3. Визначення зносу об’єктів  нерухомості

З позиції  оцінювача  нерухомості  знос  або  знецінення —  втра- та будівлями,  спорудами  та іншими  об’єктами  нерухомості  вартос- ті під впливом  різних  факторів.  Залежно від факторів,  під впливом яких знижується вартість об’єкта нерухомості, виділяють:  фізичний, функціональний та зовнішній види зносу.

Фізичний знос — знос, зумовлений частковим або повним фізич- ним руйнуванням будівельних  конструкцій унаслідок  впливу фізич- них, кліматичних та інших факторів, або внаслідок неправильної екс- плуатації  об’єкта. Як видно з визначення, фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом штучних та природних  факторів, другий — під впливом експлуатаційних факторів.

Функціональний знос — зменшення  вартості майна внаслідок невідповідності функціональних характеристик об’єктів нерухомос- ті сучасним вимогам для даного типу об’єктів. Функціональний вид зносу  зумовлений, в основному,  впливом  науково-технічного про- гресу в галузі архітектури та будівництва. У вітчизняній економічній літературі функціональний знос називається моральним.

Економічний або  зовнішній  знос  — втрата  вартості  нерухомості внаслідок  дії соціально-економічних факторів  зовнішнього  середови- ща. Причинами зовнішнього  зносу можуть бути: загальний  спад у ра- йоні, де розташований об’єкт, великий потік транспорту в межах квар- талу; зміна  співвідношення між  попитом  та пропозицією на ринку; зміна фінансових  умов, законодавства; місце розташування об’єкта (у центрі ділової частини міста чи в густонаселеному житловому районі).

На практиці  оціночної діяльності  розрізняють знос, що можливо усунути, та знос, який неможливо  або економічно  недоцільно  усуну- ти. Фізичний та функціональний види зносу визначаються станом са- мого об’єкта, зовнішній — впливом оточуючого середовища. Відповід- но, фізичний та функціональний види зносу поділяються на знос, що можливо усунути та знос, що неможливо  усунути. Зовнішній знос за- вжди носить характер зносу, що не усувається.  Критерієм зносу з точ- ки зору можливостей його усунення є порівняння витрат на його усу- нення з розміром додатково отриманої  вартості. Знос, який можливо усунути, припускає,  що витрати  на його усунення  менші за додатко- во додану до об’єкта вартість. Знос, який неможливо  або економічно


 

недоцільно усунути, — це знос, при якому витрати на виправлення де- фекту перевищують  вартість, яка при цьому буде додана до об’єкта.

Існує  декілька  методів визначення розміру  накопиченого  зносу. Основними з них є метод порівняння, метод розрахунку терміну жит- тя, та метод розбиття.

Метод порівняння полягає у розрахунку  ринкової вартості накопи- ченого зносу об’єкта нерухомості шляхом зіставлення його вартості від- творення  з поточними  цінами продажу  аналогічних  об’єктів. При ви- користанні цього методу рекомендується така послідовність процедур:

1) відбір нещодавно-проданих об’єктів, які є аналогами для об’єк- та нерухомості, що оцінюється, за характером покращень; коригуван- ня їх цін продажу;

з

 

2) визначення вартості земельної ділянки об’єкта-аналога  (В );

3) визначення вартості покращень відібраних об’єктів з урахуван- ням зносу як різниця  між ціною продажу об’єкта зіставлення та вар-

 

пз

 

тістю земельної ділянки, на якій він розташований (В


= ЦП — В );

 

з

 

 

в

 

4) розрахунок  поточної вартості відтворення покращень  кожного відібраного об’єкта — В (за методикою розрахунку, що описана вище);

5) визначення розміру  накопиченого  зносу порівнювальних по- кращень  як різниця  між вартістю  відтворення та ціною з урахуван-

ням зносу (В — В  );

в          пз

6) визначення середнього відсотка зносу порівнювальних об’єктів

для його перенесення на об’єкт оцінки. (Приклад використання наве- деної методики наведено у таблиці 5.1.).

