3. Нормативна ціна й ринкова вартість

Відповідно до правової бази в Україні здійснюється економічна та грошова оцінка землі. При цьому економічна оцінка — «це оцінка землі як природного ресурсу и засобу виробництва в залежності від продук- тивності земель, їх прибутковості». Економічна оцінка визначається в умовних кадастрових гектарах чи в грошових одиницях. Така оцінка є складовою  частиною державного  земельного  кадастру і використову- ється під час проведення  грошової оцінки земельних ділянок.


 

У  залежності  від  мети  та порядку  проведення  грошова  оцінка може бути нормативною чи експертною. Вибір методу оцінки обу- мовлює її спрямованість: чи буде вона зорієнтована на встановлення реальної  ціни, чи буде носити  нормативний характер.  Тому важли- вим є чітке визначення та розмежування таких розумінь, як ринкова вартість та нормативна цінність.

Для існування  ринкової вартості необхідною умовою є наявність ринку відповідних типів об’єктів, аналогічних тим, що оцінюються. Відсутність  зазначеного  фактора  вимагає від оцінювача використан- ня бази оцінки, яка відрізняється від ринкової. Заміна бази оцінки на неринкову  тягне за собою зміну методу оцінки.

У сучасних  умовах,  коли  ринкові  відносини  тільки  формують- ся, оцінка  землі часто носить  нормативний характер  і здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень  про ха- рактер  оптимального  використання земель  міст. Важлива  роль  тут належить  нормативній ціні, яка відображає  якість міських земель за цілою низкою  критеріїв:  забезпеченістю  інженерною,  транспортною та соціальною  інфраструктурою, екологічними параметрами серед- овища, рівнем історико-культурної цінності, ступенем зв’язаності житла  з місцем прикладення праці, відпочинку  тощо. Це дає змогу одержувати уяву  про можливу  рентну  цінність  земельних  ділянок, стає базою для обчислення  розмірів  диференційних ставок  земель- них податків та зборів.

Таким чином, нормативна ціна землі — це показник, що характе- ризує вартість земельної ділянки певної якості та місцеположення, виходячи з потенційного  доходу за розрахунковий термін окупності.

У проекті  Закону  України  «Про нормативну ціну землі й плату за землю» у статті 6 нормативна ціна землі визначається як вартість землі в грошовому  або натуральному виразі,  яка розраховується за величиною еталонної прибутковості землі з одиниці площі й встанов- леного Кабінетом Міністрів України відсотка капіталізації чистого прибутку від використання землі.

За суттю, нормативною  ціною є показники грошової оцінки, прийнятої на державному  рівні з метою економічного  регулювання земельних відносин на сучасному етапі. В основі грошової оцінки лежить  капіталізація потенціального рентного  доходу, що виникає завдяки   облаштуванню міських  територій  і  створенню  особливих


 

споживчих  властивостей міських земель з урахуванням розташуван- ня земельних  ділянок  у плані міста та їх функціонального викорис- тання.

Неринкова база оцінки, якою є нормативна ціна, має місце у сві- товій  практиці  оцінки  міських  земель.  Вона  широко  використову- валася  країнами  з розвинутою ринковою  економікою  під час спаду активності  на ринках нерухомості. Її доцільно також застосовувати в тих випадках, коли користування землею в доходних цілях збитково або невизначено.

Ефективність застосування неринкової бази оцінки в значній мірі залежить від повноти врахування рентоутворюючих факторів. До не- ринкової  відноситься й масова оцінка, потреба в якій виникає,  коли необхідно одночасно оцінити велику кількість земельних ділянок або всю територію  міста в цілому. Масова  оцінка  може бути частковою (коли  міські землі оцінюються  з точки зору одного, окремого виду їх використання), або загальною (комплексною), коли землі оцінюють- ся з точки зору всіх можливих видів їх використання.

Найчастіше масова оцінка здійснюється за державним  замовлен- ням для цілей оподаткування. Використовуючи, у принципі,  одну й ту ж оцінку окремих ділянок як базову, масова оцінка не враховує ін- дивідуальних властивостей попиту та пропорції на конкретну  ділян- ку, обумовлених  ринком. Масова оцінка більш стабільна й базується на узагальнених даних, що відображають  потенційну  цінність землі.

Масова оцінка може бути здійснена на основі:

1) бальної оцінки, коли ступінь цінності відображається в балах і шляхом складання яких виводиться інтегральна  оцінка, на під- ставі якої й робиться остаточний  висновок;

2) ранжування факторів  за їх вагою в загальному  комплексі  чин- ників,  сприятливих для того чи іншого виду діяльності  з на- ступною бальною оцінкою окремих факторів;

3) вартісної   оцінки,   побудованої   на  визначенні   економічного ефекту за кожним  з факторів,  що розглядаються, у залежності від функціонального використання міських земель;

4) змішаної (комбінованої) оцінки, яка враховує як вартісну, так і бальну оцінку окремих факторів.

Процедура  масової оцінки включає:

—  встановлення мети оцінки;


 

—  складання кадастрової карти міста;

—  визначення видів використання міських земель;

—  встановлення просторового  поширення факторів,  що вплива- ють на вартість землі;

—  визначення натуральних показників оцінки;

—  земельнооціночна структуризація території міста;

—  встановлення процедури  пофакторної та інтегральної  оцінки споживчих  властивостей території;

—  складання схеми економіко-планувального зонування;

—  визначення базової вартості міських земель.

Застосування тієї чи іншої оцінки регламентовано чинним за- конодавством. Нормативна оцінка земель здійснюється при переда- чі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі- продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку.

Сфера  застосування експертної  оцінки  значно  вужча. Вона вра- ховується  при визначенні  розміру внеску до статутних  фондів спіль- них  підприємств,   акціонерних товариств,  об’єднань,  кооперативів, ціни продаж земельних ділянок при їх приватизації і є визначальною при продажу земельних  ділянок  під об’єктами незавершеного будів- ництва. З проведенням земельних  аукціонів  експертна  оцінка стала використовуватися при встановленні стартових цін.