3. Розрахунок вартості об’єкта за формулою  6.1.

Оцінку  нерухомості  починають  із визначення потенційного  ва- лового  доходу. Потенційний  валовий доход (ПВД) — максимальний доход, який  спроможний принести  оцінюваний об’єкт нерухомості. Він визначається шляхом  розрахунку  суми очікуваних  надходжень


 

від об’єкта при 100%-му завантаженню площ. Потенційний валовий доход — це сумарна виручка  від основного виду діяльності  та додат- кових послуг, які доповнюють основний вид діяльності. Так, напри- клад, якщо основним  видом діяльності  є здача приміщень  в оренду, то орендна плата є валовим доходом від основного виду діяльності, а інші прибутки,  які може отримувати  власник майна (плата за корис- тування гаражами, стоянками,  плата за встановлення реклами) — до- датковий прибуток.

Потім визначається дійсний валовий доход (ДВД) — потенційний валовий  доход за винятком збитків  від вакансій  (недовикористання площ об’єкта оцінки)  та неплатежів  (З).

ДВД = ПВД — З.      (6.2) Після  визначення дійсного валового доходу розраховується чис-

тий операційний  доход (ЧОД) — дійсний  валовий  доход від об’єкта

оцінки за винятком витрат на його експлуатацію  (В).

ЧОД = ПВД — З — В = ДВД — В.            (6.3) Витрати на експлуатацію об’єкта поділяються на операційні (екс-

плуатаційні) витрати та резервні. До операційних відносяться витра- ти, пов’язані з експлуатацією об’єкта, наданням послуг користувачам, підтриманням потоку доходів. Операційні витрати  поділяються на постійні та змінні.

Постійні витрати — витрати, які практично  не залежать від сту- пеня експлуатації нерухомості (наприклад, податок на майно, страхо- ві внески і т.п.).

Змінні  витрати  —  витрати,  що змінюються  залежно  від ступе- ня використання та завантаження об’єкта нерухомості.  До змінних витрат  відносять  плату за комунальні  послуги,  прибирання, вивіз сміття, витрати  на управління об’єктом (виплати адміністративному персоналу  за укладення орендних угод на наявні площі, контроль  за своєчасність  надходження орендних  платежів,  підтримання функці- ональної придатності об’єкта), заробітна плата обслуговуючому пер- соналу.

Резервні витрати  — витрати,  пов’язані  з об’єктом нерухомості, які необхідно понести раз на декілька років, а також витрати, розмір яких  сильно  змінюється  з плином  часу. Наприклад, заміна  ліфтів,


 

охоронної сигналізації, благоустрій пішохідних доріжок, під’їздів до будинку. Іншими  словами до резервних  витрат відносять  витрати на придбання (заміну) для об’єкта, що оцінюється, різного приладдя.

Наступним кроком у методі прямої капіталізації є визначення ставки капіталізації. Ставка  капіталізації — це показник,  який вико- ристовується для перерахунку  майбутніх  доходів від об’єкта оцінки у його поточну вартість. Цей показник  враховує як чистий прибуток, що приносить  оцінюваний об’єкт, так і відшкодування капіталу,  ви- траченого на його придбання.

У загальному  вигляді ставка капіталізації визначається як:

 

 

R  I V


 

,           (6.4)

 

Існують  і інші методи розрахунку  ставки  капіталізації. Коротко розглянемо  найбільш поширеніші з них.

Метод аналізу ринкових аналогів полягає у порівнянні об’єкта оцінки  з об’єктами-аналогами. Вважається, що у подібних  об’єктів однакові ставки капіталізації. Визначення ставки капіталізації (фор- мула 6.4) за цим методом базується на аналізі ринкових даних про вартість об’єктів-аналогів  та чисті операційні  доходи, отримані від їх експлуатації.

Метод кумулятивної побудови — це спосіб послідовного  збіль- шення першої складової ставки капіталізації — базової ставки на різ- ні види ризику. За базу береться безризикова ставка відсотка і до неї послідовно  додаються  коригування на різні  види  ризику,  пов’язані з особливостями оцінюваного  майна. Математично розрахунок  вар- тості за методом кумулятивної побудови можна представити у вигля- ді такої формули:

 

 

б

 

де  R


— базова ставка;


n

R  Rб     Кі  ,      (6.5)

i 1

 

і

 

К — і-те коригування на вид ризику.