Перевага  розглянутого методу полягає  в об’єктивності  його ре- зультатів, оскільки, порівнюючи продажі, оцінювач тільки виявляє реакцію ринку на старіння  об’єкта нерухомості  та зміни оточуючого середовища. Очевидно, чим достовірніша  ринкова інформація та чим більшу  кількість  продаж  проаналізує оцінювач,  тим більш  точніше буде отриманий ним результат.

Однак  в українських умовах  ця перевага  методу перетворюється у його недолік. За умови відсутності  активного  ринку нерухомості  та конфіденційності угод метод позбавляється інформаційної бази. Інший недолік методу — відсутність диференціації за видами та типами зносу, що обмежує використання цього показника в управлінні  нерухомістю. І нарешті,  метод досить  трудомісткий, оскільки  вимагає  проведення розрахунків не лише по порівнянню продаж, але й по визначенню вар- тості земельної ділянки, вартості відтворення усіх об’єктів-порівняння.


 

Таблиця 5.1

Розрахунок накопиченого зносу методом  порівняння продаж

 

 

Показник

Алгоритм розрахунку

 

Об’єкт 1

 

Об’єкт 2

 

Об’єкт 3

Відкоригована ціна  продажу об’єктів порівняння, тис. грн.

 

ЦП

 

250

 

300

 

370

Вартість   земельної   ділянки, тис. грн.

 

Вз

 

50

 

70

 

120

Ринкова вартість  покращень з урахуванням зносу, тис. грн.

 

Впз  = ЦП – Вз

 

200

 

230

 

250

Вартість  відтворення покра- щень, тис. грн.

 

Вв

 

260

 

310

 

340

Накопичений знос, тис. грн.

З  = В  – В

н          в             пз

60

80

90

Знос  у відсотках  від вартості відтворення

Зн/Вв  100%

 

23,1

 

25,8

 

26,5

Середній відсоток зносу — (23,1 + 25,8 + 26,5)/ 3 = 25,1

 

Метод розрахунку терміну  життя полягає  у визначенні  нако- пиченого зносу шляхом безпосереднього  огляду об’єкта нерухомості. Під час визначення розміру  зносу за цим методом  використовують ряд основних понять: термін економічного життя, ефективний та хронологічний вік.

Термін  економічного  життя  —  відрізок   часу,  протягом   якого об’єкт нерухомості  може використовуватися та приносити прибуток. За цей час поліпшення вносить внесок у вартість об’єкта, тобто знос має характер  усуненого. Цей термін може бути збільшений  за раху- нок якісного обслуговування будівлі, своєчасної її модернізації та ре- монту. Під час техніко-економічного обґрунтування проекту  визна- чається  нормативний (розрахунковий) термін життя  будинку,  який зазначається у паспортах побудованого  об’єкта. Цей термін за своєю природою близький до терміну економічного життя та може бути ви- користаним для приблизних розрахунків.

Хронологічний вік — фактичній вік будівлі, тобто кількість  років, що минули з моменту її побудови.

Ефективний  вік — вік будівлі,  який  визначається, виходячи  з її зовнішнього  вигляду.


 

Метод розрахунку  терміну життя базується  на гіпотезі, що ефек- тивний  вік так відноситься до терміну економічного  життя, як нако- пичений знос до поточної вартості відтворення.

 

ЕВ   


З

,           (5.2)

 

 

де  З — накопичений знос;

ЕВ — ефективний вік;


ТЕЖ    ВВ

 

ТЕЖ — термін економічного життя;

ВВ — повна вартість відтворення.

Концепція розрахунку  зносу за даним методом ілюструється та- кою формулою:

 

З    ЕВ ТЕЖ


 

 ВВ . (5.3)

 

Кваліфікований оцінювач, визначаючи ефективний вік, здатен врахувати  вплив факторів  функціонального зносу та вплив змін ото- чуючого середовища,  але всі його припущення будуть носити  інтуї- тивний характер. Крім того, цей метод, як і попередній не дає різниці між типами та видами зносу, а також по терміну життя окремих еле- ментів будівлі.

Метод розбиття полягає у послідовному визначенні розміру всіх видів  зносу,  включаючи:  фізичний знос,  що  усувається;  фізичний знос, що не усувається; функціональний знос, що усувається; функці- ональний  знос, що не усувається; зовнішній знос.

