1. Структура процесу оцінки

Оцінка  може бути масовою та індивідуальною. Масова оцінка — це оцінка великої кількості об’єктів на конкретну  дату з використан- ням стандартних  методик та статистичного аналізу. Індивідуальна оцінка — це оцінка конкретного об’єкта на певну дату. Тому можна сказати, що масова оцінка — приблизна,  а індивідуальна — точна, отримана у результаті  детального аналізу реальних даних про анало- ги. Далі мова йтиме про індивідуальну оцінку.

 

Рис. 4.1. Структура процесу оцінки


 

Індивідуальна оцінка проводиться у декілька етапів, що об’єднані у поняття  «процес  оцінки».  Процес оцінки  майна  — послідовність дій, що виконуються оцінювачем під час визначення ним вартості об’єкта. Зазвичай, виділяють сім етапів, представлених на рис. 4.1.

На етапі «Постановка завдання  та укладення  договору на оцінку об’єкта»:

1. Ідентифікується та детально описується об’єкт, що буде оціню- ватися: фіксується інформація про його місце розташування, право- вий статус, відомості про склад та інші характеристики.

2. Визначається мета оцінки. Мета оцінки — використання висно- вку про оцінену вартість. Мета багато в чому визначає  вид вартості, яку необхідно визначити,  характер даних, що будуть використовува- тися, принципи,  судження та підходи, якими буде керуватися оціню- вач.

3. Визначається вид оціночної вартості. Вид вартості обов’язково повинен  відповідати  меті оцінки  та визначатися відповідно  до зако- нодавчих  стандартів,  та загальноприйнятих правил  оціночної  діяль- ності.

4. Встановлюється дата оцінки — календарна  дата, станом на яку визначається вартість об’єкта, що оцінюється.

Оцінка  проводиться на підставі  договору між суб’єктом оціноч- ної діяльності  — суб’єктом господарювання — та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної  експертизи щодо оцінки майна. Договір на проведення оцінки майна укладається у письмовій  формі та може бути двостороннім  або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору, крім замовника оцін- ки стороною договору може виступати особа-платник (якщо послуги суб’єкта оціночної діяльності оплачує інша особа, а не замовник).

На  етапі  «Попередній  огляд  та складання  плану  робіт»  визна- чають, яка інформація (дані)  необхідна та достатня  для проведення оцінки,  визначаються джерела  та способи  її отримання;  витрати  на збір та обробку необхідних даних, а також винагорода оцінювача, складається план виконання робіт щодо визначення вартості об’єкта.

Інформація про об’єкт оцінки може бути зовнішньою  — характе- ризувати  умови  функціонування об’єкта оцінки  у регіоні, галузі  та економіці в цілому; та внутрішньою  — вона дає уявлення про діяль- ність оцінюваного об’єкта.


 

Необхідна  інформація може бути отримана  з періодичних  видань та іншої літератори,  присвяченої ринку  нерухомості,  із спеціалізова- них баз даних державних  органів влади та органів місцевого самовря- дування, від ріелторських та будівельних  фірм, від інших оцінювачів. Для її отримання можуть знадобитися відповідні фахівці, відрядження в інші регіони, маркетингові,  соціологічні  та інші дослідження.  Тому витрати  на збір та обробку інформації  можуть включати: витрати  на доступ до платних  баз даних або інших джерел  інформації;  витрати на відрядження, на оплату маркетингових, соціологічних та інших до- сліджень, на оплату  послуг спеціалістів,  що долучаються  до процесу оцінки (залежно від обставин оцінювач може скористатися послугами юристів,  бухгалтерів,  будівельників, архітекторів), витрати  на підго- товку матеріалів до звіту про оцінку (карти, схеми, таблиці, фотознім- ки). Винагорода оцінювача встановлюється, виходячи із усіх заплано- ваних витрат з урахуванням складності завдання та обсягу робіт.

На  етапі  «Збір  та обробка даних»  збираються  дані  як  про  сам об’єкт, що оцінюється,  так і про його оточення  (місце  розташуван- ня,  район,  регіон  розташування).  Може  знадобитися  інформація про об’єкти-аналоги  в інших регіонах, про ціни їх продаж, вартість будівельно-монтажних робіт як об’єкта, що оцінюється,  ат к і анало- гів; про  навколишнє середовище  (клімат,  екологію,  геологію),  дані про соціальні,  політичні,  правові  та інші фактори,  що впливають  на вартість  об’єкта  оцінки.  Потім  перевіряється повнота  та  достовір- ність отриманої  інформації.  Зібрані  дані обробляються та готуються для подальшої обробки.

Наступний етап передбачає  аналіз найбільш ефективного вико- ристання майна. Обґрунтовуючи вибір варіанта найкращого  вико- ристання об’єкта оцінки необхідно обов’язково враховувати наступні вимоги: таке використання повинно бути максимально ефективним з усіх законодавчо  дозволених  варіантів,  фінансово  обґрунтованим та можливим бути реалізованим.

Етап «Застосування підходів до оцінки вартості майна» включає визначення вартості  об’єкта за традиційними підходами  до оцінки: витратним,  доходним та порівняльним. Оцінювач  повинен  викорис- тати (або обґрунтувати відмову від використання) наступні  три під- ходи: витратний,  доходний та порівняльний, самостійно визначаючи конкретні методи в рамках кожного з підходів. Вибір підходів визна-


 

чається метою оцінки конкретного об’єкта та видом вартості, що роз- раховується.

Після застосування підходів проводиться узгодження  отриманих результатів,  після  чого складається  звіт про оцінку  — документ,  в якому міститься  обґрунтований висновок оцінювача стосовно оціне- ної вартості  нерухомості.  Залежно від умов договору цей звіт може бути простим бланком, складеним за стандартною формою, або до- кладною письмовою  доповіддю. Звіт не повинен допускати  неодноз- начного тлумачення або вводити в оману.