У країнах із розвиненою  та відносно збалансованою економікою базова ставка визначається, як правило,  виходячи  зі ставки  прибут- ку за довгостроковими урядовими облігаціями.  Цей вибір обумовле- но тим, що довгострокові  урядові  позики  характеризуються досить


 

низьким рівнем ризику та високим рівнем ліквідності. Тоді, коли дер- жавні цінні папери не можна вважати безризиковими, необхідно шу- кати інші підходи до визначення ставки. Наприклад, за базову став- ку можна приймати  ставку за валютними  депозитами  Центрального банку або інших надійних банків. При достатньо розвинутому ринку об’єкта оцінки як основний  метод визначення коригувань  до базової ставки використовується метод експертних  оцінок.

Метод пов’язаних інвестицій використовується, якщо для купівлі об’єкта нерухомості  використовується як власний капітал так і запо- зичений.

а) ставка  капіталізації на власний  капітал  (Rв) визначається як відношення частини чистого прибутку  від експлуатації об’єкта не- рухомості, що приходиться на власний  капітал, до розміру власного капіталу;

б) ставка  капіталізації на запозичений капітал  (Rз) визначаєть- ся як відношення щорічних  витрат по погашенню заборгованості до основної суми іпотечного кредиту.

Загальна ставка капіталізації (Rо) визначається за формулою:

Rо  m  Rз  Rв(1  m) ,  (6.6)

де  m — коефіцієнт іпотечної заборгованості,  розрахований як відно- шення  розміру  запозиченого  капіталу  до загальної  суми вкладеного капіталу.

Метод Еллвуда  — модифікований метод пов’язаних  інвестицій, який враховує тривалість  періоду капіталовкладень та зміну з часом вартості об’єкта.

Основна перевага методу прямої капіталізації — простота розрахун- ків. Інша його перевага полягає  в тому, що він так чи інакше безпосе- редньо відображає  ринкову  кон’юнктуру.  Це пов’язано з тим, що при його застосуванні, як правило, береться достатньо велика кількість угод із власністю та проводиться їх аналіз із точки зору прибутку та вартості. Однак  метод не слід використовувати, коли відсутня  інформація про ринкові угоди; якщо об’єкт ще не добудований, а значить не вийшов на режим стабільних доходів; та коли об’єкт піддається сильним руйнуван- ням внаслідок стихійного лиха, тобто вимагає серйозної реконструкції.

Метод  має ще один досить  вагомий  недолік.  У формулі  розра- хунку  поточної  вартості  об’єкта  (6.1)  присутній  показник  чистого


 

операційного  доходу. Для його розрахунку  необхідно володіти вели- ким масивом інформації, яка часто відноситься до комерційної таєм- ниці, та відповідно, доступ до неї обмежений. У зв’язку з цим завдан- ня зібрати інформацію  про ринкові  угоди та розрахувати коефіцієнт капіталізації — досить складна проблема.

3. Метод дисконтування грошових  потоків

Метод  непрямої  капіталізації доходу (або метод дисконтування грошових  потоків)  використовується у тих випадках,  коли  прогно- зовані  грошові потоки  від використання об’єкта нерухомості  є нео- днаковими  за розміром  або непостійними протягом  періоду прогно- зування.

Головною особливістю  цього методу та його головною перевагою є те, що він дозволяє врахувати  несистематичні зміни прибутку, для яких  у сучасній  економіці  нашої країни  є всі передумови:  зміна цін на сировину,  матеріали,  енергоресурси,  зміни  в законодавстві, а та- кож те, що за допомогою даного методу можна оцінити  об’єкт, який не лише приносить нерівномірні надходження прибутку, але й навіть збитковий.

Ринкова вартість об’єкта нерухомості  за методом дисконтування грошових  потоків визначається як сума поточних вартостей  доходів за кожен період прогнозування та вартості реверсії, розрахованої  за відповідною ставкою.

Отже, перша складова  вартості — це поточна вартість річних до- ходів упродовж терміну володіння  нерухомим майном. Потік чистого операційного  доходу за майбутні періоди приводиться до його поточ- ної вартості за формулою дисконтування за відповідною ставкою. Всі поточні вартості додаються:

n — останній рік прогнозного  періоду (періоду володіння);

d — норма віддачі на капітал (ставка дисконтування).


 

Друга складова — вартість реверсії — доход у кінці періоду во- лодіння майном; ніщо інше, як поточна вартість доходу, яку можна отримати  від власності  протягом  залишку  строку його економічного існування (або у процесі перепродажу). Доход приводиться до поточ- ної вартості через ставку дисконтування:

)

де k — термін економічного існування  нерухомого майна.

Метод  дисконтування грошового  потоку  передбачає  таку послі- довність оціночних процедур:

1. Обґрунтування періоду прогнозування.

