6. Основні  принципи та методи експертної оцінки землі

Приватизація міських земель та можливість здійснення майнових операцій  з земельними ділянками чи з правом їх оренди обумовлює необхідність  визначення не тільки  нормативної , а реальної  вартості земельної власності. У цій вартості повинні акумулюватися конкрет- ні обставини  угоди, її позначки  та умови, інтереси сторін, поза яких оцінка втрачає сенс.

Тому, перед експертом  постає завдання,  перш за все, визначити, що саме є об’єктом оцінки,  її призначення (вірогідне  використання результатів оцінки); умови, що обмежують використання цих резуль- татів; ефективну дату оцінки (дата, за межами якої не розглядаються економічні, правові, законодавчі та інші зміни, що впливають на оцін- ку землі).

Як  правило,  придбання земельної  ділянки  чи  прав  на  її орен- ду здійснюється з метою її подальшого  використання та одержання доходу. Це обумовлює основні принципи експертної оцінки: враху- вання  кон’юнктури  ринку; найкращого  й найбільш  ефективного ви- користання земельної ділянки; очікуваних  змін та доданої прибутко- вості землі.

Процедура оцінки включає:

—  збір та аналіз вихідних даних про земельну ділянку, економіч- ні, соціальні,  правові  та фізичні  фактори,  що впливають  на її вартість;

—  аналіз  і вибір варіантів  найкращого  й найбільш  ефективного використання земельної ділянки;

—  вибір та обґрунтування методів оцінки;


 

—  визначення вартості об’єкта оцінки за вибраними методами;

—  узгодження  результатів  оцінки  та висновок  щодо вартості зе- мельної ділянки;

—  складання звіту щодо проведення  оцінки.

Ключовим моментом експертної оцінки є аналіз та вибір най- кращого та найбільш  ефективного використання земельної ділян- ки — розумного  та можливого  її використання, що повинен  давати найвищий сукупний  чистий прибуток  у конкретний період часу при існуючих юридичних,  містобудівних,  фізичних, фінансових  та інших обмеженнях  і загальному  характері  споживчих  переваг.  Тобто  екс- перт повинен  оцінити  наскільки  використання земельної  ділянки  є фізично можливим, економічно доцільним та найбільш прибутковим.

Аналіз найкращого  й найбільш  ефективного використання землі будується на припущенні,  що ділянка вільна від забудови.

Критеріями вимогами серед альтернативних варіантів найкращо- го й найбільш ефективного використання землі виступають:

1. Фізична  придатність  ділянки: розмір,  протяжність фронталь- ної мережі, конфігурація, інженерно-геологічні умови (схил поверх- ні, якість ґрунтів, залягання ґрунтових  вод, наявність  небезпечних природних  явищ тощо);

2. Юридична  забезпеченість: право щодо власності,  користуван- ня та розпорядження землею, правила  використання та забудови ді- лянки  (дозволені види функціонального використання, щільність забудови, екологічні вимоги тощо), наявність правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітути, договірні зобов’язання.

3. Економічна доцільність: ринковий попит на використання зем- лі, що пропонується, конкуренція інших ділянок, види податків, інші умови. Усі фізично можливі та юридично дозволені варіанти вико- ристання, що не відповідають економічній доцільності, відкидаються, а ті, що залишилися, дозволяють  оцінити  потенційний чистий  при- буток.

До факторів, що визначають варіант найкращого й найбільш ефективного використання ділянок, відносяться споживчі  власти- вості  ділянки   (місцеположення,  інфраструктурне  облаштування): вид діяльності; ринковий попит; доходи населення; обмеження  щодо використання ділянки; фінансова  та технологічна  обґрунтованість реалізації проекту.


 

Аналіз  найкращого  й  найбільш  ефективного використання зе- мельної ділянки виконує дві функції:

—  дозволяє оцінити  сучасне  використання земельної  ділянки  з точки зору її потенційної прибутковості;

—  допомагає визначити земельні ділянки для співставлення. Встановлення найкращого  й найбільш  ефективного використан-

ня земельної ділянки є необхідним й обов’язковим етапом при визна- ченні її ринкової  вартості. При цьому для кожного  варіанта  забудо- ви разруховувається залишкова вартість  землі. Найвища залишкова вартість  землі відповідає  варіанту  її найкращого  та найбільш  ефек- тивного використання. В нижченаведеній таблиці в умовних  одини- цях приведено приклад відповідних розрахунків.

