1. Вартість  об’єктів  оцінки. Види вартості

Як і будь-який товар на ринку об’єкти оцінки  мають вартість  та ціну. Вартість  —  це міра  того, скільки  здатен  заплатити  потенцій- ний покупець  за майно, що оцінюється.  Це ніщо інше як еквівалент цінності об’єкта оцінки, виражений у ймовірній  сумі грошей. Ціна — фактична  сума грошей, сплачена  за об’єкт оцінки  або його аналог у конкретній ситуації, тобто ціна конкретної укладеної угоди з майном. Вартість являє  собою очікувану ціну, яка визначається конкретними умовами.

Ціна  за договором  може значно  відрізнятися від вартості.  Обу- мовлюється це впливом різних факторів на ціну та на вартість оціню- ваного майна.

Вартість визначається наступними параметрами:


 

Попитом — кількістю продукції та майна, що знаходять на ринку платоспроможних покупців. Збільшення попиту призводить  до зрос- тання вартості.

Корисністю — здатністю продукції та майна задовольняти потре- би користувача протягом певного часу. Чим біліше потреб задоволь- няє  дана продукція чи майно, тим більше  попит  на неї. При  цьому зростання  корисності  супроводжується збільшенням вартості.

Дефіцитністю — обмеженістю пропозиції. Не зважаючи на вели- кий попит та корисність  продукції й майна, вони не будуть мати вар- тості до тих пір, поки не стануть дефіцитними.

Можливістю передачі  прав  власності —  будь-яке  майно  тільки тоді буде мати вартість,  коли  є можливість  передачі прав власності на нього.

На ціну ж, як правило, впливає безліч суб’єктивних факторів. На- приклад, обмеженість у часі на укладення угоди, непоінформованість продавця чи покупця про ринок майна, з яким укладається угода, про умови продажу, настрій учасників  угоди на момент її укладання.  Ча- сом ціна формується під впливом  особистих  уявлень  учасників  до- говору і не піддається  прогнозам.

Виходячи з цього, можна говорити, що ринкова вартість — об’єктивна, оскільки визначається реальними ринковими факторами, а ціна — суб’єктивна, оскільки  відображає  наміри власника,  оренда- тора тощо.

Оцінка  вартості майна завжди проводиться з конкретною  метою (визначення ціни продажу;  отримання кредиту;  страхування майна та т.п.). Ця мета обумовлює вибір виду вартості, яку необхідно ви- значити. Наприклад, при укладанні  угоди купівлі-продажу об’єкта необхідно визначити його ринкову  вартість; при здійсненні  інвести- цій — інвестиційну;  при страхуванні  майна — вартість  відтворення; при кредитуванні — вартість  застави, при ліквідації  — ліквідаційну. Отже, одне й те саме майно може мати різні вартості залежно від при- значення  оцінки.

Відповідно  до  Національного стандарту  № 1  «Загальні засади оцінки  майна та майнових  прав» виділяють  такі види вартості: рин- кова вартість, інвестиційна вартість, вартість  ліквідації,  оподаткову- вана вартість нерухомості, вартість відтворення, вартість заміщення, страхова, споживча вартість та інші.


 

Найбільш розповсюдженим видом  вартості  є ринкова  вартість Ринкова вартість — вартість,  за яку можливе  відчуження  об’єкта, що оцінюється,  на ринку подібного майна на дату оцінки  за угодою, укладеною  між покупцем  та продавцем,  після  проведення  відповід- ного маркетингу та за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо  і без примусу.  Під датою оцінки  мають на увазі дату (число, місяць, рік), на яку проводиться оцінка майна та визна- чається  його вартість.  Ринкова вартість  відображає  взаємодію  про- давців, покупців та інвесторів на ринку відповідного майна. Ринкова вартість  обов’язково  розраховується у випадках,  коли здійснюється відчуження  або передача прав власності.

Інвестиційна вартість — вартість,  визначена  з урахуванням конкретних  умов, вимог та мети інвестування в об’єкт, що оці- нюється.  Типовий  інвестор,  вкладаючи  кошти  у майно,  прагне  не лише повернути  вкладений капітал,  а ще й отримати  прибуток  на вкладений капітал. Саме бізнес та нерухомість  розгадаються  як ін- струменти для генерування потоків доходу. Тому як інвестиційна вартість виступає вартість капітальних вкладень для конкретного інвестора з урахуванням його вимог до інвестицій. Інвестиційна вартість  —  це  суб’єктивний   вид  вартості,  оскільки   визначається вона для конкретного інвестора з урахуванням його індивідуальних вимог до інвестицій. Це найвища ціна, яку може заплатити  інвестор за об’єкт, враховуючи  очікувану  прибутковість даного інвестицій- ного проекту.

Інвестиційна вартість відмінна від ринкової вартості. Це обу- мовлено низкою причин, зокрема такими, як: відмінність у баченні (оцінці) майбутньої  прибутковості майна, ступеню ризику,  податко- вої ситуації та інше. Іншими словами, інвестиційна вартість є прирос- том ринкової вартості об’єкта в результаті інвестицій у даний проект. Ринкова та інвестиційна вартості співпадають лише тоді, коли очіку- вання конкретного інвестора є типовими  для даного ринку.

У сфері страхування часто використовують поняття  вартості від- творення  та вартості заміщення.

Вартість відтворення — визначена  на дату оцінки  поточна вартість  витрат  на створення (придбання) у сучасних  умовах ново- го об’єкта, який  є ідентичним  об’єкту оцінювання,  із застосуванням ідентичних матеріалів  та технологій.


 

Вартість заміщення — визначена  на дату оцінки  поточна  вар- тість витрат на створення (придбання) об’єкта, подібного до об’єкта, що оцінюється, який може бути йому рівноцінною заміною. Розра- ховується  шляхом врахування витрат на створення об’єкта тієї ж ко- рисності з урахуванням існуючих на дату оцінки цін та вимог до поді- бних об’єктів (сучасний  дизайн, матеріали тощо).

Таким чином, вартість відтворення виражається витратами на відтворення точної копії об’єкта оцінювання,  а вартість заміщення  — витратами на створення сучасного об’єкта-аналога.

Якщо  власник  приймає  рішення  про закриття підприємства чи його ліквідацію (за власним бажанням або за рішенням судового органу),  то визначається ліквідаційна  вартість. Ліквідаційна вар- тість — вартість об’єкта оцінки за умови, якщо цей об’єкт має біти відчуженим  у термін значно коротший  ніж термін експлуатації поді- бних об’єктів. Зазвичай ліквідаційна вартість розраховується за умо- ви вимушеного  продажу об’єкта. Враховуючи  те, що строки продажу обмежені, їх недостатньо  для того, щоб усі потенційні  покупці  мали змогу ознайомитися з виставленим на ринок  об’єктом, ліквідаційна вартість може бути значно нижчою ніж ринкова.

Виділяють  також утилізаційну вартість об’єкта оцінювання — це вартість об’єкта, яка дорівнює ринковій вартості матеріалів, що входять  до його складу, з урахуванням витрат на утилізацію  об’єкта оцінки.

Вартість у використанні — вартість,  визначена  за умови при- пущення, що подальше використання об’єкта, що оцінюється  буде таким самим як і до моменту визначення його вартості, незалежно від того, чи є таке використання найбільш ефективним.

Таким  чином, великої  кількості  операцій  з нерухомістю  відпові- дає декілька видів вартостей.