хау й т.д. й в умовах ринку практично не обмежена.

Передбачуваний прибуток  П, що одержить покупець  (ліцензіат), складе:

 

д

 

П =Q  Ц  (В


— В)  Н,

 

де  Q — середній річний обсяг очікуваного випуску продукції (при відсутності  достовірних  даних  можуть  бути  використані паспортні дані про продуктивність устаткування);

Ц — ціна одиниці продукції, що виготовляється по ліцензії;

В

 

 

д

 

— термін дії ліцензійної  угоди (звичайно 5–10 років);

В — період освоєння  предмета ліцензії (звичайно 1–3 роки);

Н — норма прибутку  в тій або іншій галузі промисловості (зви- чайно 0,1–0,2).


 

л

 

Вартість (ціна)  ліцензії (С ) визначається як частка (Д) від при- бутку, одержуваного  покупцем

С

 

 

л

 

= Д  П.

Приклад. Визначити вартість  винаходу  як об’єкта промислової власності  за ціною  ліцензії,  розрахованої  за нормою  прибутку.  Як об’єкт розрахунку  обраний винахід «Спосіб вирощування профільо- ваних кристалів  тугоплавких з’єднань й устрій для його здійснення, сапфірова трубка».

Вихідні  дані: Q —  cередньорічний обсяг  виробництва сапфіро- вих трубок дорівнює  15 тис. трубок у рік; Ц — ціна однієї трубки —

 

д

 

200 грн; В


— термін  дії угоди, у розглянутому прикладі  — 8 років;

 

В — термін освоєння  предмета ліцензії — 1 рік; Н — норма прибутку, узята  для  металургійної  промисловості — 0,15. Винахід  захищений патентами,  продукція по ліцензії  — сапфірова  трубка  — має високі споживчі властивості  й тому Д = 0,35.

 

 

д

 

Т = В


 

— В = 8 — 1 =7;

 

 

П = 15000  200  0,15 = 450 000 грн.

С

 

 

л

 

= 0,35  7  450 000 = 1102,5 тис. грн.

Визначення вартості  винаходу  як об’єкта інтелектуальної влас- ності за ціною ліцензії, розрахованої  на базі роялті, визначається по формулі:

 

С

 

 

д

 

 

л

 

= Q  Ц  (В


— В)  Р,

 

 

де  Р — розмір роялті ( поточних відрахувань  з одиниці продукції по ліцензії)  — залежить  головним  чином від обсягу виробництва, вар- тості продукції й коливається від 1 до 12%.

Розмір роялті в угодах на передачу ноу-хау звичайно  знижується на 20–60% залежно від характеру угоди, наприклад:

—  переданий  об’єкт незахищений патентами  —  знижується на

20–40%;

—  переданий  об’єкт відомий,  але для освоєння  необхідні  додат- кові дослідження й значні капіталовкладення — знижується на

40–60%.


 

тз

 

Вартість товарного  знаку С


 

як об’єкта промислової (інтелекту-

 

альної)  власності  розраховується як частина прибутку  від реалізації продукції, захищеної товарним знаком, за формулою:

С   = К  П  ,

тз         рп

 

тз

 

де  С


— вартість товарного знаку, грн;

 

К — коефіцієнт,  що враховує характер виробництва продукції, за- хищеної товарним знаком, визначається за наступною шкалою:

К = до 0,1 — індивідуальне виробництво;

К = 0,1–0,22 — дрібносерійне  виробництво;

К = 0,2–0,3 — серійне виробництво;

К = 0,3–0,4 — крупносерійне виробництво;

К = 0,4–0,5 — масове виробництво;

П

 

П — прибуток  від реалізації  продукції,  захищеної  товарним  зна- ком:

 

 

рп

 

де  Н — норма прибутку;


= Н  Q  Ц,

 

Q — обсяг реалізованої продукції за основний термін дії товарно- го знаку;

Ц — імовірна ціна одиниці продукції, захищеної товарним знаком, грн.