 

 

Показники

Жилий проект

Торговий центр

 

Офіс

Вартість будівництва

450 000,0

721 000,0

577 000,0

Коефіцієнт капіталізації

0,1311

0,14

0,13

Річний валовий доход

100 000,0

250 000,0

150 000,0

Мінус: Втрати під час збору платежів

5000,0

250 00,0

20 000,0

Плюс: Інші доходи

3000,0

10 000,0

5000,0

Реальний валовий доход

98 000,0

235 000,0

135 000,0

Мінус: Операційні витрати

30 000,0

120 000,0

50 000,0

Мінус: Резерв на заміщення

3000,0

10000,0

5000,0

Чистий  операційний доход

65 000,0

105 000,0

80 000,0

Мінус: Доход, що відноситься до по- кращень

 

59 000,0

 

101 000,0

 

75 000,0

Чистий  залишковий доход від землі

6000,0

4000,0

5000,0

Експертна вартість землі, якщо став- ка капіталізації — 12%

 

50 000,0

 

33 000,0

 

41 700,0

 

Виходячи  з припущень,  що були  зроблені,  найкращий та най- більш ефективний варіант використання земельної  ділянки  відпові- дає забудові його житловими будинками.

Відповідно до міжнародних  стандартів оцінки для визначення вартості  земельної  власності  використовуються три загальновизна- чених підходи: ринковий, витратний  та прибутковий, в основу кож- ного з яких положено певний метод:


 

—  порівняльний (співставлення продажів);

—  економічний (залишок для землі);

—  капіталізації прибутку (земельної ренти).

Усі методи базуються на принципах  кон’юнктури ринку, найкра- щого й найефективнішого використання, очікуваних  змін та доданої прибутковості землі.

Застосування цих методів в умовах, коли  ринок  міських  земель тільки формується, а економіка країни знаходиться в кризовому  ста- ні, вкрай ускладнено. Однак вже сьогодні виникають задачі, пов’язані з необхідністю визначення ринкової вартості землі у випадках:

—  передачі земельних  ділянок у приватну  власність;

—  визначення вартості майна під заставу;

—  продаж або застава права оренди земельної ділянки;

—  визначення розміру внеску до статутного фонду спільних під- приємств, акціонерних товариств, об’єднань.

Порівняльний метод  використовується за умови розвинутого й активного  ринку землі, коли достовірна  інформація про продажі зе- мельних ділянок є доступною. Він базується  на принципі  заміщення: раціональний покупець  не сплатить за земельну ділянку  більше, ніж йому коштуватиме аналогічна  інша ділянка  з подібними  корисними властивостями.

В основі ринкового підходу лежить метод прямого порівняльного аналізу продаж, що мали місце протягом останніх 3–6 місяців. Для кожної однорідної  групи ділянок  на підставі ряду фактичних прода- жів визначається середня чи типова вартість одиниці порівняння. Се- реднє значення  визначається шляхом розрахунку  медіани (середина ранжированого ряду)  чи середньої  ціни  продаж  за одиницю  порів- няння.  Цей спосіб застосовується у випадках,  коли  ділянки  сильно схожі за іншими параметрами.

Порівняльний метод передбачає:

1. Виявлення фактичного продажу ділянок на відповідальному ринку чи його сегментах.

2. Перевірку інформації про характер угоди: чи не були дії виму- шеними й всі сторони діяли свідомо та раціонально.

3. Вибір одиниці порівняння.  Як одиниці порівняння в залежності від характеру використання земельної ділянки можуть застосовувати- ся ціни за квадратний метр ділянки,  за погонний  метр її фронтальної


 

межі, за одиницю  щільності, за квадратний чи кубічний  метр розта- шованої на ділянці будівлі або споруди. В такої якості може виступа- ти також одиниця  покращень,  що приносить  прибуток  — квартира, місце в гаражі, на стадіоні, місце паркування та ін.

