1. Сутність доходного підходу, сфера його застосування

Доходний підхід базується на визначенні вартості об’єкта неру- хомості на основі поточної вартості очікуваних  доходів від володіння цим об’єктом. Описуюча  модель доходного підходу у загальному  ви- гляді  може бути сформульована таким  чином: «жоден потенційний


 

покупець  (інвестор)  не заплатить  за об’єкт оцінки суму більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів, від його використання».

В основу підходу покладено  такі принципи:

—  очікування, що полягає у тому, що вартість майна визначається розміром майбутніх переваг від володіння  об’єктом;

—  заміщення — потенційний покупець не заплатить за об’єкт біль- ше, ніж склали б витрати на придбання іншого майна, здатного приносити аналогічний доход;

— найбільш ефективного використання — вартість об’єкта ви- значається за поточною  вартістю  очікуваних  доходів  та роз- раховується, виходячи  з найбільш  ефективного використання об’єкта, включаючи доход від його можливого  продажу.

Доходний  підхід дозволяє врахувати  очікуваний  інвестиційний дохід. Тому, його використання необхідне для аналізу доцільності інвестування та при обґрунтуванні рішення  про фінансування ін- вестицій у нерухомість. Цей підхід більше, аніж порівняльний та ви- тратний, відображає уявлення потенційного  покупця (інвестора) про об’єкт оцінки як джерела прибутку.

Найчастіше підхід використовується під час визначення вартості майна, що здатне потенційно  приносити прибуток  — це комерційна нерухомість  (офісні,  складські  приміщення, торгові  площі,  готелі); деякі види житлової  нерухомості; цілісні майнові комплекси;  фінан- сові інтереси; універсальне обладнання. Досить  важко та недоречно використовувати методи  доходного  підходу  при  оцінці  неприбут- кової нерухомості;  майна, здатного  функціонувати лише як частина більш крупної виробничої  структури.

Основними недоліками  підходу є:

—  необхідність прогнозування довгострокового  потоку доходів;

—  вплив факторів ризику на прогнозований потік;

— проблематичність збору даних про доходність  аналогічних об’єктів.

На відміну від витратного  та порівняльного підходів, точність показників прибутку,  що  прогнозуються, багато  в  чому  залежить від суб’єктивних  уявлень  оцінювача.  З усіх трьох  підходів  ступінь суб’єктивізму у доходному підході найбільший.

Основними методами доходного підходу є метод прямої капіталіза- ції доходу та метод непрямої  капіталізації доходу (або дисконтування


 

грошового потоку). Вибір конкретного методу залежить  від обсягу на- явної ринкової інформації  щодо очікуваних  доходів від володіння  (ко- ристування) майном, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо. При цьому аналізуються такі можливі доходи: від передачі об’єкта в оренду або від її експлуатації з виробничою чи іншою господарською метою.