4. Особливості оцінки об’єктів  незавершеного будівництва

Процедура оцінки вартості об’єктів незавершеного будівництва, включаючи  законсервовані об’єкти, визначається відповідно  до За- кону України  «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» і включає такі етапи:

1) утворення державним  органом приватизації (органом, уповно- важеним  управляти державним  майном)  інвентаризаційної комісії в складі працівників підприємства;

2) передача державному органу приватизації забудовником або замовником бухгалтерської інформації  щодо фактичних витрат на будівництво  об’єкта за періодами  їх здійснення та зазначенням дже- рела фінансування;

3) проведення  аудиторської  перевірки даних бухгалтерського об- ліку  в разі, коли  фінансування об’єкта незавершеного будівництва здійснювалося за рахунок власних коштів державного  підприємства


 

або власних коштів та централізованих капіталовкладень або власних коштів акціонерного  товариства, на балансі якого перебуває об’єкт;

4) відбір експерта на конкурсних умовах у разі продажу будівель- них матеріалів, які знаходяться на будівельному  майданчику недобу- дованого об’єкта, невстановленого устаткування, придбаного  для за- безпечення  функціонування об’єкта після  завершення будівництва, та в разі прийняття рішень про необхідність  проведення  незалежної оцінки недобудованих об’єктів;

5) проведення  обстеження  будівельного майданчика й технічного стану об’єкта;

6)  проведення   інвентаризації матеріалів,  виробів,  конструкцій, що завезені на будівельний майданчик, але не використані для будів- ництва, і устаткування, яке не передане для монтажу  або такого, що не потребує монтажу;

7) проведення  стандартизованої оцінки та затвердження держав- ним  органом  приватизації акту  оцінки  вартості  об’єкта незаверше- ного будівництва у термін, що не перевищує  2 місяці від визначеної дати оцінки;

8) затвердження державним  органом приватизації висновку  про вартість майна об’єкта приватизації (окремого майна) у термін, що не перевищує  3 місяці від визначеної  дати оцінки.

Незалежна оцінка  об’єктів  незавершеного будівництва про- водиться  із застосуванням витратного підходу  шляхом  визначення вартості відтворення за вирахуванням фізичного  зносу. Вартість відтворення об’єктів незавершеного будівництва (включаючи устат- кування  для  монтажу)  визначається шляхом  збільшення фактично здійснених витрат за періоди на відповідний коефіцієнт індексації, та на сукупний  коефіцієнт,  що враховує  перевищення річних  індексів інфляції над 10%-м рівнем. Фізичний знос незавершеного будівни- цтва визначається на підставі обстеження  його технічного стану.

Якщо  комісією  з приватизації підприємства прийнято рішення про включення вартості об’єкта незавершеного будівництва до скла- ду державного  майна,  вартість  якого  вилучається з чистої  вартості ЦМК,  вилученню  підлягає  також вартість  устаткування для монта- жу, придбаного  для забезпечення його функціонування. У цьому ви- падку зазначені  вище об’єкти не переоцінюються,  а вилучаються за вартістю, відображеною в бухгалтерському обліку.


 

Запитання для самоперевірки:

1. Під час яких напрямків приватизації використовується екс- пертна оцінка майна?

2. Як вплинули різні етапи приватизації на формування принци- пів та методів експертної оцінки?

3. Які елементи активів не входять до складу статутного фонду акціонерного  товариства,  що створюється на базі державного підприємства?

4. Як впливає кредиторська та дебіторська заборгованість на вар- тість цілісного майнового комплексу?

5. Що таке сукупний знос основних фондів, які його складові, які методичні підходи до їх кількісного  вимірювання?

Розрахункові завдання

№ 1. Постановка завдання.  Визначити розмір статутного  фонду

ВАТ, яке створюється на базі державного підприємства.

