2.3. Загальна класифікація нерухомості

З метою аналізу  ринку та управління його створенням  та розви- тком об’єкти нерухомості необхідно структурувати, тобто виділити ті чи інші однорідні  групи. В законодавчих, нормативних,  методичних актах використовується класифікація об’єктів нерухомості  за різни- ми ознаками: за фізичним, юридичним  статусом, призначенням, міс- цем розташування, розміром, формою власності.

Визначення поняття «нерухомість» вже передбачає виділення  в її структурі  двох складових  (а саме, залежно від походження): природ- них та штучних об’єктів нерухомості.

Природні  об’єкти — земельна ділянка, ліси і багаторічні наса- дження, ділянки надр. Ці об’єкти нерухомості називають ще «неру- хомістю за природою».

Штучні об’єкти складають дві категорії — житло та не житлові приміщення. Ця група об’єктів ще називається «нерухомістю  за за- коном».

Поряд із таким поділом, нерухомість класифікується за рядом ін- ших ознак, що сприяє більш вдалому дослідженню ринку нерухомос- ті та полегшує розробку та застосування методів оцінки різних кате- горій нерухомості. Наведемо класифікацію нерухомості  за ознаками, що зустрічаються найчастіше.


 

За характером використання виділяють:

житлові об’єкти нерухомості: будинки, котеджі, квартири. До житлової нерухомості  відносять: малоповерхові будинки (до 3 по- верхів), багатоповерхові  будинки  (4–9), будинки  підвищеної  по- верховості  (10–20 поверхів),  висотні  будинки  (понад  20 поверхів). Об’єктом житлової  нерухомості  може бути також кондомініум,  сек- ція, під’їзд, квартира, кімната, дачний будинок;

—  нерухомість  для  комерційної та виробничої  діяльності:  готе- лі, офісні приміщення, ресторани,  магазини, фабрики,  заводи, склади;

—  об’єкти нерухомості  для  сільськогосподарських потреб: фер- ми, сади;

—  суспільні будинки та споруди:

— лікувально-оздоровчі (лікарні,  поліклініки, будинки пре- старілих, санаторії);

—  навчально-виховні (дитячі  садки, ясла, школи, інститути);

—  культосвітні (музеї,  парки  культури  й відпочинку,  театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади);

—  спеціальні  будинки  та споруди — адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам’ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;

— інженерні  споруди (меліоративні спорудження й дренаж, шахти, тунелі, греблі, естокади)  та передавальні  пристрої.

З метою володіння виділяють:  нерухомість  для ведення  бізнесу;

для проживання власника; для інвестицій; як товарний  запас.

За формою власності: приватний,  державний  та муніципальний фонд.

За ступенем спеціалізації:

— спеціалізована нерухомість  — нерухомість, яка в силу свого спеціалізованого характеру досить рідко, або ніколи не здаєть- ся в оренду, не продається  на відкритому  ринку, окрім випад- ків, коли  ця нерухомість  реалізується як частина  бізнесу, що її використовує (наприклад, нафтопереробні та хімічні заводи; електростанції; музеї; бібліотеки);

—  неспеціалізована — інша нерухомість,  на яку  існує  попит  на ринку  для інвестування, використання з існуючою чи іншою аналогічною метою.


 

Залежно від готовності до експлуатації виділяють  об’єкти неру- хомості введені  в експлуатацію;  ті, що вимагають  реконструкції чи капітального ремонту; а також недобудовані  об’єкти. Недобудовані об’єкти — це об’єкти, для яких в установленому порядку  не оформ- лені документи  про їх прийняття в експлуатацію. Їх можна поділити на дві групи: об’єкти, на яких  ведуться  роботи, і ті, на яких  роботи припинені з певних причин (консервація або повне припинення ро- біт).

Залежно від можливості відтворення у натуральній формі виділя- ють: відтворювальні об’єкти нерухомості — будинки, споруди, багато- річні насадження та невідтворювальні — земельні ділянки.

Стосовно  до житлових  об’єктів нерухомості  можливі  різні типо- логічні побудови.

Так, залежно від тривалості  й характеру використання житла ви- діляють:

—  первинне житло — місце постійного проживання,

—  вторинне  житло  — заміське,  яке  використовується протягом обмеженого часу,

—  третинне  житло — призначене  для короткострокового прожи- вання (готелі тощо).

Щодо умов великих міст прийнято виділяти:

1. Житло високого ступеня комфортності (елітне житло). До та- кого житла ставляться такі основні вимоги: розміщення у найбільш престижних районах міста; цегляні стіни; гарний вид із вікон; вільне планування; загальна площа квартир не менше 100 м2; наявність  двох або більше ізольованих кімнат за конфігурацією наближених до ква- драта та великої кухні (площею не менше 15 м2); цілодобова охорона; підземний  гараж, паркінг, соціальний  склад мешканців,  близько роз- ташовані магазини та служи побуту.

Для  малоповерхових будинків  котеджного  типу, що входять  до складу елітних, характерне: розміщення на відстані близько 1 години їзди від міста, цегляні стіни, два або більше рівнів забудови, наявність об’єктів побутового та інженерного  обслуговування.

2. Житло підвищеної комфортності. Для об’єктів властиві  такі ознаки:  можливість  розміщення у різних  районах  міста, крім місць масового будівництва дешевого панельного  житла; індивідуальне планування,  мінімальний розмір  квартири   50–60  м2,  розподіл  на


 

житлову і не житлову зони, велика лоджія, наявність  кількох санвуз- лів; обов’язково наявність  місць паркування машин.

Стосовно  малоповерхових будинків,  розташованих у приміській зоні, основними їх характеристиками є висока міцність, довговічність, низька теплопровідність стін, забезпеченість інженерними мережами.

3. Типове житло. Для нього характерне розміщення в будь-якому районі міста, відповідність  архітектурно-планувальних параметрів сучасним будівельним  нормам і правилам.

Для малоповерхової приміської  забудови важливі  не тільки технічні характеристики, а й забезпеченість основними  об’єктами соціально-побутового призначення.

4. Житло низьких споживчих якостей. Вимоги до цього типу жит- ла досить невеликі, тому припускається, розташування в непрестиж- них районах, віддаленість від основних транспортних комунікацій, розміщення в перших поверхах будинків, занижені  архітектурно- планувальні характеристики і т.п.

Наведена  класифікація враховує  переваги цільових  груп спожи- вачів житла й рівень їхньої платоспроможності.

Агентства  нерухомості  в основу  класифікації об’єктів житлової нерухомості закладають  дві групи факторів:

—  з одного боку, це фактори, що характеризують житло: загальна площа, поверх, висота стель, вартість;

—  з іншого, це фактори,  що характеризують місце розташування й оточення: зона, район, вулиця, близькість до ділового центру, транспортних зупинок.

Крім наведених класифікацій об’єктів нерухомості можна зустрі- ти й інші типологічні характеристики нерухомості за інакшими озна- ками.