У випадку  неможливості точного  визначення характеру  вироб- ництва  продукції,  захищеної  товарним  знаком,  коефіцієнт К визна- чається експертним  шляхом як:

 

К = П


/ П  ,

 

доп      рп

 

рп

 

де П


— додатковий  прибуток, створюваний товарним знаком.

 

 

Приклад. Визначити вартість товарного знаку як об’єкта промис- лової власності по прибутку.

Вихідні дані: Q = 100 тис. од. за 10 років; Ц = 20 тис. грн; характер виробництва продукції — серійний, К = 0,25; Н = 0, 15.

 

рп

 

Рішення: П


= 0,15  100000  20000 = 300 млн грн.

 

тз

 

Тоді вартість товарного знаку С


= 0, 25  300 = 75 млн грн.


 

Таким чином, мається цілий ряд нематеріальних активів, вартість яких може бути оцінена тільки  на основі витратного  підходу. Мето- дом розрахунку  кошторисних витрат визначається й враховується вартість  таких  нематеріальних активів,  як цільові  організаційні ви- трати,  вартість  результатів  НДДКР, вартість  промислових зразків, вартість ліцензій на право займатися визначеними видами діяльності й т.д. В такому разі, вартість визначається як підсумок витрат за схе- мою: витрати плюс прибуток.

Запитання для самоперевірки

1. Перерахуйте основні класифікаційні групи нематеріальних ак- тивів.

2. Що таке гудвіл? Назвіть  методи його оцінки.

3. Які особливості використання витратного  методу під час оцін- ки нематеріальних активів?

4. Охарактеризуйте сутність  доходного  підходу  під  час  оцінки винаходу.

5. Які методичні підходи використовуються для оцінки роялті?

Тестові завдання

1. Найбільш поширеним економічним наслідком гудвілу є:

а) перевищення попиту над пропозицією;

б) отримання надприбутку;

в) високий рівень використання виробничих потужностей;

г) монополізм  на ринку.

2. Коефіцієнт Тобіна розраховується як:

а) відношення вартості  нематеріальних активів  до  загальної вартості активів підприємства;

б) співвідношення чистого прибутку та вартості основних фон- дів підприємства;

в) відношення вартості інтелектуального капіталу  до валового прибутку.


 

3. Що представляють собою платежі роялті:

а) платежі підприємством-ліцензіатом власнику ноу-хау чи па- тенту;

б) розподіл прибутку власником  ноу-хау;

в) надприбуток монополіста;

г) регулярні  податкові виплати.

Розрахункові завдання

№ 1.  Постановка  завдання:  Визначити  вартість   винаходу   як об’єкта промислової власності за ціною ліцензії, розрахованої  за нор- мою прибутку.

Характеристика господарської ситуації: Як об’єкт розрахунку обраний винахід «Спосіб вирощування профільованих кристалів  ту- гоплавких з’єднань і устрій для його здійснення,  сапфірова трубка».

Q — середньорічний обсяг виробництва сапфірових  трубок — до- рівнює 15 тис. трубок у рік;

Ц — ціна однієї трубки — 200 грн;

Вд — термін дії угоди — 8 років;

В — строк освоєння  предмета ліцензії — 1 рік;

Н — норма прибутку,  взята  для металургійної  промисловості —

0,15.

Винахід захищений патентами, продукція по ліцензії — сапфірова трубка має високі споживчі  властивості  й тому Д = 0,35, Д — частка прибутку,  що доводиться  на об’єкт промислової (інтелектуальної) власності; Т — час, за який проводиться розрахунок  прибутку.


 

СЛОВНИК

Амортизація (основних активів) — бухгалтерські розрахунки, які одночасно забезпечують:

1. Поступове  списання  з первісної вартості основних активів ви- трат на їх придбання та перенесення списаної суми на продукт або послугу, що вироблена  за їх допомогою.