Щоб визначити розмір фізичного зносу, необхідно розбити об’єкт оцінювання на окремі конструктивні елементи  за терміном їх еконо- мічного життя, виділяючи:

—  швидкозношувані елементи, термін служби яких коротше ніж економічне життя будинку. Це покрівля, декоративне оздо- блення, фарбування тощо, тобто елементи, які можна відре- монтувати  (відновити) за допомогою поточного ремонту;

—  довгострокові елементи (наприклад, фундамент, стіни), термін служби яких дорівнює економічному життю будинку.

Оцінювання починається з виміру  фізичного  зносу, який  мож- ливо  усунути.  Зазвичай він спричиняється поганою  експлуатацією будинку, і тому його часто називають  відкладеним ремонтом. Потен-


 

ційний  покупець,  оглядаючи  нерухомість  зробить коригування ціни покупки  на розмір вартості відкладеного  ремонту, який він має про- вести, придбавши  об’єкт, для відновлення його початкових  спожив- чих властивостей.

Далі вимірюють  фізичний знос, що неможливо  усунути  окремо для швидкозношуваних та короткострокових елементів.

Функціональний знос теоретично  являє  собою різницю між роз- міром вартості відтворення будинку та вартістю його заміщення. Оскільки у вартості  заміщення  відображені  витрати  на відтворення споживчих  властивостей будинку  з урахуванням сучасних  стандар- тів та ринкових  вимог, то вважається,  що ця вартість  виключає  вар- тість функціонального зносу, який міститься  у вартості відтворення. Функціональний знос, що можливо усунути оцінюється  за трьома групами факторів, що зумовлені: нестачею окремих елементів будин- ку або їх якісних  характеристик; потребою  у заміні чи модернізації елементів; надлишком  окремих елементів. Функціональний знос, що не усувається оцінюється  за двома групами  факторів,  що зумовлені: нестачею окремих елементів будинку або їх якісних характеристик та надлишком  окремих елементів.

Основними методами виміру зовнішнього  зносу є:

—  аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продають- ся два об’єкти, які можна порівняти,  один із яких має ознаки зовнішнього  зносу, а інший  — ні). Різниця у цінах дозволяє зробити висновок про розмір зовнішнього зносу оцінюваного об’єкта;

—  капіталізація втрат доходу від орендної плати об’єкта, що під- дається   негативному   впливу   (порівнюється  прогнозований доход від найбільш  ефективного використання двох об’єктів, один із яких має ознаки зовнішнього  зносу, а інший — не має). Для визначення розміру накопиченого зносу за методом розбиття

отримані результати по кожному виду та типу зносу додаються.

Запитання для самоперевірки

1. У чому полягає сутність витратного  підходу до оцінки нерухо- мості?


 

2. Яка сфера застосування підходу?

3. Поясніть  різницю  між вартістю  відтворення та вартістю  замі- щення?

4. Охарактеризуйте методи  розрахунку   вартості  нового  будів- ництва.

5. Які  методи  використовуються для  розрахунку  накопиченого зносу?

Тестові завдання

1. У разі використання витратного підходу використовуєть- ся інформація стосовно:

а) отримання майбутніх прибутків;

б) витрат на будівництво  (придбання) об’єкта оцінки з такими ж параметрами,  що і оцінюване майно;

в) продажу об’єктів-аналогів.

2. Вартість відтворення і вартість заміщення за сутністю:

а) однакові категорії;

б) різні категорії.

3. Вартість відтворення — це:

а) витрати  на створення об’єкта, ідентичного  тому, що оціню- ється;

б) витрати  на  будівництво  земельних  покращень,  які  мають таке  ж саме функціональне призначення, що й об’єкт оці- нювання, із використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну в поточних цінах.

4. Вартість заміщення — це:

а) витрати  на створення об’єкта, ідентичного  тому, що оціню- ється;

б) витрати  на  будівництво  земельних  покращень,  які  мають таке  ж саме функціональне призначення, що й об’єкт оці- нювання, із використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну в поточних цінах.


 

5. Витратний підхід є найбільш привабливим для оцінювання:

а) об’єктів нового будівництва;

б) інвестиційних проектів. в) земельної ділянки;

г) залогових об’єктів.