Вихідні  дані: Вартість  необоротних  активів  державного  підпри- ємства складає 25 млн грн, вартість оборотних активів — 2,4 млн грн, фонд забезпечення майбутніх  витрат  — 2,2 млн грн, дебіторська  за- боргованість складає 0,7 млн грн, розмір поточних зобов’язань під- приємства  — 1,8 млн грн, довгострокові  зобов’язання  — 4,9 млн грн. Вартість  житлового  фонду  на балансі  підприємства — 7,2 млн  грн, вартість активів, що не підлягають приватизації — 0,7 млн грн.

№ 2. Постановка завдання: Визначити зважену середню вартість капіталу компанії.

Характеристика господарської ситуації: Ринкова вартість звичай- них акцій підприємства становить  450 000 дол., привілейованих ак- цій — 120 000 дол., а загальний позиковий капітал — 200 000 дол. Вар- тість власного капіталу  дорівнює 14%, привілейованих акцій — 10%, а облігацій підприємства — 9%. Ставка податку на прибуток t = 30%.

№   3.  Постановка  завдання:  На   основі   наведеної   інформації (табл. 1 та табл. 2.) оцінити ринкову вартість ВАТ «Круглий  Вал», використовуючи метод галузевих співвідношень.


 

Характеристика господарської ситуації:

ВАТ «Круглий Вал» здійснює операційну діяльність за такими напрямами: роздрібна торгівля, швейне виробництво, ресторанне господарство.

Для виконання завдання  необхідно:

1. Визначити фінансову  базу розрахунку  для кожного виду май- нового комплексу, що входить до окладу підприємства.

2. Експертно  визначити індивідуальне значення  галузевого  кое- фіцієнта  співвідношення між фінансовою  базою та ринковою вартістю для кожного майнового комплексу окремо, враховую- чи обсяги діяльності та місцезнаходження.

3. Розрахувати ринкову  вартість  кожного  елемента  майнового комплексу  окремо.  Визначити ринкову  вартість  ВАТ  «Круг- лий Вал».

Таблиця 1

Характеристика елементів  майнового комплексу

ВАТ «Круглий Вал»

 

 

Елементи майно- вого комплексу ВАТ «Круглий Вал»

 

Місцезнаходження

 

Галузь діяльності

Виручка від реалізації товарів  та по- слуг, тис грн

 

1

 

Швейний цех

м. Київ,

вул. Полупанова, 12

швейне вироб- ництво

 

692,5

 

2

 

Ресторан  № 1

м. Київ,

вул. Костянтинівсь- ка, 71

 

ресторанне господарство

 

333,6

 

3

 

Ресторан  № 2

м. Київ,

вул. Білоруська, 20

ресторанне господарство

 

853,0

 

4

 

Магазин № 1

смт Зазим’є,

вул. П. Мирного, 10

роздрібна торгівля

 

235,2

 

5

 

Магазин № 4

м. Київ,

вул. Вишгородська,

17

 

роздрібна торгівля

 

706,8

 

6

 

Магазин № 6

м. Київ,

пл. Фрунзе, 1

роздрібна торгівля

 

507,8


 

Галузеві коефіцієнти ринкової вартості


 

Таблиця 2

 

 

 

 

Галузь бізнесу

Коефіцієнт оцінки

Фінансова база  розрахунку ринкової вартості

 

1

Підприємства  машино- будування

 

1,5–2,5

 

Річний чистий дохід і запаси

 

2

Підприємства   роздріб- ної торгівлі

 

0,75–1,5

Річний  чистий  дохід обладнан- ня і запаси

 

3

Ресторанне  господарст- во

 

025–0 5

Обсяг річної виручки від реалізації продукції

4

Страхові агентства

1,0–2,0

Річні збори

5

Туристичні агентства

0,04–0,1

Річна виручка

 

6

Підприємства             легкої промисловості

 

1,25–1,75

Обсяг річної виручки  від реалі- зації продукції

 

7

 

Рекламні агентства

 

0,5–0,7

Обсяг річної виручки  від реалі- зації послуг