2. Цільове накопичення грошових відрахувань за встановленими підприємством нормами знецінення основних засобів та їх по- дальше використання для заміни зношених основних активів.

Амортизація (фінансова):

1. Процес  погашення  кредиту  за рахунок  сплати  основної  суми.

Має місце, коли виплати за кредитом перевищують суму, необ- хідну для відсоткових платежів.

2. Річні  суми, на які дозволяється законом  зменшувати грошові потоки, що підлягають оподаткуванню.

Аналіз грошового потоку, що дисконтується — метод визначен- ня теперішньої вартості майбутніх грошових потоків.

Безризикова ставка  — ставка  прибутку,  який  можна  отримати від вкладення грошових коштів у найбільш надійні активи.

Вартість  — міра цінності майна, яка виражається сумою грошей (або еквівалента), яку потенційний покупець готовий надати в обмін за придбання прав на майно  (у випадку  визначення вартості  гроші виконують  функції міри). Вартість є не факт сплати грошей, а розра- хункова величина цінності конкретних  товарів і послуг у конкретний момент часу відповідно до вибраних тлумачень вартості.

Вартість  відтворення (відновна  вартість)  — поточна сума витрат на створення в сучасних  умовах точної копії об’єкта оцінки  з вико- ристанням аналогічних  матеріалів,  стандартів та збереженням всіх якісних та експлуатаційних параметрів.


 

Вартість  заміщення — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат  на створення подібного  об’єкта до оцінюваного  майна, який має еквівалентну корисність  і може бути йому рівноцінною.

Вартість  ліквідації  — поточна вартість, яку очікують отримати за об’єкт, що вичерпав  термін  корисного  використання за призначен- ням.

Вартість  поточна  — вартість  об’єкта оцінки, визначена  у діючих цінах на дату оцінки.

Вартість  скрапу  — грошова сума, яку можна отримати від прода- жу майна, яке реалізується лише як сукупність вторинних матеріалів, брухту, що у ньому містяться.

Вартість  теперішня — вартість  майбутніх  грошових  потоків, що визначена у зіставлених  цінах на дату оцінки.

Вартість  у використанні — вартість, яка розраховується виходя- чи із умов сучасного  використання об’єкта оцінки, і може не відпо- відати його найбільш ефективному використанню.

Витрати  на заміщення — витрати,  що враховують  майбутні  ви- трати на відновлення швидкозношуваних елементів майна.

Витратний  підхід — один з підходів до оцінки вартості майна, за яким  ринкова  вартість  об’єкта нерухомості  розраховується як сума вартості земельної ділянки, умовно вільної від забудови та вартості покращень за винятком зносу.

Вихідні дані — інформація про об’єкт оцінки (технічні, економіч- ні та інші характеристики), а також економічна ситуація на відповід- ному ринку.

Грошовий  потік — сума прогнозованих або фактичних грошових надходжень від об’єкта оцінки в процесі його експлуатації.

Дата оцінки — дата (число, місяць, рік), станом на яку проведено процедуру оцінки майна та визначено його вартість.

Дисконтування — процедура визначення теперішньої  вартості майбутніх доходів.


 

Дисперсія — показник  відхилення випадкової  величини.  Визна- чається як середнє значення квадрата відхилення випадкової величи- ни від її середнього значення.

Дійсна  вартість  майна для цілей страхування — залишкова вар- тість відтворення (заміщення) на дату страхування, за якою можли- ве відтворення майна у поточному його стані, коли настає страховий випадок (для нерухомого майна — вартість покращень без вартості земельної  компоненти,  і ні в якому  разі не ринкова  вартість)  або за ринковою вартістю у разі неможливості відтворення майна у сучасній його цінності (витвори мистецтва, пам’ятники, коштовності  тощо).

Дійсний  (ефективний) валовий  доход  — потенційний валовий доход за відрахуванням втрат від недовикористання площ об’єкта, зміни орендарів та їх неплатежів.