У світовій практиці стандартним терміном прогнозування вважа- ється термін — 10–15 років. Однак в умовах нестабільної  економіки, економіки перехідного періоду, якою є економіка України, період прогнозування може бути звужено до 2–3 років. Звісно,  що вартість об’єкта, розрахована у другому випадку, буде значно менша, ніж вар- тість, отримана  з використанням більш тривалого  періоду прогнозу- вання прибутків, крім того, такий стан не відображає «дійсного» ста- ну об’єкта, а є наслідком труднощів у складанні прогнозу.

2. Прогнозування розмірів грошових потоків:

—  будуються тренди грошових потоків доходів та витрат;

—  оцінюється  періодичність  отримання доходу.

3. Обґрунтування вибору оціночної  процедури  визначення став- ки дисконтування та її розрахунок.

Ставка дисконтування означає складний відсоток, який викорис- товується при розрахунку поточної вартості майбутніх платежів. Іс- нують різні методи визначення ставки дисконтування:

—  метод побудови;

—  метод порівняння альтернативних інвестицій;

—  метод виділення.

Метод побудови базується на тому, що ставка дисконтування є функ- цією ризику і може бути визначена як добуток усіх ризиків, пов’язаних з придбанням та експлуатацією об’єкта нерухомості або іншими опера- ціями відносно об’єкта оцінки (враховуються, наприклад,  ризик ринку нерухомості, ринку капіталів, низької ліквідності, інфляції, управління нерухомістю, а також фінансовий, екологічний, законодавчий ризики).


 

В основі методу порівняння  альтернативних інвестицій містить- ся положення про те, що аналогічні за ризиком проекти повинні мати аналогічні ставки дисконтування.

Метод виділення  передбачає,  що ставка дисконтування розрахо- вується на підставі даних про укладені угоди.

Визначення поточної вартості грошового потоку (формула 6.7); Прогнозування вартості реверсії (за формулою  6.8);

Визначення вартості об’єкта оцінки за формулою:

 

n

V  


ЧОДi      


ЧОДi

i


 

 РV  ВR .  (6.9)

 

k

 

 

i                     å

 

i 1  (1  d )


i n1 (1  d )

 

Метод  дисконтування грошових  потоків  використовується (та дає добрі результати) відносно більшості комерційних об’єктів. З те- оретичної  точки зору цей метод є найкращим, але він досить трудо- місткий. Проте є випадки  оцінки, які неможливо  виконати,  не вико- риставши метод дисконтування, — це, наприклад,  розробка та оцінка інвестиційних проектів.

Питання  для самоперевірки

1. У чому полягає  сутність доходного підходу до оцінки нерухо- мості?

2. Які принципи  оцінки покладено  в основу підходу.

3. Проаналізуйте сферу застосування доходного підходу.

4. У чому полягають особливості застосування методу прямої ка- піталізації доходу?

5. Охарактеризуйте методи визначення ставки капіталізації.

6. У чому полягають  особливості  застосування методу дисконту- вання грошових потоків?

Тестові завдання

1. Провідні принципи дохідного підходу:

а) очікування, заміщення, найбільш ефективного використання;

б) заміщення,  корисності;

в) очікування,  заміщення,  корисності.


 

2*. Дохідний підхід необхідно використовувати:

а) при техніко-економному обґрунтуванні нового будівництва;

б) для аналізу доцільності інвестування;

в) при обґрунтуванні рішення про інвестування в об’єкт оцінки.

3. Якщо  бізнес  приносить потік  доходів, що нестабільно змі- нюється, який метод доцільно використовувати для його оцінки?

а) метод надмірних доходів; б) метод капіталізації доходу; в) метод чистих активів;

г) метод дисконтування грошових потоків.

4. Коли  використовується метод  дисконтування грошових потоків?

а) якщо прогнозуються постійні прибутки;

б) коли прогнозується отримання нерівних грошових потоків.

5. За методом прямої капіталізації вартість об’єкта  визна- чається таким чином:

а) чистий операційний дохід/ставка капіталізації:

б) прибуток/собівартість;

в) валовий прибуток/дисконт.

6. Ставка капіталізації розраховується як відношення:

а) потенційного  валового доходу до ціни об’єкта нерухомості;

б) чистого  операційного  доходу за період  до вартості  об’єкта нерухомості;

в) валових прибутків до операційних витрат;

б) від об’єкта оцінювання до об’єкта-аналога.

Розрахункові завдання

№ 1. Постановка завдання: Визначити ставку дисконтування.

