2. Методи розрахунку вартості  відтворення та заміщення

У практиці  оціночної  діяльності  застосовуються чотири взаємо- пов’язаних методичних  прийоми  розрахунку  вартості відтворення та вартості заміщення: кількісний метод, метод вартості конструктивних елементів, метод порівняльних одиниць та метод об’єктів-аналогів.

Кількісний метод (інша його назва — відповідно до кошторису ви- трат на будівництво) — це оцінка об’єкта на основі повного коштори- су витрат на його будівництво.  Сутність цього методичного прийому полягає  у складанні  кошторису  будівництва оцінюваного  об’єкта в сучасних умовах. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути


 

значною мірою полегшений, якщо є старі кошториси будівництва оцінюваного об’єкта. Якщо ж такі відсутні, то експерт-оцінювач може звернутися до послуг спеціаліста зі складання кошторисів,  який роз- робить новий кошторис  для цього об’єкта, із використанням єдиних норм розцінок,  індексів  цін на будівельно-монтажні роботи, кошто- рисних норм і правил та іншої необхідної документації.

Визначення  вартості об’єкта за вартістю конструктивних  еле- ментів — це оцінювання нерухомості на основі розміру вартості ство- рення його основних елементів. Використовуються дані про вартість різних елементів  (компонентів чи складових  частин)  будинку. Ком- понентами  можуть бути: фундамент, стіни, перегородки, перекриття, покрівля, інженерне устаткування, обладнання  та ін. Компоненти пе- ремножуються на їх укрупнені вартісні показники.

Метод порівняльних  одиниць — витрати на спорудження одинич- ного показника вибраного об’єкта-аналога збільшуються залежно від кількості таких одиничних  показників в об’єкті, що оцінюється  й до- даються. Одиницею  виміру вартості у даному методі є уніфікований показник  споживчої  корисності  оцінюваного  майна  (1  м2   загальної площі  приміщень,  1 м3   ємності  складських  приміщень,  1 машино- місце гаражів та стоянок машин тощо).

Метод об’єктів-аналогів. Вартість об’єкта оцінки визначається за вартістю  об’єкта-аналога.  При необхідності  виконується коригуван- ня по сукупності їх конструктивних відмінностей.

Перший та другий методичні підходи використовуються, як пра- вило, відносно  недобудованих об’єктів, які можуть  бути добудова- ні, у тому числі і зі зміною їх функціонального призначення, а та- кож відносно  функціонально та конструктивно нетипових  об’єктів. В основу цих методичних підходів покладено визначення вартості відтворення об’єктів нерухомості. Третій та четвертий підходи ви- користовують, як правило,  до об’єктів, що будувалися  за типовими проектами,  або якщо відновлення об’єкта є недоцільним у його пер- вісному вигляді за будівельним проектом і функціональним призна- ченням. Основою цих методичних підходів є визначення вартості заміщення.