2. Фактори, що впливають на ціну об’єктів

Зміна вартості майна залежить від низки факторів, які можна об’єднати у такі групи: економічні, фізичні, соціальні, демографічні, екологічні фактори, та фактори державного регулювання. Кожен з фак- торів впливає на вартість майна в сторону її збільшення або зниження.


 

Під впливом  економічних  факторів формується середній  рівень цін угод. До економічних  факторів  належать: економічний рівень розвитку  країни, темпи зростання  ВНП, грошово-кредитна політика, темпи інфляції, коливання ділової активності  та інші. Економічними факторами,  що визначають попит, є: зайнятість населення,  рівень се- редньої заробітної  плати та доходів населення,  рівень цін, наявність джерел фінансування, доступність та умови кредиту на купівлю жит- ла. На пропозицію  впливають:  наявність  вільних  земельних  ділянок та об’єктів, що простоюють; орендні ставки та ціни на готові об’єкти; собівартість будівництва.

Фізичними  факторами є:

— характеристика місця  розташування. Враховується рівень розвитку  конкретного регіону, міста, характер  сусіднього ото- чення  або престижність району,  відстань  від центру,  ступінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення  (напри- клад, близькість зупинок транспорту);

—  характеристики власне ділянки: розмір, форма, площа, під’їзди, благоустрій,  загальний  вид, привабливість тощо;

—  характеристики будівель  та споруд:  тип  будівлі,  рік побудо- ви, стиль,  стан будівля  (необхідність капітального ремонту); архітектурно-конструктивні рішення; поверх, планування, перспектива зносу; наявність  комунальних послуг (газу, води, електроенергії, в разі відсутності  яких, при оцінюванні  розра- ховуються витрати на підключення цих комунікацій) тощо.

Соціальні фактори представлені  характеристиками населення. Сюди відносять: житлові умови населення,  потреби у придбанні зем- лі, об’єктів нерухомості (малих, великих, дорогих, дешевих).

Демографічні фактори: тенденції зміни чисельності  населення, розміру  сім’ї, рівня  смертності  та народжуваності та інші. Демогра- фічні та соціальні фактори свідчать про попит на майно та його рівень.

Фактори  державного регулювання  (або адміністративні  факто- ри) здатні чинити  на вартість  великий  вплив. До сфери державного регулювання відносять: обмеження  обігу на нерухомість, контроль землекористування, нормативне встановлення ставок орендної  пла- ти; зонування,  будівельні норми та правила та інші.

Екологічні фактори — параметри  оточуючого середовища, що впливають  на ефективність та корисність  об’єкта. До екологічних факторів належить:


 

— механічне  забруднення (наприклад, забруднення території сміттям);

—  теплове забруднення, яке розглядається як підвищення темпе- ратури середовища  навколо об’єкта нерухомості, наприклад,  у зв’язку з викидами нагрітого повітря, газів чи води від джерела забруднення;

—  зміна природного  освітлення території  об’єкта внаслідок  заті- нення його сусідніми об’єктами нерухомості, штучними дже- релами світла;

—  шумові, електромагнітні та радіаційні параметри  та інше. Серед великої  кількості  факторів,  під впливом  яких формується

вартість об’єктів, особливо слід виділити  фактор часу та ризики.

Фактор  часу, мабуть, — найважливіший фактор,  що впливає  на всі ринкові процеси, на ціну, на вартість, на прийняття рішень. Ринко- ва вартість  об’єкта змінюється  в часі, під впливом  багатьох факторів, тому вона може бути розрахована на даний момент часу. Завтра ринко- ва вартість може бути вже іншою. Отже, постійна оцінка і переоцінка об’єктів власності в цілому є необхідною в умовах ринкової економіки.

При оцінці важливо пам’ятати, що існують різні види ризику, і жод- не з вкладень в умовах ринкової економіки не є абсолютно безризико- вим. Під ризиком розуміють  непостійність  і невизначеність, пов’язані з кон’юнктурою ринку, макроекономічними процесами і т. ін. Іншими словами, ризик — це вірогідність того, що доходи, які будуть отримані від інвестування, виявляються більші або менші ніж прогнозовані.

Усі види  ризиків  так чи інакше  мають фінансовий вимір,  збіль- шуючи витрати  за проектом або угодою та знижуючи  доход, або при- зводять до перевищення запланованих строків інвестування, або у крайньому випадку — до втрати не тільки доходу, але й капіталу. Тому необхідно шукати всі можливі шляхи для зменшення ступеню ризиків.