Доходний підхід — підхід, що базується  на визначенні  вартості об’єкта на основі поточної вартості очікуваних  доходів від володіння цим об’єктом найбільш ефективним способом.

Економічне знецінення — втрата  вартості  у часі, що зумовлена не тільки  впливом  фізичного  зносу та морального  старіння,  а також зовнішнього  зносу  — соціально-економічних, екологічних  та інших факторів зовнішнього  середовища.

Експертна оцінка  — процес визначення вартості майна із засто- суванням  сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що за- безпечують процес збирання та аналізу даних, проведення  розрахун- ків і оформлення результатів  у вигляді звіту та висновків.

Ефективний вік — вік покращень (майна), що визначається їхнім теперішнім  станом. Може бути більшим  або меншим за хронологіч- ний (фактичний) вік.

Залишкова вартість  заміщення (відтворення) — вартість  за- міщення  (відтворення) об’єкта оцінки  за винятком усіх видів зносу (для  нерухомого майна — з урахуванням вартості земельної  ділянки при її існуючому використанні).

Звіт  про  оцінку  майна  —  документ,  що  містить  висновки  про вартість  об’єкта і підтверджує виконані  процедури  з оцінки  майна


 

суб’єктом  оціночної  діяльності  — суб’єктом  господарювання відпо- відно до договору.

Земельна ділянка — частина земельної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним  місцем розташування, госпо- дарським  використанням, правовим  режимом  та іншими  суттєвими ознаками, ї визначеними щодо неї правами.

Земельні поліпшення — зміна якісних  характеристик земельної ділянки  внаслідок  розташування в її межах будинків,  будівель, спо- руд, об’єкті інженерної інфраструктури, меліоративних систем, бага- торічних насаджень, лісової та іншої рослинності,  а також господар- ської діяльності або проведення робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, тощо).

Знос  (знецінення) — втрата вартості  майна під впливом  різних факторів.  Залежно від факторів,  під впливом  яких  знижується вар- тість майна виділяють  фізичний,  функціональний та зовнішній  види зносу. Фізичний та функціональний знос можуть бути таким, що усу- вається  та таким, усунення  якого економічно  недоцільне. Зовнішній знос завжди носить характер зносу, що не усувається.

Ідентифікація об’єкта  оцінки — встановлення відповідності об’єкта оцінки вихідним даним про нього.

Інвестиційна вартість  — вартість  для конкретного інвестора, що визначена  з урахуванням його вимог та мети інвестування в об’єкт оцінки.

Інвестор — особа, яка вкладає кошти в майно для отримання до- ходу.

Іпотечна  постійна  (константа) — коефіцієнт,  що показує  відно- шення  щорічних  витрат  по обслуговуванню іпотечного  кредиту  до його величини.

Іпотечний коефіцієнт — результат  синтезу різних співвідношень позикового  та власного капіталу.

Капіталізація — процедура перерахунку майбутніх доходів у загальну суму їх теперішньої (поточної  на дату оцінки)  вартості. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням методів прямої


 

капіталізації або капіталізації за нормою видачі (непряма капіталі- зація). Пряма капіталізація припускає визначення вартості майна шляхом  конвертації  річного доходу за визначеною  ставкою капіта- лізації. Непряма капіталізація припускає дисконтування кожного майбутнього грошового потоку за відповідною нормою дисконту- вання або шляхом капіталізації із застосуванням розрахункових моделей, що є винятковими випадками  аналізу дисконтованих гро- шових потоків.

Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача — документ, який підтвер- джує достатній фаховий рівень підготовки оцінювача за програмою базової підготовки для самостійного  проведення  оцінки майна.

Кінцева віддача — відношення ефективного річного прибутку на інвестиції до первісної ціни інвестицій.

Коефіцієнт дисконтування — коефіцієнт,  що використовується для переводу майбутніх грошових потоків у теперішню вартість.