4. Внесення виправлень з урахуванням відмінностей  між ділянка- ми, що оцінюються та ділянками,  що з нею порівнюються.

Для цього застосовується таблиця  коригувань,  що враховує  від- хилення  в ціні за такими елементами порівнянь:

—  правове відношення до земельної  ділянки  (наявність прав во- лодіння,  користування, розвитку,  розпорядження земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів);

—  умови  продаж  (вільний продажів,  вимушений  продаж,  лікві- даційний продаж; продаж у зв’язку з смертю власника при від- сутності прямих спадкоємців; продаж при позбавленні власни- ка прав викупу застави та інше);

—  дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями по продажах, що відображає  зміну ринкових  розумів — рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, поєднана), вза- ємодія попиту та пропозиції  інші;

—  місцеположення (розбіжності в розташуванні земельних  діля- нок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

— фізичні  характеристики (розмір  та конфігурація земельної ділянки  та її інженерно-геологічні параметри:  схил поверхні, стан ґрунтів, наявність ґрунтових вод, паводків, заболоченості, небезпечних геологічних процесів, елементів інженерної під- готовки та захисту території);

— використання прилеглої  території  (фондоємкість, щільність населення,   ступінь  різноманітності місць  прикладання  пра- ці та послуг, рівень  інженерно-транспортного облаштування, якість середовища);

—  існуючі вимоги до забудови та використання земельної  ділян- ки (функціональне зонування,  правила  забудови  та викорис- тання  міських  земель, функціональне зонування,  правила  за- будови та використання міських земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні умови, вимоги щодо збереження пам’яток історії та архітектури).


 

5. Визначання  ціни продажу кожної з ділянок, що порівнюються, за умови, якщо б вона мала такі ж самі параметри,  що й ділянка, яка оцінюється.

Коригування повинні  проводитися в напрямку  від ділянки,  що порівнюється, до ділянки,  що оцінюється,  якщо вона мала би ті ж характеристики, що й ділянка, яка оцінюється.  Якщо споживчі  влас- тивості ділянки,  що співставляється, перевищують  відповідні па- раметри  ділянки,  яка оцінюється,  то її фактична  ціна повинна  бути відповідно зменшена, а якщо поступається, то ціна ділянки,  що спів- ставляється, повинна бути збільшена.

Техніка  застосування цього методу базується  на дотриманні  по- слідовності внесення коригування.

Коригування може проводитись у гривнях чи у відсотках за кож- ним фактором,  чи за всією їх сукупності  на незалежній основі шля- хом сумування або на кумулятивній основі  шляхом  перемноження значень виправлень.

6. Визначення  вартості земельної ділянки, що оцінюється. Остаточно   вартість  земельної   ділянки,   що  оцінюється,   визна-

чаеться  після аналізу  розбіжностей  у ціні одного квадратного  метра ділянок-аналогів та її медіанного та середньовиваженого значення.

Метод  співставлення продажу,  що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку, є найбільш  привабливими. Однак  складність його застосування полягає  не лише у відсутності  розвинутого рин- ку землі, а й у недостатньо  розробленій техніці внесення виправлень при співставленні існуючого продажу, відсутності належного обґрун- тування  кількісних значень  коригуючих  коефіцієнтів. На сьогодні з певним  припущенням можна  рекомендувати застосування системи регіональних,  зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні ви- правлень на розбіжності  в місцеположенні ділянки  та врахування особливостей  використання прилеглої території.

Економічний метод  застосовується при оцінці земельних  діля- нок,  що  освоєні  або  передбачаються будуть  освоєними  відповідно до найкращого  й найбільш  ефективного їх використання. В основу методу покладено  принцип  доданої прибутковості, що не пов’язана й з земельними поліпшеннями. За  цим методом  вартість  земельної власності  розраховують  як залишок  між очікуваною  ціною продажу


 

забудованої  ділянки  та витратами на земельні поліпшення (праця  та капітал) з урахуванням прибутку, який прийнятий для забудовника.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки зе- мельних ділянок  з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахун- ків фізичного та інших видів зносу будівель і споруд.