6. Витратний підхід недоцільно використовувати:

а) під час оцінки об’єктів, що реконструюються;

б) для оцінки об’єктів незавершеного будівництва;

в) при оцінці об’єктів, ринок купівлі-продажу яких існує та до- статньо розвинутий;

г) під час приватизації.

7. Серед видів зносу  вирізняють: а) фізичний та функціональний; б) фізичний та зовнішній;

в) функціональний та економічний;

г) фізичний,  функціональний та зовнішній

8. Функціональне знецінення — це втрата вартості внаслі- док:

а) невідповідності функціональних характеристик об’єктів не- рухомості сучасним вимогам для даного типу об’єктів;

б) дії соціально-економічних факторів зовнішнього середовища;

в) впливу фізичних, кліматичних та інших факторів або непра- вильної експлуатації об’єкта.

9. Зовнішній знос формується внаслідок:

а) невідповідності функціональних характеристик об’єктів не- рухомості сучасним вимогам для даного типу об’єктів;

б) дії соціально-економічних факторів зовнішнього середовища;

в) впливу фізичних, кліматичних та інших факторів або непра- вильної експлуатації об’єкта.

10. Знос, зумовлений частковим або повним фізичним руйну- ванням будівельних конструкцій, чи неправильною експлуатаці- єю об’єкта, — це:

а) фізичний знос;


 

б) функціональний;

в) зовнішній.

11. Фізичний знос може бути:

а) зносом, який можливо усунути;

б) зносом, що неможливо  усунути;

в) таким, що зазначений у пунктах а) та б).

12. Який  вид зносу  носить характер зносу, що не усувається:

а) фізичний знос;

б) функціональний;

в) зовнішній.

Розрахункові завдання

№ 1. Постановка завдання: Визначити розмір економічного зносу. Господарська ситуація: Магазин,  площею 500 м2 через розташу- вання у старому районі міста і зменшення  населення,  почав втрачати клієнтів.  Протягом  року втрати в орендній платні склали  10$ на мі- сяць з 1 м2. Звичайний річний рентний мультиплікатор для аналогіч-

ного об’єкта дорівнює 2,7.

№ 2. Постановка завдання: Визначити втрати  від надлишкових покращень.

Вихідні дані: Поверхи будинку мають надлишкову висоту. Віднов- на вартість даного будинку — 174 900 у.о., а поточна відновна вартість аналогічного  будинку, але з нормальною  висотою, — 172 900 у.о. Фі- зичне зношення  об’єкта — 30%. Додаткові щорічні витрати, пов’язані з висотою поверхів — 500 у.о. Коефіцієнт капіталізації — 10%

№ 3. Постановка завдання: Визначити витратним підходом вар- тість дачі.

Вихідні дані:

—  площа дачі = 100 м, вартість 1 м — 2000 грн;

—  площа гаража = 60 м, вартість 1 м — 1000 грн;

—  вартість усіх інших споруд на дачі — 20000 грн;


 

—  усунений фізичний знос дачі — 30 000 грн;

—  неусунений  фізичний знос дачі — 20 000 грн;

—  усунене функціональне старіння — 10 000 грн;

—  ринкова вартість земельної ділянки — 50 000 грн.

№ 4. Постановка завдання: Розрахувати абсолютний  розмір зне- цінення об’єкта під впливом фізичного зносу.

Вихідні дані: Фізичний знос окремих елементів будинку характе- ризується такими даними:

 

Елементи

Ступінь зносу

Питома вага

Фундамент Перекриття Підлоги Перегородки

15%

7%

30%

20%

12%

9%

7%

11%

 

Первісна вартість об’єкта — 200 000 грн.

№ 5. Постановка завдання: Оцінити  ефективний вік покращень будівлі за результатами продажу.

Вихідні дані: Вартість продажу — 75 тис. дол., вартість земельної ділянки  визначена  за ринковим  підходом, виходячи  з такої інформа- ції: подібна земельна ділянка була продана за 20 тис. дол. і відомі певні коригування: умови продажу гірші на 7%, фізичні характеристики ді- лянки гірші на 5%, але форма ділянки та її місце розташування кращі відповідно на 3% та 10%. Вартість відтворення будівлі — 74 тис. дол., а термін економічного життя споруди 110 років.