2. Визначення та класифікація нерухомості 2.1. Сутність категорії «нерухомість»

З теоретичної  точки  зору  під об’єктом нерухомості  мається  на увазі земельна  ділянка  з усім нерухомим  майном, яке є над нею і під нею. Тобто об’єкт нерухомості можна визначати як конус, що бере по- чаток у центрі землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлумачення на теоретичному  рівні можна розглядати як всеохоплю- юче визначення об’єкта нерухомості.  Між іншим, у кожній країні іс- нують свої правові особливості цього поняття.

Так, наприклад,  німецький  цивільний кодекс до нерухомості  від- носить земельні  ділянки,  їх складові  частини; речі, міцно пов’язані з ґрунтом; споруди; продукти  землі поки вони зв’язані з ґрунтом; на- сіння, якщо воно внесене в землю; рослини й насадження. Аналогічні ознаки нерухомості  містяться  в Цивільних кодексах Італії, Японії, Швейцарії.  Французьке право  виходить  із більш  широкої  концеп- ції нерухомості. До нерухомості за її природою віднесені: земля та пов’язані з нею споруди, врожай, ліси тощо, а за її призначенням — ма- шини, інструменти, сировина, що використовуються на підприємстві, сільськогосподарське знаряддя й худоба (хоча за своєю природою це майно є рухомим; якщо ж ці об’єкти виділяються зі складу господар- ства, то розглядаються вже як рухоме майно). Згідно із французьким законодавством підпадають  під поняття  «нерухомість»,  установлені на землю майнові права — сервітути, іпотека.

Аналіз визначень, що нормативно закріплені,  а саме такі й мають практичне  значення,  дозволяє сформулювати єдиний  загальний  під- хід до цього поняття: нерухомість — це все те, що не може без зазнаної шкоди бути переміщеним відносно землі, а також сама земля (земель- на ділянка).


 

У законодавстві України (Цивільному Кодексі України) подаєть- ся таке визначення нерухомості:  нерухоме майно  (нерухомість) — земельні ділянки, а також  об’єкти, розташовані на земельній ді- лянці,  переміщення яких  є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст. 181). Отже,  головною  особливістю  нерухомості є її нерозривний зв’язок із земельною  ділянкою. Поза зв’язком із зе- мельними  ділянками нерухомі об’єкти (наприклад, дерева, вирощені у спеціальних розсадниках чи будинки, призначені  під знос) втрача- ють звичайне  призначення.

Разом із тим, Цивільний кодекс України відносить до нерухомос- ті й об’єкти, які за своєю фізичною  природою є рухомими,  але права на які  підлягають  державній  реєстрації:  повітряні  й морські  судна, судна  внутрішнього  плавання,  космічні  об’єкти.  Юридичне  визна- чення вказаного майна як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомого майна.

Звернемо увагу й на те, що згідно з Цивільним кодексом України до складу поняття «нерухоме майно» входить підприємство як єдиний майновий  комплекс, до складу якого входять усі види майна, призна- чені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, спору- ди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну  марку та інші права, якщо інше не вста- новлено договором або законом. У зв’язку з цим саме поняття «нерухо- мість» розширюється: нерухомістю вже вважається не окремий об’єкт, а цілісна система об’єктів та відносин. Але варто пам’ятати, що облад- нання, устаткування, яке розташоване  у будівлях (наприклад, опален- ня, водопроводи, каналізація, ліфти тощо) відноситься до рухомого майна. Але в той же час це майно є невід’ємною частиною нерухомос- ті. Отже, має місце перехід деяких  видів рухомого майна у нерухоме. Тому під час укладання угоди щодо об’єкта нерухомості слід детально описати все рухоме майно, що включене до складу нерухомого. Варто відзначити,  що має місце і зворотній  процес — деякі види нерухомого майна можуть переходити у рухоме майно. Так, наприклад,  ліси та ба- гаторічні насадження згідно з визначенням нерухомості відносяться до нерухомого майна, але заготовлений ліс — це вже рухоме майно.

Специфічним різновидом  нерухомості є також кондомініум. Кон- домініум означає  «спільну  власність».  У всіх країнах  світу (Україна


 

не є винятком) у багатоповерхових житлових будинках квартирами та помешканнями володіють різні типи власників. Є приватні квартири, муніципальні, відомчі, нежитлові  приміщення, зайняті  підприємця- ми. У будь-якому  будинку є місця загального користування (під’їзди, коридори, підвали, дахи і т.д.) та інженерне устаткування (ліфти, сан- технічне устаткування та інше), що обслуговує усіх, хто живе в будин- ку. Крім того, із будинком нерозривно  пов’язана земельна ділянка, на якій  він розташований та інші об’єкти, що складають  із ним (із  бу- динком)  єдиний  комплекс  (гаражі,  стоянки,  дитячі  ігрові майданчи- ки тощо). Для управління й розпорядження всім цим господарством і створюються  товариства  або об’єднання власників  — кондомініуми.

До складу кондомініуму  можуть входити такі об’єкти:

— один будинок, його частина або декілька будинків, в яких приміщення належать  різним домовласникам, із прилеглою земельною ділянкою  у встановлених межах, багаторічними зеленими  насадженнями, пішохідними  та транспортними до- рогами та іншими подібними об’єктами;

—  декілька  компактно  розташованих будинків  — одно сімейних, садових чи дачних будинків із присадибними ділянками чи без них, гаражів або інших об’єктів, об’єднаних загальною земель- ною ділянкою чи елементами інфраструктури.

Кондомініум  може складатися з окремої частини будинку розмі- ром не більше однієї блок-секції,  що має ізольований від інших час- тин будинку  вхід, ліфтовий вузол та сходи, але за умови, якщо над- будова чи знос цієї блок-секції  не порушать цілісності інших частин будинку, які не входять до складу даного кондомініуму.