При відсутності  даних про ціни продажу забудованих  ділянок  та витрати на їх освоєння й забудову можуть використовуватися екс- пертні оцінки. У цьому випадку достовірність розрахунку вартості земельної власності буде залежить  від повноти врахування факторів, що обумовлюють  загальну  вартість  забудованої  ділянки,  та точність визначення всіх витрат, пов’язаних з її забудовою.

При визначенні  можливої  ціни продажу  варто враховувати такі факти, як тип забудови; її щільність; місцезнаходження ділянки; вар- тість інфраструктури; вартість  фінансування; податки; попит на за- будову, пропозиції  землі; рівень конкуренції.

Витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянки пови- нні включати:

—  витрати,  пов’язані  з відведенням земельної  ділянки,  розроб- кою та погодженням проекту її забудови;

—  витрати  на інженерну  підготовку  та облаштування земельної ділянки, будівництво;

—  витрати, пов’язані з сплатою місцевих зборів, податків та пла- тою за кредит;

—  адміністративно-управлінські витрати;

—  прибуток, який очікується.

Таким чином, землекористувачі, які створюють найбільший чис- тий прибуток на квадратний метр придатної для забудови землі, про- понують найбільшу залишкову ціну на землю. Ціна пропозиції збіль- шується, якщо щільність забудови зростає.

Місцезнаходження земельної  ділянки  також істотно впливає  на ціну, тому що при сприятливому значенні  цього фактора  покупець пропонує  досягти  більш  високого  коефіцієнта окупності  з одиниці площі ділянки.

Якщо  вартість  фінансування використання ділянки  буде вели- кою,  те  потенціальна вартість  землі  буде  малою.  Це  відбувається тому, що потенційний власник  землі або землекористувач буде мати


 

менше чистого доходу для того щоб розподілити його на прибуток, який він планує одержати, і землю.

Збільшення вартості інфраструктури та податків з доходу робить такий же вплив на ціну землі.

Якщо попит на ділянки зростає, то ціна продажу та прибуток з оренди збудованих  споруд збільшується. Це означає, що покупець одержить більший доход, щоб розподілити його між своїм прибутком і ціною на землю.

Якщо пропозиції  землі, придатної  для забудови, обмежені, то на- пруження  попиту підніме ціну продажу та орендну плату, що позна- читься на зростанні прибутку.

Якщо  конкуренція на ринку  обмежена,  то покупці  будуть праг- нути збільшити прибуток,  але у пошуках  прибутку  до ринку увійде більше покупців, які зменшать рівень прибутку.

Усі ці фактори  постійно  діють і тривало  впливають  на ціну  на землю.

Уже сьогодні цей метод може ефективно використовуватися при оцінці земельної власності на вторинному ринку нерухомості, напри- клад, при визначенні  ринкової  вартості  земель  котеджної  забудови. Як показує  практика,  метод порівняння продажів дає незадовільні результати в умовах високих темпів інфляції,  при недолік даних про ринкові продажі порівнянних об’єктів або їхньої низької вірогідності, а також при різких  змінах економічних  умов. У такому випадку  до- цільно використовувати метод перенесення або співвіднесення, який припускає,  що для кожного  типу забудови  земельної  ділянки  існує певна пропорція між вартістю землі й вартістю покращень.

У такому випадку  ціна продажу об’єкта нерухомості  розділяєть- ся на дві частини — вартість будинків (покращень) і вартість земель- ної ділянки. Для кожного типу забудови земельної ділянки в даній місцевості існує стійка пропорція між вартістю землі й вартістю спо- руджень. Цей факт підтверджується принципами збалансованості й граничної продуктивності.

