1. Загальна характеристика витратного підходу. Сфера застосування

Витратний підхід  передбачає  визначення поточної  вартості  ви- трат на відтворення або заміщення  об’єкта оцінки з подальшим  її ко- ригуванням на суму зносу (знецінення).

В основу  підходу  покладено  тезу:  «жоден потенційний  поку- пець (або інвестор) не заплатить  за об’єкт, що оцінюється, біль- ше, ніж можуть скласти витрати (у поточних цінах) на створення об’єкта, який буде його точною копією або функціональним  анало- гом, мати  ту  ж саму  корисність». Вартість  об’єкта нерухомості, розрахована за витратним підходом, — це ринкова  ціна, яку необ- хідно заплатити, аби придбати нерухомість, що характеризується такими  самими  параметрами і таким  самим ступенем  зносу, що й оцінюване майно.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні  принципів корис- ності та заміщення.

Основними методами  в рамках витратного  підходу є метод пря- мого відтворення та метод заміщення.  Метод  прямого  відтворення (заміщення) полягає у визначенні  вартості відтворення (заміщення) із подальшим  вирахуванням суми зносу (знецінення).

Використовуючи витратний підхід необхідно розрізняти вартість відтворення та вартість заміщення.

Вартість відтворення — це вартість створення об’єкта, ідентично- го тому, що оцінюється. Вона визначається витратами на будівництво у поточних  цінах  на момент  оцінки  точної  копії  земельних  покра- щень, із використанням таких самих матеріалів, будівельних стандар- тів, проектних рішень та збереженням усіх елементів неефективності, що й в об’єкта оцінки. Наприклад, якщо у будинку, що оцінюється  є підвал, який постійно затопляється і внаслідок цього ніколи не вико- ристовується, то витрати на його створення теж повинні бути врахо- вані у вартості відтворення цього будинку.

Вартість  заміщення виражає у грошовій формі витрати на будів- ництво земельних  покращень,  які мають таке ж саме функціональне призначення, що й об’єкт оцінки,  із використанням сучасних  стан- дартів, матеріалів,  дизайну  у поточних  цінах. У вартості  заміщення не будуть враховані витрати на створення зазначеного  вище підвалу,


 

оскільки  таке приміщення не відповідає  сучасним  споживчим  влас- тивостям  об’єкта.

З позицій  потенційного  покупця  оцінка  покращень  за вартістю заміщення  є більш  мотивованою,  ніж за вартістю  відтворення. Але при цьому оцінювач ризикує  визначити вартість  будівництва будів- лі, відмінної від тієї, яка оцінюється, що, найчастіше, суперечить меті оцінки.

Головна перевага витратного  підходу полягає у придатності  його застосування для оцінки  нерухомості  на малоактивних ринках.  На- приклад, унікальні об’єкти продаються рідко або зовсім не продають- ся, тому в цьому випадку  — єдиний  можливий спосіб визначити їх вартість — на основі витрат.

Специфічною сферою  застосування витратного  підходу  є оцін- ка суспільно-державних об’єктів нерухомості  (наприклад, лікарень, шкіл, музеїв, бібліотек  тощо)  та спеціальних об’єктів, оскільки  таке майно не призначене  приносити доход, а, крім того, важко знайти до- статньо даних про продаж аналогів.

Успішно  застосовують  підхід при техніко-економічному обґрун- туванні нового будівництва, під час оцінки недобудованих об’єктів та тих, що реконструюються. Застосування підходу дозволяє обґрунту- вати доцільність конкретного будівництва чи реконструкції.

Важливою  сферою застосування підходу виступає ринок стра- хових послуг та система диференційованого оподаткування нерухо- мості.

Недоцільно застосовувати витратний підхід для визначення рин- кової вартості тих об’єктів, ринок купівлі-продажу яких достатньо розвинутий.

Послідовність визначення ринкової  вартості  нерухомості  за ви- тратним підходом складається з таких етапів (рис. 5.1.):

—  визначення ринкової  вартості земельної  ділянки  як вільної та

доступної для найбільш ефективного використання (В );

землі

—  визначення  вартості   відтворення (В )  або  заміщення   (В )

в          з

об’єкта;

—  розрахунок  вартості загального знецінення (З) об’єкта оцінки;

о

 

—  визначення ринкової вартості об’єкта (В ) за формулою:

Рис. 5.1. Схема оцінки нерухомості за витратним підходом

Стосовно першої операції слід відзначити таке: в умовах зако- нодавчої бази України  в ряді випадків основна складова  частина не- рухомості — земельна  ділянка  — не є власністю власника  земельних покращень,  розташованих на ній. Тому, в даному випадку, можна оцінювати лише право користування цією земельною ділянкою. Екс- пертна оцінка земельної  ділянки  та розташованих на ній земельних покращень у цілому може бути здійснена лише, якщо є документаль- не оформлення права власності на земельну ділянку. В усіх інших ви- падках, як об’єкт оцінки, виступають лише поліпшення на відповідній земельній ділянці, а саме: будівлі, споруди, багаторічні насадження.