Характеристика господарської ситуації: Заміський котедж оці- нений у 100 000 дол. Відомо, що на момент оцінки ставка Ощадбан- ку по валютних внесках становить  10% річних. На думку оцінювача,


 

типовий інвестор зажадає як мінімум 7% річних у валюті за ризик ка- піталовкладень у нерухомість. Експертний аналіз свідчить про те, що типові ставки за компенсацію  інвестиційного менеджменту  й низьку ліквідність  становлять по 1,5%. Інвестор бажає повернути  вкладений капітал протягом 20 років, отже, щорічне повернення  по прямоліній- ному методу складе 5%.

№ 2. Постановка завдання: Визначити чистий  дохід (збитки) до оподаткування.

Характеристика господарської ситуації:

—  місячна рента звичайно  становить $300 за м2;

—  поточні ставки при недовантаженні наближаються до 16%;

—  площа кожної секції 500 м2;

—  будинок складається із трьох секцій;

—  плата  управляючому становить  4% від дійсного  валового  до- ходу;

—  управляючий одержує додаткову винагороду в $1000;

—  на  ремонт  будинку   щорічно  витрачається  3%  від  дійсного валового доходу;

—  юристові й бухгалтерові власник змушений оплачувати  $5000;

—  інші видатки становлять 10% від дійсного валового доходу;

—  щорічно  на  податки   й  обслуговування  боргу  витрачається

$90 000.

№ 3. Постановка завдання: Знайдіть чистий  операційний дохід управляючого житловим фондом.

Характеристика господарської ситуації: У житловому  комплексі налічується 50 квартир.  Місячна  ставка орендної  плати по кожній  із квартир  становить  $500. Усі орендні  договори  укладаються на 1 рік. Середньорічна оборотність квартир становить 40%. Період часу, необ- хідний у середньому для того, щоб новий орендар зайняв квартиру, що пустує, становить  2 місяці. Крім того, безнадійні  борги оцінюються  в половину від кожного відсотка заборгованості по орендній платі. Вина- города управляючого $3000 за рік, для проживання в даному комплек- сі йому надається  квартира. Постійні видатки з комплексу  становлять

$40 000, змінні — $300 на кожну зайняту квартиру в розрахунку на рік. У резерв на заміщення відраховується 3% дійсного валового доходу.


 

№ 4. Постановка завдання: Визначити ціну складу відповідно до його юрисдикції.

Характеристика господарської ситуації: Оцінюване  складське приміщення має юрисдикцію  — повне право власності  (щодо спору- ди та земельної  ділянки). Склад, недавно проданий  за 1 000 000 тис. грн, має площу 4000 м2  і повністю зданий у довгострокову оренду на

5 років (до продажу).  Розташоване складське  приміщення на орен- дованій у муніципалітету земельній  ділянці.  Аналіз даного сегмента ринку нерухомості дозволив визначити ринкову орендну плату — 125 тис. руб. за 1 м2  за рік та ставку дисконтування — 25%.

№ 5. Постановка  завдання:  Визначити найбільш  вигідні  умови оренди для орендаря та орендодавця.

Вихідні дані: Строк оренди — 3 роки, 12% річних. Варіант 1 — пе- редплата  25 000. Варіант  2 — оплата  в кінці  терміну  оренди  у сумі

33 000. Варіант 3 — сплата щороку на початку року по 12 000. Варіант

4 — оплата на початку кожного року у розмірі 8500.

№ 6. Постановка завдання:

а) скласти баланс;

б) скласти звіт про рух грошових коштів;

в) знайти:

—  потенційний валовий дохід;

—  дійсний валовий дохід;

—  чистий операційний дохід;

—  кошти до оподатковування;

—  іпотечну складову;

—  суму іпотечного кредиту;

—  вартість власного капіталу;

—  вартість поліпшень;

—  загальну вартість нерухомості;

—  загальну вартість поліпшень;

—  коефіцієнт недовикористання;

—  коефіцієнт завантаження;

—  коефіцієнт самооплатності (точка банкрутства);

—  коефіцієнт операційних видатків;

—  коефіцієнт покриття боргу;


 

—  мультиплікатор валових рентних платежів;

—  загальний  коефіцієнт рентабельності;

—  ставку дивідендів на власний капітал.

Вихідні дані:

—  загальна площа будинку 1000 м2;

—  вільна площа 40 кв. м;

—  ставка оренди для орендованих  площ $120 /м2;

—  операційні  видатки $54 000.

Видано іпотечний кредит на таких умовах:

—  строк — 20 років;

—  річна процентна  ставка 9%;

—  платежі щомісячні;

—  платежі по обслуговуванню боргу $43 200;

—  коефіцієнт іпотечної заборгованості 80%;

—  вартість земельної ділянки $75 000.