Якщо в районі оцінки немає достатнього числа продажу незасво- єних земельних ділянок, то можна підібрати порівнянний район з на- явними  продажами  як забудованих,  так і незабудованих земельних ділянок.  Визначивши типове  співвідношення між вартістю  землі  й вартістю нерухомості (об’єкта) у цілому, його переносять  для аналізу


 

продажу  аналогічних  земельних  ділянок  у районі,  де проводиться оцінка.

Розглянемо конкретний приклад  на використання методу пере- несення.  У міському  мікрорайоні старої житлової  забудови  не було продажу  незабудованих земельних  ділянок.  Однак  по інших мікро- районах житлової забудови в ціновій зоні, щ обрана для прорівняння, є такі дані.

 

 

Район

Середня вартість землі

Середня вартість об’єкта

Частка землі

у вартості  об’єкта

1

33011

183962

0,179

2

37836

199954

0,189

3

36294

189090

0,192

4

35821

209479

0,171

 

Визначимо  типове  відношення вартості  землі  до загальної  вар- тості нерухомості як середнє арифметичне.

Середня арифметична частка землі = (0,179 + 0,189 + 0,192 +

+ 0,171)/4 = 0,183.

Далі використаємо отримане значення для аналізу порівнюваних продажів.

Якщо оцінювана нерухомість була недавно продана за 188985 грн, то вартість землі визначається в такий спосіб:

Вартість землі = 188985  0,183 = 3458,3 грн.

Метод  капіталізації прибутку доцільний  при оцінці земельної ділянки,  яка приносить  прибуток,  або від господарської  діяльності, або від здачі ділянки  в оренду без будівель і споруд. Вартість земель- ної власності за цим методом визначається як капіталізована вартість щорічного рентного доходу. Інакше кажучи, вартість ділянки відо- бражає її спроможність  приносити прибуток у майбутньому.

Перетворення щорічного  прибутку  від використання земельної ділянки  в її поточну  вартість  здійснюється за допомогою норми ка- піталізації.  Вона встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятий рівень прибутку  (віддачі)  на викладений капітал  та його


 

відшкодування (відтворення), і залежить  від економічних  умов, що склалися на момент оцінки.

Існує декілька способів визначення норми капіталізації. Найпростішим шляхом  є  аналіз  зібраних  на  ринку  даних  про

співвідношення орендної  плати  до ціни  земельних  ділянок.  Однак його застосування можливе  лише за умови розвинутого ринку землі та її оренди.

Найчастіше норма  капіталізації визначається в такий  спосіб як ставки позичкового відсотка, що отримують інвестори на розміщення капіталу з тим же ступенем ризику, шляхом додавання:

—  безризикової процентної ставки;

— додаткового відсотка на ризик, пов’язаний з інвестиційними вкладаннями в країні;

—  додаткового відсотка та інвестиційний менеджмент;

—  додаткового відсотка за низьку ліквідність.

До наведеної кумулятивної моделі визначення норми капіталіза- ції може бути додана ще одна складова  — виправлення на динаміку вартості ділянки.

Оцінка землі за прибутковістю передбачає:

1. Визначення потенціального валового прибутку  на основі ана- лізу грошових  потоків  (надходжень) по подібних  ділянках  за минулі роки в умовах, що можуть бути співставленні.

2. Розрахунок витрат  на майбутній  рік з розподілом  на постійні та експлуатаційні за всіма статтями, враховуючи резерви.

3. Встановлення дійсного (ефективного) валового  прибутку:  від потенційного  валового прибутку  віднімають можливі  витрати з різних причин, які встановлюються шляхом аналізу відповід- них показників на ринку.

4. Визначення чистого прибутку  шляхом  вилучення із дійсного валового прибутку  всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту й амортизаційних нарахувань.

5. Перетворення чистого прибутку  в поточну вартість  земельної ділянки шляхом прямої та непрямої капіталізації.

При прямій  капіталізації вартість земельної  ділянки  визначаєть- ся відношенням щорічного доходу до норми капіталізації; при непря- мій — дисконтування грошових  надходжень,  що очікуються  за хол- динговий період.


 

Метод капіталізації земельної  ренти може активно  використо- вуватись  при наявності  вторинного  ринку оренди землі. В сучасних умовах цей метод добре працює в поєднанні  з методом співвіднесен- ня та економічним  методом.

