1. Характеристика порівняльного підходу

Порівняльний підхід серед усіх підходів оцінювання власності найбільш  широко застосовується у країнах із розвиненою  та віднос- но збалансованою економікою.  У різних  джерелах  можна  зустріти різні його назви: метод порівняння продаж, ринковий метод, метод аналогів  та ін. Але, незважаючи  на різні назви,  сутність  підходу за- лишається однією і тією ж — вартість власності визначається шляхом співставлення цін нещодавніх продаж аналогів.

В основу методу покладена  теза: «жоден покупець  (інвестор)  не купить  об’єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта з тією ж корисністю».

Процес  використання  цього  методу  досить  простий:  підбира- ється  об’єкт нерухомості,  який  є аналогом  об’єкта  оцінювання,  та


 

який уже має відому ринкову  ціну. Потім після порівняння техніко- економічних  параметрів  об’єктів фіксуються  відмінності  та вносять- ся відповідні коригування у вартісному вигляді та визначається базо- ва вартість. Наприклад, у нещодавно  проданій  дачі є водопровід, а у тієї, що оцінюється  він відсутній. У цьому випадку коригування ціни продажу дачі повинно  бути проведено  шляхом  віднімання  відповід- ної грошової суми з ціни продажу аналога.

п

 

У загальному  вигляді  модель розрахунку  ринкової  вартості об’єкта оцінки за порівняльним підходом (В ) має такий вигляд:

Вп   Ці   Кі ,         (7.1)

і

 

де  Ц — ціна продажу і-го об’єкта-аналога

і

 

К — розмір коригування ціни продажу і-го об’єкта оцінки. Основні  правила  внесення  коригувань  до ціни продажу аналогів

такі:

Правило 1. Внесення  коригувань  здійснюється від об’єкта порів- няння до об’єкта оцінки.

Правило 2. Якщо об’єкт порівняння  гірше за об’єкт оцінки, то ко- ригування будуть позитивні, якщо краще — негативні.

Реалізація підходу передбачає таку послідовність  етапів:

1. Збір  даних  про  продаж  або  пропозицію  подібного  майна  на ринку нерухомості; відбір об’єктів порівняння.

2. Перевірка  достовірності  отриманої інформації.

3. Зіставлення об’єкта оцінки  з об’єктами порівняння з наступ- ним визначенням розміру коригування ціни продажу або ціни пропозиції  останніх.

4. Визначення вартості  об’єкта оцінки  шляхом  урахування роз- міру коригувань  у вартості об’єктів-аналогів.

На початковому етапі оцінювач вивчає ринок з метою виявлення на відповідному ринку і його сегментах нещодавно проданих або запропо- нованих до продажу об’єктів-аналогів. Унаслідок приховування інфор- мації про умови продажу та реальну продажну ціну об’єкта (що нерідко зустрічається на українському ринку нерухомості) аналіз може базува- тися тільки  на ціні пропозиції  об’єктів-аналогів. Основними джерела- ми інформації  є: дані реєстраційних, інформаційних служб, страхових компаній,  брокерів  на ринку  нерухомості;  інформація, яка  надається учасниками угоди; архіви оцінювача; періодичні видання з нерухомості.


 

Основні вимоги до об’єкта-аналога  такі:

—  аналог є схожим з об’єктом оцінки за основними  економічни- ми, матеріальними, технічними  та іншими характеристиками;

—  ціна аналога відома з угоди, що відбулася  при подібних обста- винах.

Збираючи інформацію, оцінювач повинен бути впевнений у її по- вноті  та об’єктивності.  Адже точність  оцінки  залежить  від кількос- ті та якості використаної для аналізу  інформації.  Саме тому, велику увагу слід приділити перевірці  даних про відібрані  об’єкти-аналоги. Абсолютно однакових  продаж не існує, співпадає  лише ряд характе- ристик. У цій ситуації оцінювач повинен підходити до проблеми з на- ступної точки зору: будь-яка інформація краще ніж її відсутність. Але чим більш схожі відібрані об’єкти з оцінюваним, тим більш точний розмір вартості можна отримати у результаті застосування підходу.