Коефіцієнт еластичності — економічний показник,  що показує, на скільки відсотків у середньому зміниться значення результативної ознаки при зміні факторіальної ознаки на один відсоток.

Коефіцієнт капіталізації — коефіцієнт,  що відображує  взаємо- зв’язок між річним чистим  операційним доходом та вартістю  майна (економічний смисл).

Коефіцієнт капіталізації позикового капіталу  — відношення платежу  по кредиту  за перший  рік до початкової  суми кредиту  (та саме, що й іпотечна постійна).

Кореляційний зв’язок — опосередкована тенденція зміни залеж- ності результативної ознаки  (вартісного  показника) від зміни пара- метрів (факторіальної ознаки),  що розраховується як відношення середньої  суми здобутків  відповідних  відхилень  індивідуальних ве- личин  факторіальної ознаки  х та результативної ознаки  у від їх се- реднього значення до здобутку відповідних середньоквадратичних відхилень.

S    E Y E Z  .

OY Z


 

Ліквідаційна вартість  — грошова сума, яка може бути реально отримана  від продажу об’єкта оцінки  на ринку в термін проведення адекватного  маркетингу,  що значно  коротший,  ніж середньоринко- вий термін експозиції  об’єктів такого типу відповідно до визначення ринкової  вартості. Ця вартість враховує  витрати,  які пов’язані з під- готовкою об’єкта до продажу, його зберіганням, охороною тощо. Інші випадки,  що потребують  визначення ліквідаційної вартості, можуть бути передбачені законодавством у частині примусовості  та стислого терміну продажу з боку продавця.

Метод  ринкових порівнянь (ринковий підхід, метод порівняль- ного аналізу ринкових  даних) — підхід до проведення  оцінки ринко- вої вартості майна, який засновано  на порівнянні ринкових  цін про- дажу чи оренди об’єктів, угоди з якими  мали місце на ринку до дати оцінки об’єкта оцінювання.

Надлишкове майно  — майно, що не використовується у госпо- дарській  діяльності  підприємства,  максимальна цінність якого дося- гається внаслідок відчуження.

Найбільш ефективне використання (один з головних принципів оцінки ринкової вартості нерухомості) — це розумне найбільш  ві- рогідне та законне  використання об’єкта нерухомого  майна (вільної земельної  ділянки  чи з поліпшеннями), яке технічно здійснене, юри- дично дозволене, економічно доцільне (має максимальну продуктив- ність), фінансово забезпечене.

Накопичуваний знос  — сума визначеного  в грошовому  еквіва- ленті фізичного  зносу, функціонального та зовнішнього  знецінення, що вираховується з вартості відтворення або заміщення.

Незалежна оцінка майна — оцінка майна, що проведена суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання.

Нерухоме майно — нерухомість  як фізичний об’єкт та права власності, що з ним пов’язані. Поняття нерухомого майна включає в себе всі права, інтереси та вигоди, що пов’язані з власністю  на неру- хомість. Нерухоме  майно являє  собою свідоцтво  юридичних  майно- вих прав власності, пов’язаних з нерухомістю як фізичним об’єктом. Тому поняття  нерухоме майно є не тільки фізичним поняттям.


 

Нерухомість — земельна  ділянка, вільна від забудови, а також об’єкти, розташовані на ній і нерозривно  з нею пов’язані (фізичні об’єкти)  —  будівлі,  споруди,  ліса,  багаторічні  насадження,  а також надра і водні об’єкти, переміщення яких  економічно  недоцільне  або неможливе без заподіяння непропорційної шкоди їхньому призначен- ню, а також інше майно, що законодавством віднесено до нерухомості.

Норма віддачі внутрішня — норма дисконтування, за якою тепе- рішня вартість всіх майбутніх грошових потоків дорівнює сумі по- чаткових інвестицій.

Операційні витрати  — витрати, що пов’язані з експлуатацією майна.