Вартість земельної ділянки може бути визначена також шляхом поєднання методу капіталізації та методу залишку для землі. Спо- чатку методом капіталізації чистого прибутку  від експлуатації буді- вель та споруд, розташованих на земельній  ділянці,  встановлюється вартість  забудованої  ділянки.  При  цьому  оцінюється  й капіталізу- ються ті значення доходу, які приносила б земельна ділянка за умови її забудови  відповідно  з визначеним для  неї найбільш  ефективним використанням. Далі  визначається внесок  здійснених  покращань  у загальну вартість земельної  ділянки,  який віднімається від неї за ме- тодом залишку  для землі. Різниця власне  і є вартістю  земельної  ді- лянки.

Упровадження економічних  методів регулювання земельних  від- носин у населених пунктах: справляння земельного  податку, стяг- нення орендної плати за користування землею, купівля  — продаж земельних  ділянок,  виконання інших  майнових  операцій  з землею, компенсація за збитки,  заподіяні  власникам землі та землекористу- вачам тощо, — передбачає проведення  різних видів оцінки земельної власності.


 

Запитання для самоперевірки

1. Які форми власності на землю існують в Україні?

2. Які майнові перетворення, пов’язані з землею, потребують про- ведення експертної оцінки?

3. Як  реалізується під час оцінки  принцип  найкращого  та най- більш ефективного використання землі?

4. У чому суть залишкового підходу під час оцінки землі?

Тестові завдання

1. Який  з елементів може розглядатися як внутрішнє поліп- шення  дачної  земельної ділянки:

а) під’їзна дорога до ділянки; б) фруктові  дерева на ділянці; в) лінія електропередачі;

г) насосна станція.

2. При  визначенні найбільш ефективного використання зе- мельної ділянки враховуються:

а) фізичні можливості  для передбачуваного  використання; б) правова обґрунтованість передбачуваного  використання; в) фінансова реальність  передбачуваного  використання;

г) передбачуване використання приводить  до найвищої  вар- тості земельної ділянки;

д) усе перераховане  вище.

3.  Економічний принцип,  відповідно до  якого  максимальний дохід  від земельної ділянки можна  одержати при  дотриманні оптимальних величин його складених елементів, називається:

а) принципом  внеску;

б) принципом  залишкової  продуктивності;

в) принципом  заміщення;

г) принципом  збалансованості;

д) принципом  поділу.


 

4. Економічний принцип, відповідно до якого  максимальна вартість земельної ділянки визначається найменшою ціною, за якою  може бути  придбана інша ділянка з еквівалентною корис- ністю, називається:

а) принципом  заміщення;

б) принципом  відповідності;

в) принципом  очікування;

г) принципом  залишкової  продуктивності;

д) принципом  зміни навколишнього середовища.

5. Який  вид вартості з нижчеперелічених може перевищува- ти ринкову вартість земельної ділянки:

а) інвестиційна;

б) вартість для цілей оподатковування;

в) станова;

г) ліквідаційна.

6. Які  з нижчеперелічених факторів впливають істотно  на оцінну вартість земельної ділянки сільськогосподарського при- значення:

а) місце розташування;

б) родючість ґрунту;

в) ціни продажу сільськогосподарської продукції;

г) технологічні  властивості  ґрунту.

7. При  оцінці  земельних ділянок під забудову торговельними підприємствами методом порівняння продажів як одиниця порів- няння може використовуватися:

а) ціна за 1га площі;

б) ціна за 1 фронтальний метр;

в) ціна за 1 куб. м обсягу будинку;

г) ціна за лот.

8. Основними показниками при виборі об’єктів-аналогів у про- цесі оцінки землі є:

а) час продажу земельної ділянки;

б) місце розташування земельної ділянки;

в) умови фінансування угоди купівлі-продажу землі;


 

г) фізичні характеристики земельної ділянки;

д) усі відповіді правильні.

