2. Міські землі як товар та об’єкт оцінки

Урбаністична концентрація населення та виробництва робить міські землі унікальним ресурсом.  Займаючи лише відсотки  від за- гальної площі території  України,  міста концентрують понад дві тре- тини населення,  більш 75% основних  промислово-виробничих фон- дів, майже 95% фінансово-кредитних і науково-дослідних установ: зосереджують  основні  соціальні,  виробничі,  інформаційні та управ- лінські зв’язки.

Це створює  для користувачів міських  земель  виключно  сприят- ливі можливості для господарювання та підприємництва. Саме в цьо- му полягає причина великої привабливості міст, насамперед великих, що мають могутній багатофункціональний виробничий, науковий  та культурний потенціал.


 

Таким чином, цінність міських земель полягає в їх здатності при- носити додатковий прибуток, що виникає в містах, перш за все, завдя- ки зручності місцеположення відносно ринків ресурсів і збуту та інф- раструктурному облаштуванню території. За можливості  отримання цього прибутку  власно й сплачується плата за міські землі. Вона по- винна відповідати  грошовій сумі, яка, якщо її покласти  в банк, дасть у вигляді відсотків з внеску прибуток такого ж розміру, що й рентний доход, який  щорічно  отримується з даної земельної  ділянки.  Тобто ціна землі — це капіталізована земельна рента.

Рента  — це взагалі, той вид народного  доходу, що формується з урахуванням яких-небудь особливих  переваг або сприятливих умов. Подібними перевагами можуть бути для хлібороба — родючість ґрун- ту або вигідних умов місця розташування, для промисловця — воло- діння секретом виробництва або пільги. Основна  заслуга в розвитку теорії земельної  ренти відносно несільськогосподарських земель на- лежить Д. Рикардо  й И. Г. Тюнену, які докладно вивчили  залежність ренти від місця розташування ділянки.

У самих загальних  рисах можна стверджувати, що цінність місь- ких земель складається з показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки й поділяється на:

—  ренту за рахунок доступності ділянок, що обумовлена зменшен- ням витрат на ввіз сировини, матеріалів, комплектуючих виробів на вивіз готової продукції,  а також зростанням продуктивності праці робітників унаслідок зниження транспортної стомленості;

—  ренту за рахунок  освоєнності  території,  що визначається зни- женням вартості продукції завдяки  скороченням витрат на створення інженерно-транспортної інфраструктури (мереж енерго- та водопостачання, каналізації,  шляхів автомобільного та залізничного транспорту);

—  ренту  за рахунок  ефективності додаткових  капіталовкладень в облаштування території,  яка  обумовлена  можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання, зокрема,  поєднання сумісних  між собою функцій:  пропорція додаткових  послуг формує  за цих умов підвищений попит й, таким чином, збільшує споживчі властивості  ділянки.


 

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового викорис- тання земельної  ділянки. На відміну від диференціальної ренти вона не залежить  від конкретних  властивостей ділянки.  Її показники від- носяться в цілому до галузі чи виду діяльності, що використовує зем- лю, і визначаються відповідно  до притаманної їй органічній  будові капіталу. Її можна назвати рентою переваги цілі використання.

Монопольна рента в місті утворюється на всіх ділянках  незалеж- но від їх властивостей,  так як для розміщення будівництва потрібні ділянки  в певних місцях на певних територіях,  а пропозиції  вільних ділянок унаслідок обмеженості території міста в цілому не відповідає попиту на них. Особливо  у районах, що мають ознаки, які практично неможливо  відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території, території з оздоровчими властивостями тощо.

Обмеженість міських земель як ресурсу з певними  властивостя- ми на кожному етапі розвитку суспільства в рамках окремих регіонів та населених міст призводить  до того, що визначальним у ціноут- воренні  на міські землі є попит на розміщення в найсприятливіших умовах. Тобто реальна вартість землі може бути встановлена лише за умови існування  ринку землі на підставі кон’юнктури  попиту і про- позиції. Інакше  кажучи, її формують  чотири фундаментальних фак- тори: попит; пропозиція (точніше  — їх обмеженість);  корисність  та відчуженість  об’єктів.

На  врахування цих факторів  зорієнтована переважна  більшість існуючих методик оцінки землі, які будуються на визначенні й по- рівнянні ринкової вартості (ціни) земельних ділянок у межах (зонах) міст різної категорії.