Оренда — засноване  на договорі строкове  платне  користування майном, необхідне орендареві для здійснення підприємницької ді- яльності.

Орендна плата — платіж, який орендар уносить орендодавцеві за користування об’єктом нерухомості.

Основні  засоби — матеріальні  активи, які підприємство має з метою використання у процесі виробництва або постачання  товарів, надання послуг, надання в оренду іншим особам, очікуваний  строк корисного використання яких більше одного року (або операційного циклу, якщо він довший за рік).

Оцінка  — наука про вартість майна, частина економічного  аналі- зу, що здійснюється на визначених  наукових  принципах  та методо- логічній базі, і є сполученням математичних методів та суб’єктивних міркувань  оцінювача,  що базуються  на його професійному  досвіді, мета якого полягає у виявленні найбільш ефективного з економічної точки зору використання об’єкта, у дослідженні попиту та пропозиції на відповідному  ринку, а також у розробці моделі об’єкта оцінки, яка прогнозувала б найбільш  вірогідну  ціну його продажу.  Оцінка  вар- тості майна є процедура визначення корисності  майна, що визначена у грошовому еквіваленті.

Оціночна вартість  — вартість, яка визначається за встановленим алгоритмом та складом вихідних даних.

Оціночні  процедури — дії (етапи),  виконання яких у певній по- слідовності становить зміст підходів оцінки.


 

Оцінювачі — громадяни України, іноземці та особи без громадян- ства, які склали  кваліфікаційний іспит та одержали  кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог законодавства України.

Первісна вартість  — вартість майна в цінах придбання.  Тобто бухгалтерська вартість,  що визначена  в руб., грн, доларах  США  на дату придбання,  виготовлення без ПДВ.

Підприємство — єдиний  майновий  комплекс,  що використову- ється для здійснення підприємницької діяльності.

Підхід прямої  капіталізації — проведення  оцінки вартості до- ходного активу, що засновано на прямому перетворенні найбільш типового доходу у вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капі- талізації, який отриманий з ринкової інформації  про співвідношення доходу до вартості активів подібних об’єкту оцінки.

Повернення капіталу  — процес амортизації  первісних інвестицій на рахунок доходів та реверсії.

Податкова вартість  — вартість,  що визначена  для цілей оподат- кування.

Подібна угода  — цивільно-правова угода, предметом  якої є по- дібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для ускладнення якої проводиться оцінка.

Подібне майно  — майно,  що за своїми  технічними  характерис- тиками  та (або)  функціональним призначенням подібне  до об’єкта оцінки і має таку саму корисність.

Потенційний валовий  доход  — загальний  валовий  доход від не- рухомого майна при повній його зайнятості.

Прибуток підприємця — різниця  між ціною продажу  активу  та витратами на його створення або придбання та реконструкцію.

Принципи  оцінки  — перелік  методичних  правил,  на основі яких визначається сукупність  впливу  різноманітних факторів  на вартість об’єкта оцінки.

Професійна оціночна  діяльність — це діяльність  оцінювачів  та суб’єктів оціночної  діяльності,  визнаних  такими  відповідно  до зако- нодавства  України,  яка полягає  в організаційному, методичному  та


 

практичному забезпеченні  проведення  оцінки майна, розгляді та під- готовці висновків щодо вартості майна.

Прямі збитки — поточна вартість витрат на дату оцінки на від- творення,  заміщення  або відшкодування ринкової вартості об’єкта оцінки без урахування недоотриманих майбутніх вигод.

Реверсія — загальна  сума грошей  від продажу  об’єкта оцінки  у кінці прогнозного  періоду.

Ринкова вартість  — грошова сума, що превалює  на вільному, відкритому  та конкурентному ринку, за яку можлива  передача прав власності  на майно від продавця  покупцю на дату оцінки, після про- ведення відповідного маркетингу  за умови, що кожна із сторін діяла із знанням  справи, розсудливо  і без примусу.

Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності — документ, що засвід- чує право с4убєкта оціночної діяльності на внесення його до Держав- ного реєстру суб’єктів оціночної діяльності, які здійснюють оціночну діяльність  у формі практичної  діяльності  з оцінки  майна та визнані суб’єктами оціночної  діяльності  за напрямками оцінки  майна, що в ньому зазначені.

Спеціалізоване майно — майно, яке не буває самостійним  об’єк- том продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу.

Спеціальна вартість  — сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності  нетипової  мотивації  чи особливої  заці- кавленості  потенційного  покупця (користувача) в об’єкті оцінки.

Ставка  (коефіцієнт) капіталізації — норма доходу, що включає норму віддачі (прибуток — процент на капітал) та норму повернення капіталу і віддзеркалює його економічну суть.

Ставка  дисконту — норма віддачі (прибутку) на суму капіталу. Цей термін віддзеркалює економічну сутність, тобто норму прибутку, що бажає отримати інвестор на основну суму інвестованого  капіталу. Ставка дисконту не враховує норму повернення основної суми ка- піталу. Термін «коефіцієнт дисконтування», як і термін «коефіцієнт


 

капіталізації» віддзеркалює математичний смисл їх застосування — коефіцієнт,  що використовується для перерахунку  майбутніх грошо- вих потоків у їх теперішню вартість.

Ставка  дисконтування (економічний термін)  — мінімальна  нор- ма прибутку (віддачі), на яку розраховує інвестор, що вкладає грошо- ві засоби в доходні активи.

Термін амортизації (фінансової) — період часу, впродовж  якого здійснюються  періодичні платежі з погашення  кредиту.

Термін експозиції — час, протягом якого об’єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою проведення його адекват- ного маркетингу,  тривалість  якого залежить  від співвідношення по- питу та пропозиції на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної  спроможності  та інших факторів.

Тривалість економічного існування — період часу, протягом яко- го нерухоме  майно  привносить  вклад  у вартість.  Економічне та фі- зичне існування  нерухомого майна може бути різним за тривалістю. Тривалість економічного існування  визначається періодом часу, про- тягом якого сума доходу перевищує  витрати  на експлуатацію  і зале- жить від стану нерухомого майна в процесі експлуатації. Поновлення конструктивних елементів нерухомого майна продовжує  термін еко- номічного існування.

Утилізаційна вартість  — грошова сума, яку очікується отримати за об’єкт оцінки, що не може бути використана іншим чином, ніж за сукупністю матеріалів  та агрегатів у процесі його ліквідації.

Фізичний знос  — зношення,  зумовлене  втратою  первісних  тех- нічних властивостей об’єкта оцінки внаслідок  впливу фізичних,  тех- нічних, кліматичних та інших факторів.

Функціональне старіння — зміна відповідності  споживчих  ха- рактеристик об’єкта оцінки, що зумовлена  моральним  старінням.

Цілісний  майновий  комплекс — об’єкт, сукупність  активів якого забезпечує проведення окремої господарської діяльності на постійній


 

і  регулярній  основі.  Цілісними  майновими   комплексами  можуть бути  структурні  підрозділи  підприємств (цехи,  виробництва, діль- ниці тощо),  які виділяються в установленому порядку  в самостійні об’єкти  з подальшим  складанням розподільного балансу  і можуть бути зареєстровані як самостійні підприємства.

Ціна — факт, що фіксує на визначену дату грошову суму, за якою відбувся продаж прав власності на майно. За різних умов фінансу- вання, ціна на майно може бути різною та може визначатися часом проведення  розрахунків за майно, умовами продажу, умовами креди- ту і не збігатися з вартістю (у випадку ціни — гроші виконують функ- цію обміну).

Чистий операційний доход — дійсний валовий доход після відра- хування  операційних витрат до виплати  сум за обслуговування кре- диту та бухгалтерської амортизації.