3. Переваги та недоліки підходу

Порівняльний підхід, в основному, використовується там, де є до- статня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди об’єктів на ринку нерухомості. Чим більше схожі об’єкти порівняння і чим біль- ше їх використовується для аналізу,  тим більше точним  буде отри- маний результат. Відповідно, підхід надійний  при оцінюванні житла, оскільки  ринок житла — найбільш  розвинутий сегмент ринку неру- хомості та має достатню кількість  продаж аналогів  для порівняння. До того ж, цей ринок насичений інформацією:  періодичні видання, телевізійна  інформація, власні бази даних рієлторських фірм.

Основною  перевагою порівняльного підходу є те, що оцінювач орієнтується на фактичні  ціни купівлі-продажу об’єктів-аналогів. Найбільш вірогідна ціна визначається ринком, а дії оцінювача об- межуються внесенням коригувань. Таким чином при реалізації цього підходу спостерігається менше суб’єктивізму,  аніж при використан- ні інших підходів, особливо  доходного, коли вартість  об’єкта визна- чається як результат певних розрахунків, зроблених оцінювачем на основі його суб’єктивних висновків. Істотною перевагою підходу є також  і те, що у вартості  об’єкта враховується співвідношення по- питу  та пропозиції  на об’єкт інвестування, оскільки  ціна фактично укладеної угоди дозволяє врахувати ситуацію на ринку. За наявності достатньої кількості даних для аналізу він досить простий у застосу- ванні та дає надійні результати.

Але поряд  із перевагами,  порівняльний підхід має ряд істотних недоліків, що обмежує можливість  його використання:

1. Можливість застосування порівняльного підходу залежить  від наявності  активно  функціонуючого ринку  об’єктів-аналогів. Підхід базується  на аналізі  ринкових  даних про фактично  укладені  угоди, тому точність результату залежить від активності та насиченості рин- ку даними про угоди з об’єктами-аналогами. Крім того, ринок пови- нен бути прозорим,  відкритим,  забезпечувати як надійність  джерел отримання повної та достовірної  інформації,  так і доступність  цієї інформації  для оцінювача.

2. Залежність від стабільності ринку. Якщо ринок піддається зна- чним змінам, то отримати точний результат оцінки складніше (за час із моменту укладення навіть недавньої угоди до дати оцінки ринкові умови можуть суттєво змінитися).


 

3. Проблема отримання інформації про фактичні ціни продажу та специфічні  умови угоди. Сьогодні у нашій країні фактичні  ціни про- дажу часто приховуються з метою ухилення  від сплати податків, пе- ревірка вірогідності інформації  значно ускладнена.

4. Відмінність  продаж. Підхід базується  на аналізі об’єктів- аналогів,  а абсолютно  однакових  об’єктів не буває, співпадає  лише ряд параметрів. Чим більше відмінностей  між об’єктами порівняння, тим більша вірогідність отримання недостатньо точного результату.

Питання  для самоперевірки

1. У чому полягає  сутність порівняльного підходу до оцінки  не- рухомості?

2. Які  основні  етапи  визначення вартості  нерухомості  за порів- няльним  підходом?

3. Які відмінності слід враховувати при коригуванні цін продажу об’єктів-аналогів?

4. Охарактеризуйте способи розрахунку  коригувань  та методи їх внесення.

5. Проаналізуйте сферу  застосування підходу, його переваги  та недоліки.

Тестові завдання

1.  Інформація  стосовно нещодавніх продаж   залучається у разі використання:

а) витратного  підходу;

б) порівняльного підходу;

в) дохідного підходу.

2. Жоден покупець (інвестор) не купить об’єкт нерухомості, якщо  його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта  з тією ж корисністю — це з позицій:

а) витратного  підходу;

б) порівняльного підходу;

в) доходного підходу.


 

3*. До недоліків методу порівняння продаж  відносяться:

а) потреба в активно-функціонуючому ринку об’єктів-аналогів;

б) потреба у значних коригуваннях; в) метод є статистично перевіреним; г) метод враховує інтереси інвестора.

4.  Яким буде  коригування ціни  об’єкта-аналога, якщо  його стан гірший, ніж у оцінюваного об’єкта  нерухомості:

а) зі знаком «–»;

б) зі знаком «+».

Розрахункові завдання

№ 1. Постановка завдання: Оцінити  об’єкт, користуючись порів- няльним  методом.

Вихідні  дані: Вартість  об’єкта-аналога  100 000  грн.  Відсутність гарячої води знижує  вартість оцінюваного об’єкта на 7%, відсутність ремонту знижує  вартість на 11%. Розташування на першому поверсі збільшує вартість на 8%, а більш вдале місце розташування — на 13%.

№ 2. Постановка завдання: Визначити вартість об’єкта, викорис- товуючи метод аналога продажів, і з огляду на валовий рентний муль- типлікатор.

Вихідні дані. Розглядаються продажі 4-х аналогів за такими ціна- ми: 230 000 грн, 340 000 грн, 350 000 грн і 410 000 грн. Аналізовані об’єкти здаються  в оренду і річна величина  орендної  плати  складає відповідно  49 000 грн, 51 000 грн, 53000 грн і 58 000 грн. Доходи від здачі оцінюваного  об’єкта в оренду очікуються  в розмірі  57 000 грн на рік.

№ 3. Постановка завдання: Розрахувати ціну продажу.

Характеристика господарської ситуації: За об’єкт порівняння обрано об’єкт нерухомості,  що був проданий  недавно за 500 000 тис. грн. Варіант  фінансового розрахунку  між покупцем  і продавцем  та- кий: 200 000 тис. грн покупець виплатив  продавцеві на дату реєстра- ції угоди, а інші 300 000 тис. грн відповідно до договору між покупцем


 

і продавцем оформлені як іпотечний кредит, отриманий покупцем від продавця  за 10 років при ставці 10% річних на умовах щомісячного погашення  заборгованості.

№ 4.  Постановка  завдання:  Розрахуйте  підсумкову   величину вартості власного капіталу підприємства «Фаетон».

Характеристика господарської ситуації: Підприємство «Фаетон»

є найбільшим у даному секторі послуг, його частка на ринку досягає

20%. Фірма не має пільг по оподатковуванню. Частка устаткування в активах підприємства становить  60%. Фірма  не має дочірніх підпри- ємств, у той час як аналоги  мають родинну  мережу дочірніх компа- ній. Частка  активів-аналогів, представлена  контрольними пакетами акцій дочірніх фірм, коливається в діапазоні 15–30%. Підприємство має потребу  в терміновій  реконструкції гаража.  Витрати  на рекон- струкцію становлять 200 тис. грн. На дату оцінки виявлений недолік власного оборотного капіталу  1300 тис. грн. Підприємству належить спортивний комплекс, ринкова вартість якого дорівнює 8500 тис. грн.

1. Виторг від реалізації, тис. грн

20 000

Витрати, тис. грн

15 000

У тому числі амортизація

3 000

Сума сплачених відсотків, тис. грн

1 800

Ставка податку на прибуток, %

55

Балансова вартість чистих активів, тис. грн

22 000

Мультиплікатори:

 

а) ціна/чистий прибуток

15

б) ціна/грошовий потік до сплати податків

8

в) ціна/виторг від реалізації

1,9

г) ціна/балансова вартість активу

2