9. До  елементів порівняння земельних ділянок, що врахову- ється  при  використанні методу порівняння продажів, не відно- ситься:

а) дата продажу;

б) оцінювані права власності;

в) місце розташування;

г) наявність  рухомого майна.

10. При  визначенні ринкової вартості забудованої земельної ділянки методом співставлення з ринкової вартості нерухомос- ті віднімається:

а) ринкова вартість земельної ділянки;

б) ринкова вартість покращень; в) інвестиційна вартість забудов; г) страхова вартість.

а) зі знаком плюс до вартості оцінюваної земельної ділянки; б) зі знаком мінус до вартості оцінюваної земельної ділянки; в) зі знаком плюс до вартості земельної ділянки-аналога.

11.  Якщо  порівнюваний елемент земельної ділянки-аналога перевершує за якістю елемент оцінюваної земельної ділянки, то корегування вноситься:

а) зі знаком плюс до вартості оцінюваної земельної ділянки; б) зі знаком мінус до вартості оцінюваної земельної ділянки; в) зі знаком плюс до вартості земельної ділянки-аналога.

12. Вкажіть метод, що ґрунтується на економічному прин- ципі заміщення:

а) метод дисконтованих грошових потоків;

б) метод порівняння;

в) метод капіталізації доходу;

г) метод виділення.


 

Розрахункові завдання

№ 1. Постановка завдання: Оцінити ділянку за методом капіталі- зації доходу від оренди.

Вихідні дані: Площа ділянки  3150 м2. Ділянка надається  для влаштування контейнерної торговельної мережі. Проектна площа одного контейнера  — 18 м2 очікуваний  прибуток від використання одного контейнера  — 3500 грн на місяць. Реальний рівень доходнос- ті торгових місць — 90%, з яких 7% сплачується за землю. Власник ділянки  сплачує  земельний податок у розмірі 2510 грн на рік і має поточні витрати в розмірі 9800 грн на місяць. Ставка капіталізації —

11,3%.

№ 2. Постановка завдання: Визначити найбільш  привабливий варіант використання землі.

Вихідні дані: Земельна ділянка дозволяє побудувати супермаркет, готель, театр або мережу торговельних  магазинів. Коефіцієнт капіта- лізації для землі 10%. Відомо, що в разі будівництва:

—  супермаркету, вартість  будівництва складе  650 тис. у.о., чис- тий операційний прибуток  від експлуатації об’єкта — 105 тис. у.о., коефіцієнт капіталізації для будівлі — 12%

—  готелю вартість будівництва — $750 тис., операційний прибу- ток від експлуатації об’єкта $126 тис., коефіцієнт капіталізації для будівлі — 16%

—  театру вартість  будівництва — $950 тис., операційний прибу- ток від експлуатації об’єкта $130 тис., коефіцієнт капіталізації для будівлі — 12%

№ 3. Постановка завдання: Оцінити  вартість землі і вартість бу- динку.

Вихідні  дані: вартість  нерухомості  розподіляється між вартістю будинку  і земельною  ділянкою  в пропорції  9:1. Коефіцієнт капіталі- зації складає відповідно 0,14 і 0,12. Очікуваний річний чистий опера- ційний дохід складає 65000 у.о.

№ 4. Постановка  завдання:  Визначити найбільш  вигідні  умови оренди для орендаря та орендодавця.


 

Вихідні  дані: Термін  оренди  — 3 роки, 12% річних. Варіант  1 —

передплата  25 000. Варіант 2 — оплата в кінці терміну оренди у сумі

33 000. Варіант 3 — сплата щороку на початку року по 12 000. Варіант

4 — оплата на початку кожного року у розмірі 8500.

№ 5. Постановка завдання: Визначити вартість  земельної  ді- лянки.

Характеристика господарської ситуації: Земельна ділянка,  пло- щею 0,3 га, продається  під забудову торговельним комплексом.  Базо- ва ставка орендної плати становить  12 грн за кв. м у рік, коефіцієнт виду діяльності орендатора = 3; коефіцієнт комерційної цінності міс- ця розташування земельної  ділянки  = 2; необхідна ставка прибутко- вості становить 20%.